3則房企破產案例，個個是典型

（來源：不良資產行業研究）

案例一【強制清算轉破產清算】

河南竹林房地產開發有限公司

強制清算轉破產清算案

▍基本案情

黑石香港投資（一）有限公司（SCV HONGKONG INWESTMENT 1LIMTED）（以下簡稱黑石公司）以河南竹林房地產開發有限公司（以下簡稱竹林公司）怠於履行法定義務，未成立清算組進行清算為由，向鄭州市中級人民法院（以下簡稱鄭州中院）申請對竹林公司進行強制清算。

▍審理情況

2019年8月5日，鄭州中院裁定受理黑石公司申請竹林公司強制清算一案，並於2019年11月7日依法指定北京大成（鄭州）律師事務所為清算組，負責人為李軍紅。

經清算組覈查，竹林公司已被吊銷多年，現無實際經營地址，公司法定代表人無法聯繫。同時，根據清算組前往相關部門調查情況，未發現竹林公司銀行存款，公司名下亦無土地、房產、車輛等登記信息，公司已無資產可用於清償債務。另，截止至2019年8月5日公司總資產賬面值40,049,146.81元，總負債賬面值42,808,429.07元，所有者權益賬面值-2,759,282.26元，總資產負債率106.89%。據此，2020年5月20日，清算組以竹林公司不能清償到期債務，且無資產清償債務為由，向鄭州中院申請確認《河南竹林房地產開發有限公司清算報告》，並終結竹林公司強制清算程序。2020年5月29日，鄭州中院裁定確認竹林公司清算組編制的《河南竹林房地產開發有限公司清算報告》，並終結竹林公司強制清算程序。

2020年6月23日，清算組以竹林公司無資產可用於清償債務為由向鄭州中院申請對竹林公司進行破產清算，2020年7月2日，鄭州中院裁定受理清算組對竹林公司的破產清算申請，並指定清算組擔任管理人。2020年10月9日，鄭州中院裁定宣告竹林公司破產，並終結破產程序。

▍典型意義

竹林案件的成功辦理為強制清算轉破產清算程序提供了實踐性樣本，為暢通市場主體退出市場通道、實現符合退出市場條件的主體及時退出市場提供有益參考。同時有利於充分維護各方主體尤其是債權人的合法權益，助推區域營商環境的優化，實現良好的法律效果和社會效果。

▍本案辦理過程中遇到的問題及化解措施

實踐中強制清算轉破產清算案件較少，若想實現這兩個程序的有效銜接，最關鍵的是滿足強制清算轉破產清算的條件，實質上系破產清算公司出現破產原因。關於破產原因的規定，主要為《公司法》第187條、《公司法解釋（二）》第17條、《最高人民法院關於審理公司強制清算案件工作座談會紀要》第32條，上述規定均是以公司財產不足以清償債務作為認定公司出現破產原因。

本案中，清算組認定竹林公司出現破產原因，一方面是清算組對竹林公司進行了較為詳細全面的資產調查，未發現公司名下存在有效資產；另一方面審計機構出具的《審計報告》顯示竹林公司已資不抵債，再結合對債權人申報債權和職工職權的審查結果，多方面信息綜合后，清算組最終認定竹林公司已具備破產原因，應向法院申請破產清算。

關於強制清算到破產清算的工作銜接問題，本案主要體現在債權申報、債權確認、財產調查這三個方面。首先關於債權申報工作，雖然強制清算與破產清算分屬兩種程序，且僅破產清算能夠產生債務停止計息的法律后果。

但鑑於本案債權人較少且案件複雜，管理人與債權人溝通較為密切，當公司進入破產清算程序后，管理人除及時通知債權人申報債權並公告外，還製作了《徵求意見表》徵求債權人是否同意以強制清算程序中提交的債權申報資料為申報依據，本案債權人均表示同意，管理人據此以在強制清算程序中提交的債權申報資料審查確認債權人債權。

其次關於債權確認工作，根據《企業破產法》相關規定，要求管理人在破產清算程序中不能直接以強制清算程序中的債權確認結果確認債權，管理人需嚴格依法依規對申報債權進行審查。因此竹林公司進入破產清算程序后，管理人對各債權人已申報債權再次進行了嚴格審查，並在債權人會議上進行覈查，形成無異議債權表后提交法院裁定確認。

最后關於財產調查工作，本着兼顧效率和成本原則，根據法律相關規定，由於竹林公司清算組直接擔任破產清算程序中的管理人，可對清算組財產調查工作直接認可，同時在公司強制清算過程中，清算組已花費大量時間和精力進行調查，並多次通過法院查控系統尋找公司財產，在該程序中的財產調查工作已完成的相對紮實，因此在破產清算階段，管理人只對關鍵財產和新的財產線索進行了覈查。

案例二【破產清算轉重整】

三門峽市鑫都置業有限公司破產清算轉重整案

▍基本案情

三門峽市鑫都置業有限公司（以下簡稱鑫都公司）是爲了落實市政府建材市場外遷政策，開發建設金三角東建材市場而於2011年註冊設立的。后因原建材市場未能及時拆遷並轉入東建材市場，以及相關城市配套設施未能跟上，導致東建材市場商户流失並拒交租金，陷入財務困境。為提升品質，鑫都公司於2016年開始投資建設二期紅星美凱龍項目，但因資金鍊斷裂導致該項目2018年停工至今。2020年受新冠疫情影響，加之面臨諸多訴訟與執行案件，企業難以為繼。為及時止損，鑫都公司於2020年5月20日向三門峽市中級人民法院申請破產清算。法院審查后，於2020年5月27日裁定受理，並於2020年9月18日指定北京大成（鄭州）律師事務所擔任破產管理人。

▍審理情況

經債權人申請，法院於2021年2月1日裁定對鑫都公司進行重整，並於2021年2月7日召開第二次債權人會議對重整計劃草案進行分組表決。普通債權組、税收債權組、職工債權組、出資人組均高票通過重整計劃草案，有財產擔保債權組經二次表決仍未能通過重整計劃草案。2021年4月23日，管理人向法院申請批准重整計劃草案。法院經審查后，於2021年4月25日依法批准重整計劃草案。目前，該項目在地方政府支持下，一期步行街有序經營，二期紅星美凱龍復工復建已基本完成，有望在8月1日全面完成招商並開業運行。

▍本案辦理過程中遇到的問題及化解措施

本案中，鑫都公司存在「小業主」購房返租、以房抵債等問題，經溝通，各方認可：

1、對於「小業主」購房返租債權，管理人在決定繼續履行原購房合同的情況下，根據利益平衡原則，並從公平角度出發，對「小業主」主張的返租租金、違約金等損失不予確認。

2、對於以房抵債債權，因網籤不具有認定物權的效力，為公平清理債權債務、防止破產前突擊性的以房抵債行為，除人民法院在破產受理前已裁定物權歸屬或當事人已經辦理物權轉移登記手續的外，管理人對以房抵債的效力原則上不予確認，均按照其原有債權的性質審查認定債權。

3、對於重大金融抵押債權，在抵押物評估價值範圍內優先受償、分期受償，未獲清償前給予相應利息損失彌補；未獲優先受償部分，歸入普通債權，按普通債權清償方案處理。

▍典型意義

一是堅持問題導向。管理人作為破產事務的具體執行者，在處理破產事務時應堅持以是否有利於案件推進、是否有利於矛盾解決、是否有利於普通債權人根本利益的維護等為出發點和落腳點，管理人不能成為新矛盾的製造者。

二是堅持利益平衡原則。利益平衡不是無原則的「和稀泥」，更不是弄虛作假，而是要綜合考慮各種因素，以事實為基礎，以法律爲準繩，尊重歷史、面對現實，尋找案件的平衡點和突破口。在錯綜複雜的矛盾中，如何找到平衡點，有效化解爭議，做到案結事了，纔是管理人追求的價值目標。

三是有效溝通，求同存異。溝通在破產案件中不可或缺，破產案件中的部分矛盾是可以通過有效溝通來解決的。進入破產程序后，管理人要引導債權人理性思考，要將訴訟與執行程序中的利益最大化思維及時調整為止損思維。在破產程序里，止損也就意味着價值最大化。

四是依法適用強制批准權。慎用強制批准權，不是不用，在符合法定條件下，法院應敢於通過強裁製度達到企業挽救之目的。在經充分溝通並依法保障抵押債權人合法利益的情況下批准重整計劃草案，不僅符合絕大多數債權人的意思表示，亦能充分體現重整制度的價值，對於優化營商環境、提振當地經濟信心都有重要意義。

案例三【重整式清算】

鄭州宏盛源置業有限公司破產清算案

▍基本案情

鄭州宏盛源置業有限公司（簡稱宏盛源公司）成立於2010年8月9日，註冊資本1000萬元。該公司所屬土地系以融資負債方式取得，其唯一的商品房開發項目為國控財富大廈（又名國控東宸），佔地20.37畝，由1棟9層辦公樓和3層臨街商鋪、2棟17層Loft公寓組成。2016年9月份，項目啟動建設。2020年7月份，項目僅完成2、3號樓施工，1號樓主體施工完成后停建。

因工程嚴重逾期，購房業主維權訴訟活動頻發，為穩定業主情緒，宏盛源公司在項目未經綜合驗收備案的情況下，被迫向部分購房業主進行了交房，收房業主達到610余戶。同時，因中原保理和中原資產訴訟到法院並對在建工程進行了查封，導致公司無法持續運行、工程款無法按時支付。

▍審理情況

鄭州高新法院於2021年8月5日，以（2021）豫0191破申7號民事裁定立案受理了對宏盛源公司的破產清算申請，並於8月12日依法指定北京大成（鄭州）律師事務所為管理人。

2021年8月19日，管理人正式進駐宏盛源公司，並陸續對宏盛源公司的財產及相關資料進行了全面接管。8月底，在法院及各方努力下，國控財富大廈項目開始復工續建。

10月27日，人民法院組織召開了宏盛源公司第一次債權人會議。該次會議表決通過了《關於繼續債務人營業的建議》《財產管理方案》及《關於通過非現場方式召開后續債權人會議的報告》。會議初步確定該案的辦理思路為重整式清算，即繼續組織施工、銷售、驗收、辦證，清算分配。

▍典型意義

該案是鄭州市目前唯一一起嘗試採用重整式清算審理結案的房企破產案件，也是第一起通過破產清算程序完成信訪集中問題樓盤復工續建並完税辦證的案件。

▍本案辦理過程中遇到的問題及化解措施

1、定期發佈履職情況説明，及時迴應業主們的關切

國控財富大廈項目涉及購房業主700余戶，小區不穩定因素較大。為維護業主的合法權益，管理人在進駐債務人企業后，結合本破產項目的特點，除向業主公開發布了《致廣大業主的一封公開信》外，專門製作了《業主情況反映表》，接受業主針對項目相關問題的情況反映。同時，結合案件進展情況，管理人定期向業主公開發布《宏盛源管理人履職情況説明》，就案件辦理進展及業主關心的問題一一進行迴應，得到了小區業主的普遍理解和認可。

2、快速恢復項目施工並完成續建

宏盛源公司進入破產程序時，項目尚存在1號樓、地庫及部分土建、安裝及綠化等工程未施工完成。管理人進駐企業后，迅速提出復工續建的意見，並在得到各債權人的認可意見后，積極籌措資金開始復工續建工作。在人民法院的監督指導下，管理人及項目管理團隊積極採取措施，克服困難，大力推進項目剩余工程的復工續建工作。經過近4個月的努力，后續工程及配套於2021年12月22日全部施工完成。復工續建工作，極大地穩定了涉案羣眾及債權人的情緒。

3、藉助第三方工程造價諮詢公司，高效審覈確認建設工程債權

鑑於本項目分包問題嚴重且絕大多數工程尚未決算、債權審覈確認難度大的問題，管理人積極與債務人公司工程部及成本部對接，梳理相關工程結算資料。同時，確定繼續留用債務人原聘請的造價諮詢公司，由其對工程決算出具專業的第三方審計意見，高效完成債權審查確認工作。

4、積極做好税務籌劃工作

在破產程序中，税款作為優先於普通債權清償的債權，税款額的確定，對房地產企業破產案件的辦理，尤其是辦理產權證及普通債權的清償具有重大影響。管理人作為税務處理非專業人士，主動聘請第三方税務諮詢機構，及時做好税務籌劃工作，為債權人爭取正當利益。

5、充分藉助各類資產處置網絡平臺，實現債務人資產變現價值最大化，同時採用「工抵房」等形式，實現債務人資產價值最大化與債權人合法權益及時實現之間的有效統一。

6、依託府院聯動機制，高效化解綜合驗收中的難題。