恆大物業隱憂：核數師拒籤、壞賬懸頂

（來源：中國房地產網）

在中國恆大進入清盤的陰影下，恆大物業集團有限公司（以下簡稱「恆大物業」，06666.HK）於8月29日交出了2025年上半年的業績答卷。

這份成績單充滿矛盾：營業收入同比增長6.9%至66.47億元，在管面積增至5.96億平方米，展現出一定的業務韌性。然而，光鮮的營收增長背后，是毛利率與淨利率的雙雙下滑，以及核數師拒絕發表審覈意見的尷尬局面。

此外，不容忽視的是其貿易應收賬款原值處於高位，資金鍊承受着巨大壓力。

這份中期報告不僅是一份財務摘要，更成為觀測這家與危機巨頭深度捆綁的物管企業能否真正實現獨立生存的「壓力測試」結果。多位專家表示，儘管其基礎盤依然穩定，但關聯方遺留的鉅額壞賬、品牌信任危機及增長路徑斷裂等深層危機，仍是其難以迅速擺脫的桎梏。

58億元應收款半數難收回

從財務數據看，恆大物業在2025年上半年維持了業務的基本盤。

公司實現營業收入66.47億元，同比增長6.9%；物業管理服務收入佔比84.7%，是其絕對核心。在管面積淨增4100萬平方米，顯示其規模仍在擴張。然而，任何細讀財報的分析師都無法忽視那些「紅色警報」。

最直接的信號來自於核數師。公告明確寫道：「核數師並不發表審覈意見。」這一舉動在香港資本市場極為罕見且嚴厲，其潛臺詞是：基於目前的審閲程序，我們無法保證這份財報的真實性與完整性，其中可能隱藏着未發現的重大風險。

風險的具體化身，便是其居高不下的應收賬款。截至6月30日，恆大物業貿易應收賬款原值高達58.83億元，但累計計提的壞賬準備竟達30.41億元，減值率驚人地高達51.7%。這意味着公司賬面上超過一半的應收賬款可能永遠無法收回。

其中，賬齡超過三年的第三方應收賬款仍在惡化，淨值同比增長23.4%。

同策研究院聯席院長宋紅衞認為：「關聯方債務的風險，恆大集團對於物業板塊的應付賬款數額較大，大部分也做了計提壞賬的準備，這造成物業板塊現金流較為緊張，盈利性受損。」 這筆鉅額壞賬不僅直接侵蝕利潤，更是套在恆大物業脖子上的枷鎖，使其陷入「淨流動負債」狀態，現金流面臨嚴峻挑戰。

儘管公司總負債有所下降，且無銀行借款，資產負債表看似乾淨，但高達14億元的無形資產（包括商譽和客户關係）在母公司品牌已然崩塌的背景下，其實際價值存疑。

一位金融分析師認為：「所有這一切，都指向一個核心問題，收入是賬面上的，但現金卻可能永遠無法到賬。恆大物業的流動性危機，並非來自外部負債，而是源於其資產質量的嚴重劣化。」

外拓、服務與盈利的三重擠壓

面對困境，恆大物業正嘗試多措並舉以維持運營穩定，但其自救手段仍面臨現實天花板。

第三方業務拓展被視為「去恆大化」的關鍵。2025年中期業績顯示，其非住宅類項目在新增在管面積中佔比達59%。中指研究院華南分院總經理、華南城市研究會副會長張化學認為，「恆大物業因較早放緩併購並獨立於母公司，反而較其它大型物業公司業務更為穩健。」但業內專家也提醒，當前物業市場競爭激烈，尤其在招投標階段，恆大品牌所受的負面牽連仍將持續影響其外拓能力。

另一方面，服務質量提升與收費難之間的矛盾依然突出。各地物業費指導價限制與空置房減免政策，使公司難以通過提價轉嫁成本。而業主因關聯方風波導致繳費意願降低，進一步加劇收繳壓力。公司試圖通過「家園煥新」、智慧升級等方式提升體驗，但在收入受限的背景下，這類投入反而可能短期內加劇利潤壓力。

值得注意的是，恆大物業目前無銀行借款，資產負債率為零，這一點被視為其最大安全墊。在上述金融分析師看來：「恆大物業現金及等價物約27.78億元，雖可緩解短期償債壓力，但面對高額應收賬款與淨流動負債狀態，現金流安全仍岌岌可危。」

宋紅衞總結稱，「物業雖是優質資產，但恆大物業的問題遠非獨立運營所能迅速化解。」

在缺乏母公司輸血、市場信任重建漫長的背景下，恆大物業未來能否真正實現健康增長，還將取決於資產質量清理、合規結構重塑以及市場信心恢復的實際進展。