星盛商業(6668.HK)中期財報「功守道」：穩健經營穿越周期，區域深耕託底長期增長

2025年上半年，商用物業運營行業仍面臨消費復甦不均衡等挑戰，但星盛商業(6668.HK)憑藉精細化管理與區域深耕，交出一份穩健的2025年中期財報。

從財務數據到運營表現，不僅展現星盛商業抵禦周期波動的經營韌性，也凸顯了在大灣區消費需求擴容升級浪潮中的獨特價值和成長潛力。

當前，港、A股演繹「慢牛」行情，按照板塊輪動的歷史經驗：牛市初期傾向於金融板塊，隨着信心增強，資金開始追逐成長性更高的科技板塊，到了中期則是消費和周期板塊因業績改善而受到關注。

基於上述邏輯，星盛商業或許正面臨良好的窗口期，那麼該如何看待后續的機會？不妨通過這份中期成績單探究一番。

透視財報亮點，在變與不變中加固護城河

整體而言，星盛商業延續了過往穩健經營的基調，又在關鍵運營環節上做出變革。可以説，星盛商業在變與不變之間，不斷加固護城河。

首先在財務指標上，呈現出「總量穩+質量高」兩大特徵。星盛商業2025年上半年實現收入約2.84億元，其中，來自大灣區的收入佔比74.9%，區域深耕的領先優勢進一步凸顯。

上半年實現毛利約1.49億元，整體毛利率約為52.3%，同比上升約0.7個百分點，保持在行業較高水平。同時，管理費用下降至9.3%，同比下降0.8個百分點，一增一減之間，公司上半年歸母淨利潤實現0.87億元。

可以看到，星盛商業在商業項目運營上取得顯著成效，並且持續優化成本效益，從而保持穩定的盈利能力。

具體來看，體現在規模佈局、運營管理、業態創新三個維度的突破，這也為長期主義打下了堅實的基礎。

在規模佈局方面，截至2025年6月30日，星盛商業向52個商用物業項目提供服務，覆蓋中國21個城市，總合約建築面積約265萬平方米。已開業項目27個，籌備中項目17個（含1個城市型、6個區域型、10個社區型購物中心）及8個諮詢項目。

上述佈局既鞏固了自身在大灣區的龍頭地位，又通過社區型購物中心這類相對「小而美」的業態抓住了城市新消費場景，為業績增長打開廣闊空間。

在運營管理方面，運營數據凸顯公司對商業物業的管理能力，2025年上半年平均出租率達92.5%，空置率僅7.5%，顯著低於典型城市13.8%的平均空置率。同時，累計同店銷售同比增長11.4%，同店客流增長4.4%，顯現「出租率穩定、客流銷售雙升」的良性循環。

可見星盛商業的品牌力獲得了租户高度認可，在存量競爭時代下，也是雙方在「可持續經營」理念上的相互認同。同時，公司能夠有效獲取市場和消費者新的動態，在運營層面快速響應變化，精準捕捉到消費者需求，從而讓消費潛力充分釋放。

在業態升級方面，公司上半年動作頻頻，實現精準破局。一方面在重點業態品牌資源上持續突破，首次引入盒馬鮮生、寰映影院、Calvin Klein等有影響力的頭部品牌；另一方面，完成對深圳·星河WORLD COCO Park及廣州南沙星河COCO Park的主力店煥新，比如永輝「胖改」，進一步提升項目吸引力。

因此，2025年中期財報是星盛商業在變與不變之間持續加固護城河的具體呈現，勾勒出公司穩健前行、不斷成長的發展路徑。目前國內商業項目頭部效應愈發凸顯，在優勢資源聚集之下，星盛商業有望實現「強者恆強」，堅定穿越周期。

「慢牛」行情下，兼具穩健性與彈性的價值標的

迴歸投資者的視角，港股「慢牛」行情持續升溫，也加劇了市場波動，因此兼具穩健性與彈性的投資標的有望逐步吸引更多資金關注。從以下多個維度來看，星盛商業或具備這樣的特質。

首先，星盛商業長期穩定的分紅政策在周期波動中具備稀缺性，為投資者構築了足夠的安全墊。

隨着最新財報發佈，公司宣派中期股息每股普通股5.0港仙，上市5年連續分紅8次，累計現金分紅5.86億港元。派息率和派息額持續提升，使得星盛商業在商用物業板塊中具備顯著的安全邊際。此外，報告期末在手現金達到13.68億元，充足的資金為穩定分紅提供支撐。

在穩健性的基礎上，星盛商業還具備多重彈性。

一方面，公司業務板塊具有業績彈性。

公司手握核心商圈項目，在宏觀環境偏弱的環境下，需求剛性且抗周期性強。同時依託大灣區經濟的蓬勃發展，疊加政策推動經濟復甦、支撐消費的背景下，為公司整體業績保持增長帶來了樂觀的預期。

2025年上半年，珠三角九市社會消費品零售總額超1.8萬億元，在前兩年的基礎上穩住了消費大盤。隨着消費繼續提質擴容，傳導到商用物管服務，星盛商業將借勢實現發展提速。

據瞭解，星盛商業下半年預計將迎來深圳星河WORLD COCO Park二期、深圳光明星河COCO City、南京星河COCO City、星河·COCO Garden（開市客店）等多個項目的開業，這有助於公司承接大灣區以及長三角兩大經濟圈更多的消費活力，為業績增長注入新活力。

值得一提的是，星盛商業還將繼續把握港客北上消費趨勢帶來的機遇，依託自身項目佈局、運營能力與資源整合優勢，持續構築商場客羣優勢，充分享受市場紅利，推動業績可持續增長。

此外，利用數字化和AI能力賦能業務，也是當前投資者關注企業的重點部分。星盛商業以AI為核心引擎，全面增強數智化管理，實現提質增效。其長遠意義在於，通過技術實現業務高效協同，在運營層面實現效率提升、增強用户體驗，未來公司也可以騰挪出更多資源聚焦戰略部署，有助於挖掘新的增長點。

結語：

在財報發佈后，民生證券發佈研報指出，星盛商業適時優化結構，通過精細化運營實現降本增效等多措並舉，輕裝上陣、持續提升利潤率與市場競爭力，做好做優。同時，給予星盛商業「推薦」評級，看好其發展前景。

總的來看，星盛商業2025年中期財報彰顯了深耕核心區域、全面提升競爭力的經營成效。當前牛市行情下，分紅政策讓公司有了「防禦性資產」這一底色，加上業績穩健、業務潛力賦予的成長彈性，可以説星盛商業后續依然有頗多看點。