公募REITs月報：市場探底回升，關注風險偏好變化

2025-09-03 09:14

本文來自格隆匯專欄：中金研究；作者：裴佳敏、張星星等

聯合研究

截至8月29日，中國公募REITs73只上市標的總市值為2188億元，中證REITs全收益指數本月下跌2.61%，價格指數下跌2.86%；美國、新加坡和中國香港REITs總回報指數本月分別+3.46%、+4.10%、-1.94%。

摘要

8月市場先抑后揚，關鍵點位有所支撐。中證REITs全收益指數8月上中下旬分別呈現震盪下行、放量下跌、企穩反彈走勢，盤中最低觸及1050-1055支撐位，月末收於1073.33。分板塊來看，數據中心板塊（本月新增）收漲36.55%、倉儲物流-0.80%、能源-1.56%、高速公路-1.75%、市政環保-1.92%、產業園-2.77%、消費-2.90%、保租房-5.45%，保租房板塊受長端利率上行影響連續第二個月領跌且跌幅擴大。市場整體成交活躍度連續第三個月略有修復，我們測算8月市場日均換手率0.70%，環比上升0.05ppt，本月全市場日均成交額6.96億元（環比+15%）。

部分板塊估值比價壓力有所緩解。我們統計8月底各板塊與十年國債利差分別為7bps（市政環保）、39bps（能源）、266bps（高速）、259bps（產業園）、241bps（倉儲物流）、204bps（數據中心）、191bps（消費）、106bps（保租房），其中能源、保租房板塊利差環比分別走闊24bps、9bps，高速、市政環保板塊利差環比分別收窄123bps、45bps（主要受中債估值參數調整影響）。此外，產權REITs市值加權年化分派率（TTM）與中證紅利指數股息率（TTM）之間的負利差環比收窄11bps至-57bps。

關注風險偏好邊際變化。觀察8月末9月初大類資產表現，上證指數突破3800點后寬幅震盪、10Y國債活躍在1.75-1.79%區域震盪，股債均在關鍵點位反覆博弈，中證REITs全收益指數也在反彈至1070點以上后小幅回調休整。其他大類資產方面，中證轉債指數高位有所回撤、黃金價格向上突破，或代表資本市場風險偏好有所收縮。若后續市場風險偏好繼續收縮，有利於支撐REITs市場平穩修復。

關注優質項目回調后的配置機會。以6月23日至8月29日前復權收盤價計算，跌幅超過5%的REITs共有36只，跌幅超過10%的共有10只，擇券配置空間環比擴大，建議關注1）基本面預期及韌性較強的板塊（如保租房、消費、市政環保等）低吸機會；2）基本面邊際企穩且租户結構穩定的項目配置機會（如部分倉儲和高速項目）；3）戰配與打新機會。

風險

無風險利率大幅上行；項目經營業績不及預期。

正文

C-REITs月度市場回顧

市場規模與收益情況

圖表：截至8月29日，C-REITs總市值為2188億元

注：數據截至每月底資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表：已上市公募REITs限售解禁情況

注：1）數據截至2025年8月29日；2）藍色為已解禁份額資料來源：REITs基金發售公告，中金公司研究部

圖表：C-REITs市場8月收益情況

注：1）數據截至2025年8月29日；2）全市場流通市值加權資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表：C-REITs加權平均總回報與C-REITs市場情緒指標走勢

注：1）爲了方便對比，我們對中證REITs價格指數及中證REITs全收益指數進行起始日期標準化調整；2）數據截至2025年8月29日；3）C-REITs市場情緒指標根據我們2023年3月24日發佈的《公募REITs市場情緒初探》中描述的模型計算，並剔除了所有項目上市首日的換手數據資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表：C-REITs市場收益波動率

注：數據截至2025年8月29日資料來源：Wind，中金公司研究部

流動性與資金面

圖表：C-REITs市場成交額及換手率

注：1）數據截至2025年8月29日；2）換手率基於自由流通份額計算資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表：C-REITs市場月度大宗交易金額

注：數據截至2025年8月29日資料來源：Wind，上海交易所，深圳交易所，中金公司研究部

圖表：8月資金價格中樞延續下降

注：數據截至2025年8月29日資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表：8月底十年期國債利率相對7月底上行8bps

注：數據截至2025年8月29日

資料來源：Wind，中金公司研究部

相對價值與相關性

圖表：C-REITs市場及其他大類資產風險收益對比

注：數據統計區間為2021年6月至2025年8月資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表：各大類資產價格指數動量與估值分位數對比

注：1）數據截至2025年8月29日；2）C-REITs估值為市值加權P/NAV，股指估值為P/E(TTM)，可轉債估值為百元溢價率資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表：C-REITs分派率/IRR與債券到期收益率/股指股息率走勢對比

注：1）分派率（TTM）= 最近4個季報披露的單位可供分配金額之和除以市值，少於4個季報的項目的可供分配金額按招募書預期值；2）數據截至2025年8月29日；3）中債IRR數據起始日為2021年8月13日資料來源：Wind，REITs招募書，中金公司研究部

圖表：經營權REITs利差情況

注：數據截至2025年8月29日資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表：市政環保REITs利差情況

注：數據截至2025年8月29日資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表：高速公路REITs利差情況

注：數據截至2025年8月29日資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表：能源REITs利差情況

注：數據截至2025年8月29日資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表：產權REITs利差情況

注：數據截至2025年8月29日資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表：倉儲物流REITs利差情況

注：數據截至2025年8月29日資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表：產業園REITs利差情況

注：數據截至2025年8月29日資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表：保租房REITs利差情況

注：數據截至2025年8月29日資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表：消費REITs利差情況

注：數據截至2025年8月29日資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表：數據中心REITs利差情況

注：數據截至2025年8月29日資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表：C-REITs市場表現與其他大類資產相關性（上市至今）

注：1）數據截至2025年8月29日；2）相關性係數基於日收益率計算資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表：C-REITs與股債收益率60日滾動相關係數

注：1）REITs與債券及權益的關係分別採用中債綜合全價指數、滬深300指數計算；2）數據截至2025年8月29日資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表：產權類及經營權類REITs與股債收益率60日滾動相關係數

注：1）REITs與債券及權益的關係分別採用中債綜合全價指數、滬深300指數計算；2）數據截至2025年8月29日

資料來源：Wind，中金公司研究部

P/NAV、現金分派率與IRR

圖表：C-REITs全市場P/NAV走勢

注：1）數據取自2021年6月21日至2025年8月31日；2）按市值加權資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表：產權REITs歷史P/NAV走勢

注：1）數據取自2021年6月21日至2025年8月31日；2）按市值加權資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表：經營權REITs歷史P/NAV走勢

注：1）數據取自2021年6月21日至2025年8月31日；2）按市值加權資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表：C-REITs 8月交投及估值情況

注：1）數據截至2025年8月31日；2）2025年年度管理人預期可供分派率基於各REITs招募書中的管理人預測2025年度可供分配金額年化計算；25Q2YTD累計可供分派率基於各REITs2025年二季報披露的本年累計可供分配金額計算，未年化；年化可供分派率（近4個季度實際或管理人預期）的計算中，滿4個歷史季報的REITs基於其最近4個季報的累計可供分配金額計算，對於未披露滿4個季報的REITs，除南方潤澤科技數據中心REIT按招募書中的管理人預測2026年度可供分配金額計算外，其他REITs均按招募書中的管理人預測2025年度可供分配金額計算，均按天數年化；C-REITs全市場、產權類REITs及經營權類REITs分派率採用總市值加權法計算；3）未發佈2025年中報的REITs採用擬募集金額測算NAV，已發佈2025年中報的產權REITs項目的NAV測算方式為（期末基金淨資產+最新資產評估公允價值-投資性房地產-等同於發行溢價部分的商譽（如有））/發行份額，除華泰江蘇交控REIT以其2025年中報披露的期末基金份額公允價值參考淨值計算外，已發佈2025年中報的經營權REITs項目的NAV均以賬面淨資產價值計算；4）NAV均剔除分紅

資料來源：Wind，中債估值，中金公司研究部

近期政策跟蹤

圖表：部分近期REITs相關政策與動態

注：以上政策及文件依次來源於http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/5801445/index.html； https://www.fuzhou.gov.cn/zfxxgkzl/szfbmjxsqxxgk/szfbmxxgk/fzsrmzf/zc/gfxwj/202508/t20250815_5062115.htm； https://www.qstheory.cn/20250815/50797af8a38f401ab3883727d411c47b/c.html； https://ghzyj.sh.gov.cn/zcwj/tdgl/20250822/3ed62c9aacab4665afed106bdb09c516.html； https://www.mofcom.gov.cn/zcfb/zhzc/art/2025/art_2c97403d95f3412cb2ae01ada4d28077.html。

資料來源：中國人民銀行，福州市人民政府，求是網，上海市規劃和自然資源局，中華人民共和國商務部，中金公司研究部

境外REITs市場回顧

圖表：美國REITs市場走勢