中報觀察 | 「中鐵系」走到分岔路口

（來源：觀點網）

　　觀點網 2025年上半年，中國房地產市場仍處於調整周期。

　　一方面，在一攬子政策的刺激下，是商品房銷售降幅不斷收窄，樓市呈現邊際改善態勢，但市場信心不足、需求端仍舊疲軟，行業整體仍處於築底階段。

　　另一方面，「城市更新」寫入總體要求，加快構建房地產發展新模式、穩步推進城中村和危舊房改造等成為城市工作重點任務，這些政策導向，都為行業的發展提供了新的方向。

　　在充滿不確定性的當下，部分房企選擇斂翼待時，但也有房企借勢轉型，發力新業務。作為「老對手」的中鐵建地產和中鐵置業亦是如此。

　　前者在行業下行周期當中收斂聚焦，採取「以住宅開發爲主、其它產業為輔」的經營模式，參與政府保障房、回購房開發建設；而后者向「地產+基建」、「地產+產業」轉變，不斷發力康養文旅、產業地產等。

　　思路決定出路，策略譜寫結局。近日，中鐵建地產與中鐵置業接連發布2025年半年度報告，從數據來看，不同的發展路徑，也引領着兩家企業走向截然不同的光景。

營收與利潤

　　從最新披露的數據來看，上半年，中國鐵建實現總營收下探5.22%至4891.99億元，其中房地產開發業務實現收入207.55億元，同比減少34.21%。

　　綜合來看，地產開發業務是中國鐵建所有業務版塊當中，降幅最為明顯的一個。

　　此外，根據債券年報，中國鐵建的旗艦地產開發平臺中鐵建地產在期內實現營收121.48億元，降幅亦達到33.1%。

　　對比之下，同期，中國鐵建的「老夥計」中國中鐵卻跑出了正增長的行情。

　　財報透露，2025年上半年，中國中鐵的地產開發業務實現營業收入156.14億元，同比增長7.83%。

　　這一走勢與其地產開發主要平臺--中鐵置業的情況一致。期內，中鐵置業同樣錄得正增長，漲幅為6.41%至74.35億元。

　　在營收表現方面，中鐵建向左，而中鐵置業向右，兩者交出了截然不同的成績。不過，在盈利表現方面，由於市場的持續下行，樓市銷售價格持續承壓，兩家企業均面臨利潤縮減與毛利下探的挑戰。

　　期內，中國鐵建地產業務實現利潤總額165.1萬元，同比大幅減少99.87%，該業務毛利率減少1.76個百分點至9.68%；其中，中鐵建地產實現淨利潤9077.42萬元，其中，歸母淨虧損為2.23億元。

　　而中國中鐵的地產業務則實現毛利率9.15%，同比減少3.42個百分點；中鐵置業於期內錄得淨虧損9.93億元，歸母淨虧損10.13億元。

　　查閲發現，中鐵建地產、中鐵置業的利潤下行主要受減值損失影響。

　　一方面，前些年土地市場火熱之下，各大開發商搶地搶紅眼，而這些「麪粉」在如今的市場行情下，難以繼續維持高價，這也導致企業的利潤一點點被蠶食。

　　另一方面，近兩年，樓市持續下挫，開發商不得不通過打折促銷、以價換量來回籠資金，這也導致行業利潤不斷壓縮。

　　更重要的是，在地價、樓價下降的當下，房企手中「存貨」的價值也難免面臨縮水，大額計提之下，企業的賬面利潤岌岌可危。

　　從上半年的情況來看，中鐵建地產面臨信用減值損失3212.66萬元，同比減少51.77%，資產減值損失增長5%至1.05億元。

　　而中鐵置業的信用減值損失為3228.67萬元，而去年同期為收益1011.94萬元；期內該公司的資產減值損失及2.26億元，同比擴大8.13%。

　　信用減值損失主要受壞賬影響，而資產減值損失則主要受存貨跌價影響，房企對存貨計提大額減值，也是當下行業深陷虧損陰霾的重要原因。

銷售與土儲

　　一直以來，二季度和四季度是中鐵建地產每年的銷售旺季。

　　不過，由於上半年中鐵建地產整體新入市項目不多，導致其銷售不及預期。

　　觀點新媒體查閲發現，今年4月及6月，中鐵建地產位於上海浦東新區的國貿中國鐵建·西派海上迎來四批次、五批次加推，均實現日光售罄。

　　除此之外，其在西安首開並加推了越秀鐵建樽樾、越秀鐵建高新璞悦以及中國鐵建花語博悦等項目，在安徽蚌埠、內蒙古包頭、河北保定也有不少項目，不過整體熱度並不算高。

　　在這一推盤節奏下，上半年，中鐵建地產累計實現合同銷售額362.7億元，同比減少8.8%，累計實現合同銷售面積240.1萬平方米，同比減少7.48%。

　　中鐵置業在上半年推盤亦有所放緩，期內在貴陽新開高端改善住宅中鐵閲山湖項目，其次在昆明、蘇州等地加推了部分項目。報告期內，該公司實現銷售額183.5億元，簽約面積103.6萬平方米，分別同比增加38.5%、9.1%。

　　銷售表現迥異，在新增土儲方面，兩家企業同樣南轅北轍。

　　實際上，前幾年曾經大手筆搶地的民營企業們紛紛隱身，而中鐵建地產與中鐵置業等國央企、城投公司則成爲了當下的拿地主力，紛紛逆勢加碼。

　　以2021年為例，中鐵建地產新增64個項目，新增土儲總建面共計2115萬平方米；同年，中鐵置業新增土地儲備530.2萬平方米，也是近五年來最多的一次。

　　不過，而后幾年，兩家企業的拿地積極性明顯減弱。

　　2024年，中鐵建地產新增房地產項目22個，權益總計容面積為199.8萬平米，權益合計土地價款為147.32億元，獲取土地平均溢價率為5.16%。期內，中鐵置業公司新增土地儲備41萬平方米。

　　從上半年情況來看，中鐵建地產在拿地方面更顯謹慎，年內，其在北京通州梨園、上海送交、成都成華及武侯等地補倉，新增土地儲備10.96萬平方米，與去年同期相比減少79.41%。

　　相比之下，中鐵置業卻隱隱有發力之勢。財報透露，上半年該公司新增土地儲備25.6萬平方米，同比增長59%，而這一數值是去年全年六成。

　　1月，其與招商、華潤以91.52億元的代價拿下北京海淀朱房村0029地塊；2月搶得成都天新麓山板塊的兩宗純住宅地塊；5月以10.3億元的價格摘得西安曲江65.217畝住宅用地，成為西安樓面價地王……

　　謹慎穩健的佈局或許步履堅實，發力奇襲也可能一戰功成……不同的發展思路，決定了兩家企業不同的走勢，但行業仍在發展，企業仍在向前，2025年期中考只代表階段性的成果，中鐵建地產與中鐵置業的前路幾何，仍充滿未知數。