中郵·房地產|周觀點：樓市迎「金九銀十」 市場熱度待提升

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（來源：中郵證券研究所）

轉自：中郵證券研究所

投資要點

根據中指院數據，2025年1-8月，TOP100房企銷售總額為23270.5億元，同比下降13.3%，降幅與1-7月持平。價格方面，8月百城新建住宅均價為16910元/平方米，環比結構性上漲0.20%，同比上漲2.73%。二手房方面， 8月百城二手住宅均價為13481元/平方米，環比下跌0.76%，同比下跌7.34%。繼北京五環外購房政策優化后，上海外環外購房政策優化亦在上周落地，后續兩個月樓市將迎來傳統旺季，我們預計市場熱度將有所提升。

行業基本面跟蹤

（1）新房成交及庫存：上周30大中城市新房成交面積為156.72萬方，本年累計新房成交面積為5945.02萬方，累計同比-4.6%。30大中城市近四周平均成交面積為143.79萬方，同比-10.8%，環比-1.4%。其中一線城市近四周平均成交面積為38.69萬方，同比-26.3%，環比-3.9%，二線城市近四周平均成交面積為73.61萬方，同比+0.5%，環比+0.5%，三線城市近四周平均成交面積為31.49萬方，同比-11.1%，環比-2.7%。上周14城商品住宅可售面積為8009.39萬方，同比-9.53%，環比-0.06%，14城去化周期為17.51個月，其中一線城市去化周期為12.64個月。

（2）二手房成交及掛牌：上周20城二手房成交面積為193.12萬方，本年累計二手房成交面積為7580.61萬方，累計同比+15.3%。20城近四周平均成交面積為195.07萬方，同比+2.7%，環比-0.2%。截至2025/8/18全國城市二手房出售掛牌量指數為12.14，環比-2.4%，掛牌價指數為152.79，環比-0.1%。

（3）土地市場成交：上周100大中城市新增供應住宅類土地數量為91宗，成交住宅類土地數量為25宗，新增供應商服類土地數量為109宗，成交商服類土地數量為45宗。近四周100大中城市平均住宅類土地成交數量/供應數量為0.53，平均商服類土地成交數量/供應數量為0.54。近四周100大中城市成交住宅類土地樓面均價為5103.75元/平方米，溢價率為3.68%，環比-0.94pct，成交商服類土地樓面均價為1759.5元/平方米，溢價率為0.62%，環比-0.19pct。

行情回顧：

上周A股申萬一級房地產行業指下跌0.06%，滬深300指數上漲2.71%，房地產指數跑輸滬深300指數2.77pct。上周港股恆生物業服務及管理指數下跌4.36%，恆生綜合指數下跌1.18%，物業服務及管理指數跑輸恆生綜合指數3.18pct。

一

行業基本面跟蹤

1.1 新房成交及庫存

上周30大中城市新房成交面積為156.72萬方，本年累計新房成交面積為5945.02萬方，累計同比-4.6%。30大中城市近四周平均成交面積為143.79萬方，同比-10.8%，環比-1.4%。其中一線城市近四周平均成交面積為38.69萬方，同比-26.3%，環比-3.9%，二線城市近四周平均成交面積為73.61萬方，同比+0.5%，環比+0.5%，三線城市近四周平均成交面積為31.49萬方，同比-11.1%，環比-2.7%。

上周14城商品住宅可售面積為8009.39萬方，同比-9.53%，環比-0.06%，14城去化周期為17.51個月，其中一線城市去化周期為12.64個月。

1.2 二手房成交及掛牌

上周20城二手房成交面積為193.12萬方，本年累計二手房成交面積為7580.61萬方，累計同比+15.3%。20城近四周平均成交面積為195.07萬方，同比+2.7%，環比-0.2%。

截至2025/8/18全國城市二手房出售掛牌量指數為12.14，環比-2.4%，掛牌價指數為152.79，環比-0.1%。

1.3 土地市場成交

上周100大中城市新增供應住宅類土地數量為91宗，成交住宅類土地數量為25宗，新增供應商服類土地數量為109宗，成交商服類土地數量為45宗。近四周100大中城市平均住宅類土地成交數量/供應數量為0.53，平均商服類土地成交數量/供應數量為0.54。

近四周100大中城市成交住宅類土地樓面均價為5103.75元/平方米，溢價率為3.68%，環比-0.94pct，成交商服類土地樓面均價為1759.5元/平方米，溢價率為0.62%，環比-0.19pct。

二

行情回顧

上周A股申萬一級房地產行業指下跌0.06%，滬深300指數上漲2.71%，房地產指數跑輸滬深300指數2.77pct。上周港股恆生物業服務及管理指數下跌4.36%，恆生綜合指數下跌1.18%，物業服務及管理指數跑輸恆生綜合指數3.18pct。

從行業排名來看，上周A股房地產在31個申萬一級行業中排名第16，港股地產分類、物業服務及管理在14個恆生綜合行業中分別排名第12、第14。

上周重點A股房地產個股漲幅居前的分別為：張江高科（+8.67%）、華發股份（+4.99%）、萬通發展（維權）（+4.82%），重點港股房地產個股漲幅居前的分別為：綠景中國地產（+5.66%）、中國海外宏洋集團（+5.12%）、美的置業（+2.36%），重點物業服務企業漲幅居前的分別為：建發物業（+1.6%）、特發服務（+0.51%）、金茂服務（+0.31%）。

風險提示

政策不及預期，行業銷售不及預期，收儲進度不及預期，市場情緒極端避險。

證券研究報告《中郵證券-房地產行業報告：樓市迎「金九銀十」 市場熱度待提升》

對外發布時間 ：2025年9月1日

報告發布機構：中郵證券有限責任公司

分析師:高丁卉  SAC編號:S1340524080001

法律聲明：

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