中報觀察 | 五礦地產內外求索

觀點網 市場對房地產行業前景逐漸樂觀，但僅就目前而言，下探與低迷仍未結束。

據國家統計局資料顯示，2025年1至6月份全國商品房銷售額為44，241億元，同比下降5.5%，商品房銷售面積為45，851萬平方米，同比下降3.5%。受銷售低迷、融資環境困難等因素影響，房地產工程建設亦持續放緩。上半年，全國房地產開發投資為46，658億元，同比下降11.2%；房地產開發企業房屋施工面積63，332萬平方米，同比下降9.1%。

受大環境影響，五礦地產連同其附屬公司、合營公司及聯營公司於中期錄得合約銷售額按年下降28.4%至22.9億元，合約銷售總樓面面積按年下降16.9%至13.8萬平方米。而與此同時，五礦地產降本增效，銷售及營銷費用較去年同期減少49.2%至1.29億港元。

即使房價走弱，五礦地產爲了優化銷售表現，期內推售產品組合錄得整體毛利率由去年同期的7.5%上升至11.3%。

東邊不亮西邊亮，傳統房地產發展業務仍未走出低谷，但專業建築及物業管理卻取得了不同程度的上升，同時產城板塊依然是其壓艙石。

拓業務

據中期報告顯示，五礦地產收入主要來自房地產發展、專業建築、物業投資及物業管理四個業務。上半年，集團綜合收入為19.76億港元。

其中，房地產發展業務收入為17.43億港元，佔集團綜合收入的88.2%。房地產發展業務的毛利率較去年同期上升3.4百分點至10.3%，主要受產品組合變化所影響，期內確認毛利率較高的房地產發展項目比例較高所致。

量入爲出，該集團上半年的銷售及營銷費用也較去年同期減少49.2%至1.29億港元。

物業投資方面，隨着香港經濟表現疲軟導致需求減少影響，致使空置率提升，而整體新簽訂租金水平亦有所下滑，但五礦地產為保持高質量的物業服務因而產生固定成本。因此，報告期內，物業投資業務收入較去年同期減少15.7%至0.22億港元，佔集團綜合收入的1.1%；毛利率較去年同期下降8.7個百分點至62.8%。

據預測，下半年由於經濟放緩導致市場情緒低迷，香港辦公室及零售租賃市場將持續面臨挑戰。

世邦魏理仕近期報告就顯示，全港空置率仍然偏高，特別是在非核心地區，因為租户持續優化空間使用。預計2025年下半年整體租金仍將維持下行趨勢，料整體市場2025年下降5-7%。仲量聯行同樣表示，中期回顧及預測顯示，香港寫字樓及住宅市場略見回穩，2025年下半年普遍商用價格及租金將下調。

既然外部環境不可逆轉，那就順勢而為向外拓寬業務範圍。

據五礦地產公佈，上半年，其專業建築業務收入較去年同期上升111.5%，主要是期內確認舊項目的維修及保養服務收入所致。

對此，五礦地產表示，集團持續優化其營運架構，強化風險管理，並與本地客户保持緊密合作。集團將繼續深耕幕牆業務，並積極拓展其他建築工程業務，致力提升競爭力，開拓更多發展機遇。

據瞭解，五礦地產於香港市場經營以設計、製造及安裝幕牆業務為主的專業建築業務，標誌性項目包括西九故宮博物館、海洋公園水世界、蓮塘口岸、戲曲中心等。期內，儘管香港地產市場持續低迷，行業競爭加劇，市場容量大幅收縮，集團仍成功承接了一個幕牆工程及一個鋼結構工程。

除此以外，物業管理收入也較去年同期上升11.3%至2.10億港元，佔集團綜合收入從去年中期的3.8%上升至10.6%；毛利率較去年同期上升0.5個百分點至19.7%。收入及利潤率的增加主要是經營規模於期內得到擴張所致。

據介紹，五礦地產服務範圍涵蓋中國內地及香港近20個城市，共計超過70個項目。近年，集團積極完善37°C生活社區服務體系，致力為業主們提供便捷、舒適的高品質生活體驗。同時，積極拓展業務規模，進一步擴大了經營範圍和收入渠道。

另悉，五礦地產還根據委託管理服務協議錄得113萬元的管理服務收入。按照有關協議，中國五礦將其房地產發展業務分部內的非上市資產委託五礦地產管理，託管資產包括位於北京、天津、沈陽、遼寧、江蘇、湖南及廣東等地之房地產發展項目。

「期內，儘管面臨嚴峻的經營環境，本集團仍實現了經營規模的穩定擴張。」其在報告中如此表示。

還有產城

或如五礦地產所言，穩定擴張不僅限於傳統的拿地開發。

據觀點新媒體瞭解，五礦地產不止一次提到，公司一直以來秉承的是穩健發展和精品戰略。在市場高位的時候也注重控制風險，不追求拿地王，或者超過自己能力的加槓桿拿地。因此，現在雖然也受到影響，但程度有限。

事實上，2021年以來，五礦地產投拓動作便顯著減少，拿地數量及金額從2021年的9宗項目、總土地成本110.56億元減少到2022年的1宗項目、總土地成本1700萬。從2023年至2025年上半年，已經是0新增。

截至2024年上半年，五礦地產仍有約529.5萬平方米總土地儲備，且絕大多數位於一二線城市，能滿足該公司未來3-5年的發展需要。

可以看出，五礦地產開拓新市場的方式，並不僅僅只有拿地、新建住宅一途，「產城」便是重要手段之一。

事實上，經過近二十年探索和實踐，五礦地產已形成了以地產開發爲核心，資產運營、產城業務為兩翼，建築安裝、地產金融和地產服務為支撐的「一核兩翼三支撐」業務格局。

五礦地產通過產業新城、特色小鎮、城市更新、產城綜合體等模式，逐步發展成為國內競爭實力較強的綜合城市運營商。

據瞭解，五礦地產在產城業務領域，先后開發了遼寧30.4平方公里的營口產業園，投資建設了北京觀山產業園，開發了廣東汕頭8.6平方公里的粵東物流總部新城，合作開發了四川成都五礦大邑未來生態城項目、郫都工業港項目、新都產業園項目，以及於福建合作開發南安閥門產業園、預製菜產業園、智能家居產業園項目，在北京，其還作為東城區「科創金三角」產城融合高質量發展合夥人，實施了東直門「五礦科創產業綜合體」項目。

此外，五礦地產還打通中國五礦集團資源，進行有效的資源整合、優勢整合，在中國五礦大體量優勢產業體系、全牌照金融業務體系、全業態建安技術體系、位居央企前列的綜合科技實力等背景下，依託園區開發、產城服務等項目，產城業務將一、二、三級業務靈活有機組合，通過產業發展與產業升級，推動項目合作多贏。

修內功

除了業務上拓展經營範圍外，五礦地產還向內修煉內功，努力優化財務狀況。

據中報數據顯示，五礦地產於報告期末的資產負債率（總負債對總資產）為77.2%，較去年底的77.4%有所降低。剔除合同負債及遞延收入的資產負債率為72.9%，較去年底的76.4%下降3.5個百分點。

在壓降負債率的同時，其於期內還簽訂一項10億人民幣點心債和順利接續4.9億人民幣循環貸款。

五礦地產表示，集團積極調整借款架構，增加人民幣貸款佔比及減少境外貸款規模，並積極壓降貸款規模，有效保障了公司資金安全。

在持續優化其融資結構及進一步壓減融資規模下，該集團借款總額已由去年底的216.83億港元壓降至年中的213.09億港元。

於期末，五礦地產擁有現金及銀行存款（不包括受限制現金及銀行存款）19.83億港元，其中71.0%、23.2%及5.8%分別以人民幣、港元及美元列值。集團於報告期末尚未使用的銀行融資額度為36.15億港元。

報告還顯示，在房地產調控政策持續放松的背景下，剛需和改善性需求獲得釋放，期內五礦地產錄得一次性非現金的存貨計提減值撥備僅0.31億港元，較去年同期的2.79億港元大幅減少。

同時，集團對來自若干合營及聯營公司相關的應收款項計提減值撥備0.8億港元，較去年同期2.49億港元下降67.9%。期內，合營及聯營公司並未像去年同期那樣對存貨進行大幅減值，從而減低期內應收款項的預期損失。

展望下半年，全國房地產市場仍面臨調整壓力，房企融資也仍然處於收縮態勢，正如五礦地產所言，儘管房地產政策主基調延續寬松，房地產市場仍需時間修復市場信心與基本面。

五礦地產在中報中明確道：「展望未來，集團將努力不懈持續提升銷售去化和回款能力、切實降本增效、有效防範和化解債務風險，增強可持續發展能力。」

內外求索、強大內核是五礦地產保持定力的重要法寶。