房企「四大天王」，半年賺走了50%的行業利潤？！

行業還在大面積虧損的泥潭中前行！

但剛剛過去的中報季，房企們的成色仍略顯不足，房企的虧損規模還在繼續擴大。

艷姐不完全統計，目前已發佈上半年業績或預告的101家上市內地房企中，歸母淨利潤為負的有60家，佔比約6成，平均每家房企虧損7.9億~9.5億。

這個虧損規模，同比增加超90%。

不過艷姐也驚訝地發現，上半年銷售「四大天王」——保利發展、中海、華潤置地、招商蛇口，半年竟然賺了：

246億。

更誇張的是，在還能盈利的41家房企中，「四大天王」的歸母淨利潤佔比近50%。

地產行業，依然是央國企的天下。

除了央國企，艷姐還看到了兩家民企的影子：

龍湖、濱江集團。

上半年歸母淨利潤分別是32.29億、18.53億，穩居民營房企NO.1、NO.2。

火煉之下，才知道誰是真金。

今天，艷姐也想跟大家拆解一下，這些盈利房企到底做對了什麼、虧損房企又有哪些失誤，也歡迎大家在評論區留言，跟艷姐互動。

01

2025半年度虧麻「四兄弟」

上半年，預虧房企有60家，佔比約6成。其中碧桂園、萬科、佳兆業、中國奧園、世茂集團、金科、華夏幸福、正榮地產、旭輝、信達地產虧損居前。不過萬科在上半年自救瘦身、股東輸血，一切似乎都在向穩發展。

TOP4

中國奧園

虧損95億

鉅虧或將持續！

上半年中國奧園歸母淨利潤虧損95億，去年同期盈利221億。

中國奧園由郭梓文、郭梓寧兩兄弟創辦於1996年，早期曾以「體育+地產」的複合模式在廣州一戰成名。

2007年中國奧園借殼上市，早期過度依賴合作開發的策略也失去了不少發展良機。2016年，郭氏兄弟提出「351計劃」，通過收併購和舊改瘋狂擴張。

收併購模式下，中國奧園邁入千億規模，2016年到2020年，中國奧園全口徑銷售額從256億增長到1330億，增長超400%。

但深度佈局三四線也讓中國奧園嚐到了苦果。2020年上半年，三四線城市土儲建面佔比高達62%。

市場深度調整，中國奧園在2022年初官宣暴雷。

從2021年開始，中國奧園已經連虧3年，歸母淨利潤累計虧損超490億。

上半年，中國奧園的銷售額只有40.2億；員工僅剩下約600人，較高峰期減員97%。眼下的中國奧園幾乎喪失造血能力，未來能不能東山再起，也考驗着郭氏兄弟的智慧。

TOP3

佳兆業

虧損100億

輕資產轉型，「不死鳥」再次「死里逃生」？

佳兆業在業內素有「不死鳥」「舊改之王」的稱號。

最高峰時，其曾在深圳有44箇舊改項目，貨值約4500億。但舊改項目周期一般長達8-10年，短期內很難貢獻業績，還沉澱大量資本，疊加市場下行，佳兆業在2022年官宣暴雷。

佳兆業曾2次暴雷。2015年首次暴雷時曾通過引入機構投資人、資產出售、債務展期等方式成功自救。但2022年暴雷后，疊加市場深度調整，佳兆業經營疲軟，深陷虧損旋渦。

2024年，佳兆業合約銷售67.57億，同比減少62%，還不及2020年1435億銷售額的5%；歸母淨利潤虧損285.3億，創下歷史紀錄。

過去4年，佳兆業累計虧損超730億。

郭英成在2024年報中也表示，佳兆業將探索輕資產＋可持續發展型的發展模式。

眼下，嚴重缺乏造血能力的佳兆業，能否再次上演「不死鳥」的奇蹟，恐怕還是個未知數。

TOP2

萬科

虧損120億

瘦身自救、大股東輸血，迴歸正軌可期

上半年，萬科歸母淨虧損預計100~120億，較去年同期有所擴大。

萬科過去一直都是行業的優等生，在行業內有着良好的口碑。不過再牛的企業也有踏錯節奏的時候，最高峰時土儲超1.5億㎡，高能級城市土儲不足，低能級城市的土儲過高，隨着行業的深度調整，不可避免的出現業績滑坡。

去年初，萬科深陷「暴雷」傳聞，出現股債雙殺。

不過后續萬科瘦身自救，特別是大股東深鐵集團輸血支持，萬科出現企穩跡象。7月實現銷售額134.5億、行業排名第3，前7個月銷售額821億、行業排名第6，銷售表現優於行業平均水平。

自救+大股東輸血后的萬科，未來回歸正軌可期。

TOP1

碧桂園

虧損190.8億

暴雷房企面臨大考？

上半年的「虧損王」，要屬碧桂園了。歸母淨利潤虧損190.8億，相較於去年同期151億的虧損，碧桂園的虧損幅度越來越大。

作為曾經能與恆大掰手腕的宇宙級房企，碧桂園曾創造了發展的「奇蹟」，最高峰時銷售額超7800億、歸母淨利潤超600億，區域總年薪超5000萬。其高周轉模式曾經成為眾多房企學習的「標杆」。

不過行業深度，重倉三四線的碧桂園終以「暴雷」收場。去年底，碧桂園逾期債務超1800億。

眼下，碧桂園還是有好消息傳出。前幾天，碧桂園超過100億美元的境外債重組獲批，預計將大幅削債並展期。

不過相比於債務重組，能不能如期向業主交付房屋還要打上一個巨大的問號。

去年，碧桂園交付了4608萬㎡、超38萬套房子。

按照規劃，碧桂園預計今年將交付21萬套房源，前5個月交付了5萬套。保交付，仍然是碧桂園面臨的一道「大考」。

02

101家房企誰最能賺錢？

上半年，預盈房企41家，盈利500萬就能跑贏60%的上市房企，其中華潤置地、遠洋、中海、龍湖、保利發展、濱江集團、招商蛇口、越秀地產、中國金茂、建發國際盈利規模居前，除龍湖、濱江集團外，其他均為央國企。不過遠洋集團能實現扭虧為盈，主要受益於債務重組。

盈利TOP10中，中國金茂的半年成績單含金量不低，利潤同比增長8%，這是他們在年初董事長、組織架構煥新后交出的第一份成績單。

TOP5

濱江集團

盈利18.53億

穩健的深耕型房企

濱江集團大家都比較熟悉，算是深耕型房企的標杆。

上半年，濱江集團大概是行業內唯一實現關鍵財務指標兩位數增長的房企。

上半年，濱江集團實現銷售額527.5億，行業排名第10、民營房企第1；

實現營收454.49億，同比上升87.8%；

淨利潤26.92億，同比上升120%；

歸母淨利潤18.53億，同比上升58.87%；

毛利率12.24%，同比提升2.67個百分點；

貨幣資金295億，現金短債比3.14倍，唯一超過3倍的民營房企。

在行業深度調整下，濱江集團還能逆勢大幅增長，相當「另類」。

濱江「另類」的祕籍也不復雜：區域聚焦、城市深耕，高度聚焦杭州市場。

上半年，濱江集團新增16個土地儲備項目，其中14宗位於杭州，2宗位於金華土；總土儲中，杭州佔73%。

濱江的這套打法，想不賺錢都難，其他房企想學也學不來的。

TOP4

保利發展

盈利27.11億

房企新「一哥」

民營房企逐漸暴雷，央企保利發展終於坐上了行業第一的位置。

今年上半年，保利發展銷售額達到1452億，領跑行業。

不過這幾年的行業下行，保利發展自然也受到影響。

去年，保利發展歸母淨利潤50億，同比下降約58%，已經連降43年。上半年，保利發展歸母淨利潤27.11億，同比下降63%。但依然不影響它成為行業NO.1。

不過保利發展在一二線城市核心區位的優質項目熱銷，38 個核心城市貢獻了92%的銷售額，同比提升3個百分點；在7個城市的市佔率超過15%；17個城市排名前三。

在拿地端，保利發展在重點投資一線城市。上半年拿地投入509億，同比增長304%，其中一線城市建築面積佔比23.8%，處於近年來的高位。

如無意外，保利發展今年會穩坐行業NO.1。

TOP3

龍湖

盈利32.29億

經營性業務恐怖的77.7%的毛利率

尚未陷入債務危機的全國性民營房企，用一隻手就數得過來。但龍湖一定是轉型最成功的那一家。

如何衡量龍湖的「成功」轉型？

上半年，龍湖營收588億、毛利55億，但運營業務和服務業務的毛利貢獻已經遠超開發業務。

開發業務毛利-11.82億、運營業務毛利41.26億、服務業務毛利25.56億。

也就是説，在行業深度調整下，運營業務、服務業務已經成為支撐龍湖利潤規模的關鍵。

上半年，龍湖商業投資航道、長租公寓出租率分別保持在97%、95.6%的高位。

不過，龍湖的開發業務依然在穩步擴張，上半年在上海、重慶、貴陽、蘇州新增了4個項目，總規劃建面25萬㎡。

向新發展模式轉型，龍湖找到了引擎換軌的方向。

TOP2

中海

盈利118.8億

「一線城市之王」的底氣

行業深度調整，中海的中期答卷相當亮眼。

| 合約銷售1201億、權益銷售1105億，雙雙位居行業第2；

| 核心歸母淨利潤87.8億，核心淨利潤率11%；

| 在手現金1089億，現金短債比升至4.9倍。

特別是中海的利潤表現，中海核心淨利潤佔銷售TOP10房企總額的60%。

在「利潤王」標籤之下，2025年的中海又坐實「一線城市之王」。

上半年，中海在香港、北京、上海、廣州、深圳5個一線城市合約銷售556.4億，也就是説，5個一線城市貢獻了中海46%的業績；如果不算子公司中海宏洋，5大城市銷售佔比將高達53.7%。

在北京，中海全口徑銷售304.5億，銷冠；如果再算上中海宏洋，上半年中海在14個城市的市佔率位居第一。

在投資端，前7個月，中海新增22個項目，權益購地金額550.1億，行業第一；新增貨值1315.5億，行業第一。一線及強二線城市投資佔比達到86%。

下半年，隨着上海、深圳、廣州還有多個重磅項目入市，中海也將是銷冠的有力爭奪者。

TOP1

華潤置地

盈利32.29億

經營之王

看完華潤置地的中期業績，艷姐覺得華潤置地最大的標籤是：

經營之王。

上半年，華潤置地營收949億，其中經營性不動產業務營收121.1億，同比增長5.5%；輕資產管理業務營收60億，同比增長1.1%。

「第二曲線業務」規模似乎不大，但利潤表現相當強悍。

經營性不動產業務核心淨利潤已超過了開發銷售型業務1.01億，毛利率高達72.9%

目前，華潤置地購物中心總建面1185萬㎡；期內新開業購物中心2座；在營購物中心數量達到94座。

這樣的體量和規模，在行業內也是巨無霸式的存在。

在商業資產證券化方面，華潤置地也相當搶眼。目前華夏華潤商業REIT總市值已首破百億元，自去年3月14日上市以來，股價累計上漲約50%，連續六個季度現金分紅合計4.95億,。

華潤置地的轉型，一切都在向新、向好。

結語

行業雖然不易，但不總是隻有壞消息。

好消息是，1-7月商品房銷售面積、銷售額已經連續5個月同比縮窄。

前7個月，全國新建商品房銷售面積5.12億㎡、銷售額4.96萬億，同比分別下降4%、6.5%。

但降幅較去年同期分別大幅縮窄14.6、17.8個百分點。

北京、上海等城市在限售、限購、貸款利率等方面也相繼出臺利好政策。

相信未來一些重點城市會進一步加大對房地產需求的支持力度。