中報觀察 | 深圳控股聚焦「穩業績」

觀點網 8月29日早上，深圳控股有限公司發佈了2025年中期業績報告，儘管面臨當前房地產市場仍處於調整期，以及聯營公司虧損等多重挑戰，深圳控股依然憑藉積極的戰略調整和業務優化，使上半年營業收入實現顯着增長。

2025年上半年，深圳控股實現營業收入約103.5億港元，同比增長175%；毛利達到了17.7億港元，同比增長63%。儘管毛利率同比下降12個百分點至17%，但公司經營溢利仍達到7.0億港元。

然而，受聯營公司虧損、資產減值準備計提增加以及税費支出上升等不利因素影響，公司權益股東應占虧損為26.2億港元。

值得注意的是，若剔除投資物業和金融資產公允價值變動、存貨減值等非經常性因素，公司權益股東應占虧損大幅收窄至4.9億港元，顯示出核心業務的相對韌性。

據觀點新媒體研究，深圳控股上半年營收能夠實現增長主要得益於物業開發、物業投資、物業管理等核心業務板塊的發力。

在物業開發業務中，公司實施了去庫存專項行動，推動了銷售額的顯着提升，實現地產簽約銷售約68億元人民幣，較去年同期上漲10%。多個重點項目如頤樾府、山水東城等銷售情況良好。

物業業務穩健增長

物業業務一直以來都是深圳控股的核心業務之一，也是業績的重要支撐。在2025年上半年，物業開發、物業投資和物業管理三大細分板塊呈現出不同的發展態勢。

在物業開發方面，公司上半年結轉物業銷售面積約29.2萬平方米，結轉銷售收入約68.8億元人民幣（摺合約74.6億港元），較去年同期大幅上升約633%。

不過，房地產開發銷售毛利率為13.8%，較去年同期下降了18個百分點。這表明儘管公司在銷售規模上取得了顯着增長，但利潤空間卻在不斷壓縮，反映出房地產市場競爭的激烈以及開發成本的上升。

投資業務則展現出了較強的穩定性與盈利能力。上半年實現物業投資收入約6.5億港元，毛利率高達70.1%。公司在管的投資物業總面積約173.4萬平方米，公允價值約335.0億港元。

面對市場下行壓力，公司通過精細化運營管理，加大招商力度，使得整體出租率維持在90%的較高水平。

一些老舊物業經過升級改造后，資產價值和租金收益實現了雙提升，例如將老宿舍改造成長租公寓、將空置物業改造成多元化消費場景等，這些舉措不僅提高了物業的利用效率，也增強了公司的持續盈利能力。

物業管理業務亦有不錯的表現，上半年實現物業管理業務收入約15.9億港元，較去年同期上漲8%。公司在管面積達到了10240萬平方米，且非住業態面積佔比約71%，高於行業平均水平。深業運營憑藉優質的服務水平榮獲多項行業榮譽，彰顯了其在物業管理領域的較強競爭力。

物業業務作為深圳控股的核心業務，在公司整體業績中佔據了重要地位。物業開發板塊雖然面臨利潤率下降的挑戰，但仍是公司收入的主要來源；物業投資和物業管理則憑藉較高的毛利率和穩定的收入，為公司提供了重要的利潤支撐。

優化財務結構

深圳控股在2025年上半年採取了一系列措施優化財務結構。公司成功籌組置換40億港元銀團貸款，保障了資金安全。

截至2025年6月30日，銀行及其他借貸總額為371.9億港元，較2024年12月31日的373.7億港元略有下降。其中，長期借貸佔比73%，短期借貸佔比27%；港幣借貸佔比38%，人民幣借貸佔比62%。浮息借貸和定息借貸比例分別為68%和32%。目前深圳控股在債務結構上保持着相對健康的水平。

此外，公司在費用管控方面也取得了一定成效。行政開支較去年同期下降18%，節約費用約1.1億港元。

但深圳控股依然面臨着一些財務挑戰。儘管港幣負債規模有所減少，但公司的淨負債率達到了73.0%，較2024年底的66.3%有所上升。公司的資產減值損失也較大，尤其是對聯營公司路勁基建的投資減值，這對公司的資產質量和盈利能力產生了較大沖擊。

深圳控股管理層在報告中明確提出，未來將聚焦業務結構優化升級，逐步降低開發業務比重，擴大不動產管理規模，構建「投融建管退」全周期的資產管理閉環。

根據中報內容，深圳控股下半年計劃在加速地產銷售去化，通過分類施策、推進核心項目、緊盯新入市項目和狠抓庫存項目，提升銷售回款的同時，提升不動產資產管理水平，加強租賃物業招商運營，推動老舊物業改造升級，前瞻性佈局重大在建項目。