上半年歸母淨利下降近3成，瑞安房地產羅康瑞：行業調整尚未完結，維持盈利不容易

8月28日晚間，港資房企瑞安房地產（00272.HK，以下簡稱「瑞房」）召開2025年中期業績發佈會。瑞房主席羅康瑞、副主席羅寶瑜、財務總裁及投資總裁孫希灝、行政總裁王穎及瑞房子公司瑞安新天地有限公司行政總裁張斌等管理層出席會議。

根據瑞房當日發佈的2025年中期業績報告，期內公司實現總收入20.74億元，同比增長0.05%；實現溢利8100萬元，同比減少56%；股東應占溢利為5100萬元，同比減少29%。

據瞭解，今年上半年，瑞房的股東應占溢利下滑，主要是公司投資物業及合聯營公司投資物業的公平減值增加影響。若剔除投資物業公平值減值的影響，瑞房的核心溢利2.63億元，同比增長144%。

在業績會上，瑞房主席羅康瑞表示，「當前房地產行業大調整還沒有完結，市場仍然有很多不明朗的地方。上半年公司仍能夠維持有盈利，這是不容易的。」

展望后市，羅康瑞表示，樓市築底並非一天兩天能完成的，需要一段時間恢復這個市場的信心，預計接下來一段時間，都將是在築底的過程之中。

上海土儲回升，輕資產拿下兩百億項目

財報數據顯示，2025年上半年，瑞房錄得已確認物業銷售收入1.45億元，同比上升1%。

雖然結轉收入並不多，但在新房銷售方面，瑞房表現亮眼。期內，該公司取得合約物業銷售額為34.73億元，較2024年同期上升457%，其中住宅物業銷售佔95%。對此，瑞房指出，銷售額增長主要是由於上半年推出的新住宅項目數目增加，同時該公司計劃在下半年及以后推出更多項目。

對比同行來看，中指院數據顯示，2025年上半年，全國百強企業銷售總額為18364.1億元，同比分別下降11.8%。

不過值得注意的是，近年來，瑞房在主陣地上海的住宅項目土地儲備正快速下降。

截至2024年底，瑞房旗下位於上海的發展中及日后發展住宅項目的建築面積為11.70萬平方米，而2020年底該數字為66.60萬平方米，過去四年間減少54.90萬平方米。

隨着上海核心地塊價格的持續走高，輕資產策略成爲了瑞房選擇。早在今年年初的業績會上，管理層就曾表示，公司將在市場調整真正完成前主要以輕資產的模式拓展業務，進一步創新商業模式，拓展更多的外部資本和策略性夥伴。

據悉，今年上半年，瑞房開展了一個輕資產項目——永新里。該項目位於上海新天地，資產估值超200億。今年6月，瑞房聯手天安獲得了其50%股權，其中瑞房僅持股15%。

據行政總裁王穎透露，永新里項目包含15.9萬平方米的高端住宅，以及5.8萬平方米的商業。目前項目的動遷安置工作已經完成，計劃將於2026年第一季度正式動工，2030年整體竣工。

除了永新里項目，瑞房還於去年輕資產拓展了永年里和貝港城中村兩個項目。其中，公司與永業集團合作開發的永年里項目，包含10.5萬平方米住宅及5.7萬平方米的商業業態；與上海奉賢區政府合作開發的貝港城中村項目，則包含32.6萬平方米的住宅及9.5萬平方米的商業配套設施。

王穎表示，永年里項目預計2031年整體竣工。未來永年里、永新里兩個項目將共同推動翠湖天地系列產品在大新天地社區和上海核心城市的進一步拓展；而貝港城中村也已經於今年1月正式啟動，並在4月獲得了首批住宅發展用地。

截至2025年6月底，瑞房旗下位於上海的發展中及日后發展住宅項目的建築面積達16.2萬平方米，較2024年底增加4.5萬平方米（計入了貝港城中村的首批住宅發展用地）。

對於下半年的拓展策略，羅康瑞稱，目前瑞房仍會繼續專注上海的發展，我們認為在上海會提供很多投資的機會，但是因為前景有很多不明朗，集團還是會比較保守，以輕資產來經營，並保持現金流穩定。

上半年收租17.81億元，辦公物業面臨續租挑戰

作為瑞房的另一大核心業務，公司商業板塊過去半年則顯得有些辛苦。

財報數據顯示，期內，瑞房租金及相關收入（包括合營公司及聯營公司）增加1%至17.81億元，其中78%來自上海的物業組合。與去年同期高達 16% 的增速相比，其租金收入增速明顯放緩。

在眾多項目中，虹橋天地、重慶天地租金下滑較快，分別同比下滑25%、17%；至於出租率方面， 新天地時尚II、瑞虹企業天地、創智天地、南京國際金融中心出現下滑。

事實上，瑞房在商業板塊也付出了不少努力。據該公司披露，2025年上半年，瑞房旗下物業組合的銷售額、客流量較2024年同期相比均增長了10.5%。至於辦公樓部分，公司旗下相對成熟的上海辦公樓組合也保持了穩定的出租率，平均出租率達90%。

而公司租金收入增速放緩的最大原因便是因為續約租金的下滑。對此，瑞房子公司瑞安新天地有限公司行政總裁張斌表示，分業態來看，零售板塊整個續租情況較好，僅有一個小的個位數的下跌。其中，新天地、鴻壽坊、蟠龍天地，大部分續租的租金都是增加的，有少部分項目因為在調整階段或外部競爭環境的原因，導致續租下跌。

「接下來我們預見零售板塊態勢應該會越來越好，因為到今年年底我們的出租率還會進一步推高。如果下半年銷售和客流的情況維持目前比較穩健的情況，續租情況應該還會在此基礎上有所好轉。」

在張斌看來，相比於零售，辦公樓對瑞房的挑戰要更大一點。

高力國際發佈的研報顯示，2025年第二季度，上海寫字樓市場租金延續下行趨勢，平均租金環比下降2.8%至6.20元每平方米每天，上半年累計租金降幅達4.4%，市場承壓明顯；空置率方面，二季度環比小幅上漲0.4個百分點至21% 。

與此同時，上海寫字樓市場的供應還在上升。今年上半年，累計新增供應達28.5萬平方米，其中2025年第二季度新增供應17.8萬平方米。據該機構預測，2025年全年，上海寫字樓新增供應量將達到88萬平方米，供應壓力將在下半年明顯加劇。

對此，張斌表示，上海辦公市場估計在未來一兩年里面還是會面臨非常大的壓力。瑞房將會用比較靈活的租金策略去針對不同的項目、不同的客户、不同的時間點，去實現出租率的提升。此外，由於5%大客户的貢獻接近40%的出租面積，公司將在集團層面會持續推進跟大客户深度的服務。「希望這些舉措可以令我們下半年能夠頂住市場的逆風，持續前行。」

另據他透露，下半年，瑞房將迎來上海太平洋新天地、武漢創新公園兩個新項目的開業。其中，上海太平洋新天地項目已經實現了60%的租賃，計劃在今年9月份試營業，今年12月份開幕；武漢創新公園則實現了超過70%的出租率，計劃在今年9月底開業。兩個項目的開業亦將為公司增加新的租金收入來源。