營收利潤雙降，卓越商企服務2025年上半年業績承壓

在不少物業企業實現業績反彈之際，卓越商企服務仍深陷營收利潤雙降的「增長困境」。

近日，卓越商企服務發佈2025年上半年業績報告，期內，卓越商企服務實現收入20.15億元，同比下降3.2%，其中，基礎物業管理服務收入18億元，較去年同期增加5.0%，佔總收入比約為89.4%；增值服務收入（包括車位銷售）由2024年同期3.49億元降至1.96億元，降幅43.7%，佔總收入比約為9.7%；其他業務收入由2024年同期19.36百萬元下降至約18.96百萬元，佔總收入比約為0.9%。

需要指出的是，增值服務曾經是卓越商企服務探索新利潤增長點的重要方向，而現在卻拖累了整體業績。

觀察者網瞭解到，卓越商企服務的增值服務包括資產服務、卓品商務泛行政服務、機電服務等多種專業增值服務。卓越商企服務表示，此次增值服務的下降「主要由於機電安裝業務的壓降、提供的租賃經營服務減少。」

與此同時，儘管卓越商企服務在管銷費用上有所控制，但壓力依然存在。數據顯示，2025年上半年，卓越商企服務的銷售成本為16.36億元，較2024年同期的16.6億元降低1.5%。

當營收下降而成本無法同步下降時，利潤必然受到嚴重影響。數據顯示，2025年上半年，卓越商企服務毛利3.79億元，同比下降10.2%；溢利1.62億元，同比下降11.7%；權益股東應占溢利1.47億元，同比下降13.8%。

現金流方面，儘管卓越商企服務2025年經營性現金流數據呈現邊際改善，但卻未脱離「持續為負」的核心困境。具體來看，2023年其經營性現金流首次錄得-1.85億元，2024現金流淨額擴大至-5.55億元，進入2025年上半年，該指標雖收窄至-0.10億元，但距離轉正仍有一步之遙。

卓越商企服務表示，考慮到物業行業的季節性特徵以及本期現金流雖已較去年同期大幅改善但尚未完全轉正，公司董事會認為當前應優先保障業務營運資本的投入，以維持長期穩健經營及股東價值的持續提升。「因此，董事會不建議派發截至2025年6月30日止的六個月之中期股息。」

除了業績外，報告期內，卓越商企服務接受卓越置業轉讓總代價3.63億元的抵銷一事也引人關注。

據公告顯示，卓越商企服務全資附屬公司卓越物業與關聯方卓越置業於2025年8月24日簽訂結算協議，涉及一項關聯交易。根據協議，卓越置業將有條件轉讓抵銷資產給卓越物業，總代價為人民幣362,825,942元，該金額將以應收卓越集團的貿易應收款項及其他應收款項的等值金額結算。

抵銷資產包括卓越集團在中國持作待售的18項物業及持作開發的1項物業，主要位於中國核心城市區域的商業寫字樓、高端住宅單位及停車位。

從交易背景來看，此次抵銷的核心是卓越置業對卓越商企服務的「債務償還替代方案」。

業內人士向觀察者網表示，房地產市場持續下行，卓越置業的資金鍊持也續緊張，在此背景下，卓越置業選擇以「抵銷」方式了結部分欠款。但對卓越商企服務而言，這並非主動選擇，而是在關聯方現金償付能力不足下的「退而求其次」，「相較於持續等待不確定的現金回款，接受債權抵銷至少能減少應收賬款規模，緩解部分財務報表壓力。」

更值得注意的是，這種抵銷方式對卓越商企服務的實際益處有限，甚至暗藏風險。

從財務影響來看，雖然應收賬款余額會因抵銷減少3.63億元，表面上優化了資產負債表結構，但卓越商企服務實際並未獲得現金流入，這意味着，卓越商企服務無法改善當前仍為-0.1億元的經營性現金流淨額。

此外，受讓的第三方債權存在「回收不確定性」風險。因為公告未明確該債權對應的第三方主體資質、賬期及擔保情況，若后續第三方無力償還，卓越商企服務可能面臨「舊債未清、新債又生」的局面，相當於將關聯方的債務風險間接轉移到了自身。

更深層來看，此次3.63億元抵銷進一步暴露了卓越商企服務對關聯方的「被動依賴」。

不可否認的是，卓越商企服務確實在努力擺脫關聯方的影響，例如，在規模方面，截至2025年6月30日，卓越商企服務合約面積約為82.50百萬平方米，較2024年同期增長約3.0%；在管面積約74.28百萬平方米，較2024年同期增長約9.0%，其中來自第三方的在管物業面積佔比達62.7%。

業務結構方面亦是如此。報告期內，卓越商企服務非關聯業務佔比提升至92%，其中第三方自拓收入增長26.9%；關聯方收入降至1.6億元，佔比降至8%，同比下降4.5個百分點。

但從此次抵銷結果來看，關聯方債務問題仍未得到根本解決。

因為從公告上看，卓越商企服務接受了此次「債務償還替代方案」，並表示，這些資產與卓越商企服務現有的物業管理及增值服務高度契合，具有業務協同與戰略價值。「在當前市場環境下，優質資產的估值水平處於相對低位，為卓越商企服務提供了時點優勢。集團將採用靈活的方式管理抵銷資產，以實現資產管理戰略的靈活性。」