中報觀察 | 大悦城上半年甜與苦 購物中心平均出租率保持93%高位

（來源：觀點網）

　　觀點網 8月28日晚間，於香港聯交所上市的大悦城地產發佈2025年中期業績公告。這份業績的發佈時間距離該公司公告宣佈推動私有化進程，還未滿一個月，圍繞「退市」后的猜想仍在持續。而如果后續進展順利，這或許也將是大悦城地產的最后一份中期業績公告。

　　公告顯示，大悦城地產期內實現營業收入約81.24億元，同比下降5.8%，該公司表示，主要是本期物業開發業務結算面積下降，物業開發收入同比下降。

　　除了物業開發業務之外，大悦城地產的業務還包括投資物業、酒店經營、管理輸出及其他服務，整體為四大板塊。

　　在今年上半年，物業開發業務營業收入54.81億元，同比下降8.3%；投資物業租金及相關服務收入總額約為20.38億元，同比下降2.5%；酒店經營業務收入約4.66億元，同比基本持平；管理輸出項目收入總額為1.07億元，同比增長47%。

　　整體而言，儘管房地產行業仍處於築底過程當中，大悦城地產的各項業務表現卻相對穩定。整體毛利率34.4%，同比增長2.9個百分點。

　　展望下半年，大悦城地產在公告中表示，將錨定「卓越的城市運營與美好生活服務商」的戰略定位，精準把握新興消費熱點與年輕消費潮流，深度整合各地促消費政策資源，依託商業項目優勢，持續強化品牌影響力與商業競爭力，推動集團高質量發展。

營收貢獻主力的上半年

　　就具體業務拆分來看，物業開發業務為大悦城地產貢獻了近七成的營業收入。期內，交付物業建築結算面積約17.51萬平方米，同比下降32%，平均結算單價約為30614元/平方米，同比增長33%。物業開發業務結算毛利率18%，較上年同期增長3個百分點。

　　在去年對大區進行調整之后，大悦城地產的合約銷售額貢獻來源整合為北方大區、華東大區、華南大區、西南大區。今年上半年，分別取得合約銷售金額11.41億元、6.26億元、3.24億元、6.59億元，合計達27.49億元，合約銷售面積約16.42萬平方米。

　　酒店經營業務方面，在2024年同期，三亞亞龍灣凱萊仙人掌度假酒店因資產老舊暫停營業，后續將開展相關資產更新工作。目前仍處於經營狀態的酒店有四家，北京及三亞各兩家。

仲量聯行此前發佈的相關數據顯示，2025年上半年，北京高端酒店市場表現整體承壓，較去年同期呈現出下行態勢。受多重宏觀經濟與行業因素疊加影響，客房收入、平均房價（ADR）等核心經營指標均面臨壓力。

　　截至5月底，全市高端酒店平均入住率與2024年同期基本持平，平均房價同比下降逾5%，每間可出租客房收入（RevPAR）同比減少超過4%。不過，仍有部分酒店依託差異化定價策略及多渠道拓展舉措，成功實現局部逆勢增長，使得每間可出租客房收入不降反升。

　　以大悦城地產旗下項目來看，其位於北京的北京華爾道夫酒店在今年上半年的平均入住率為70%，與去年同期持平，但平均客房收益與平均房費均有不同程度下跌。

　　北京大悦酒店的平均房費雖有略微下調，但平均入住率由去年同期的76%提升至85%，平均客房收益也有顯著提高。

　　三亞亞龍灣瑞吉度假酒店、三亞美高梅度假酒店的平均房費同比均有減少。不過前者的平均客房收益反而有所增加，入住率提升明顯；后者的平均入住率同比持平。

　　整體而言，在上半年旅遊出行人次增加的推動下，大悦城地產通過細化客户需求，提升酒店客户滿意度與產品溢價能力，業務韌性持續釋放。酒店平均入住率84%，同比增長4個百分點。

　　憑藉領先行業的業務能力，大悦城地產以輕資產運營、管理輸出的方式，與優質物業持有方開展長期合作。去年9月成功發行上市的華夏大悦城商業REIT，也為其貢獻更多收入。

　　今年上半年，大悦城地產管理輸出項目收入總額為1.07億元，同比增長47%，主要是新增華夏大悦城商業REIT管理收入。

投資物業的甜與苦

　　投資物業是大悦城地產業績的另一大看點。該項收入總額約為20.38億元，同比下降2.5%，業務毛利率78%，同比基本持平。購物中心、寫字樓收入佔比分別約為88%、9%。

　　購物中心租金收入錄得14.68億元，同比下降3%。購物中心平均出租率93%，同比下降3個百分點；寫字樓業務期內實現租金收入約1.67億元。

　　對於投資物業收入的下降，大悦城地產歸因為上年同期包含成都大悦城的租金收入。

　　據悉，以成都大悦城為底層資產的華夏大悦城商業資產封閉式基礎設施證券投資基金在去年9月20日正式於深圳證券交易所上市交易。而成都大悦城的財務業績於2024年9月10日后不再納入大悦城地產的財務報表。

　　從8月29日披露的中期報告來看，今年上半年，華夏大悦城商業REIT實現營收1.64億元，項目期末出租率為98.44%。

　　具體到項目層面，今年5月，南昌大悦城成功開業。項目總投資超30億元、商業體量約13萬平方米，通過「商業+文化+社交」的融合創新，構建起輻射全城的青年消費引力場。從之前消息來看，開業首日客流量突破24萬人次，銷售額達1630萬元。

　　憑藉首發經濟，項目成功引入超220家優質品牌，其中區域首店140余家，佔比超60%，更包含近40家城市及以上級別首店。截至報告期末，南昌大悦城實現租金收入約350萬元，出租率為94%。

　　此外，去年9月、10月先后開業的廈門大悦城、三亞大悦城則延續了開業時的優異表現，項目出租率均為100%，今年上半年分別取得租金收入2900萬元、4770萬元。

　　從上半年的數據來看，重慶大悦城的出租率僅為85%，在大悦城地產旗下的零售物業中，出租表現相對靠后。在6月，項目實施商户減租經營扶持政策，或許也是為共同應對出租低谷。