時代鄰里2025年中期業績解讀：淨利潤同比增長44%領跑行業，社區增值圍繞「人與資產」加速突圍

總體業績：收入穩步增長，淨利潤同比增長43.9%

時代鄰里控股有限公司（股票代碼：9928.HK）於2025年8月28日公佈了截至2025年中期業績報告。報告顯示，2025年上半年，集團營業收入達人民幣12.16億元，較2024年同期的11.52億元增長5.6%，呈現穩健增長態勢。淨利潤為6094.7萬元，同比大幅增長43.9%，其中，母公司擁有人應占淨利潤為6383.8萬元，同比增長56.8%。更值得關注的是，核心淨利潤（不包括非經常性開支）達到1.087億元，同比增長6.3%，表明公司主營業務盈利能力持續改善。從盈利能力指標來看，淨利率從去年同期的3.7%提升至5.0%，提升了1.3個百分點，顯示公司經營效率的持續改善。

圖：2024H1-2025H1時代鄰里關鍵業績指標情況

市場研究：https://u.fang.com/yt994g/

業務結構分析：物業管理基本盤穩固，社區增值服務增長12%

截至2025年6月30日，公司在管項目930個，總在管建築面積約1.26億平方米，合約建築面積約1.33億平方米。公司堅持「第三方外拓」戰略成效顯著，來自第三方開發商的在管面積達到9186.1萬平方米，同比增長18.9%，佔總在管面積的73%。市場化拓展能力顯著增強。從區域分佈來看，華南地區仍然是公司的核心市場，在管面積6321.7萬平方米，佔比50.2%。體現了時代鄰里深耕華南地區，不斷提升華南市場的項目管理密度及鞏固在該區域的競爭優勢。

圖：2024H1-2025H1時代鄰里各業務板塊收入情況

市場研究：https://u.fang.com/yt994g/

從收入結構上看，物業管理服務仍是公司最大的收入來源，期內收入達9.6億元，同比增長5.9%，佔總收入的79.3%，較去年同期微增0.2個百分點，基本盤穩固。

社區增值服務表現亮眼，收入達1.5億元，同比增長11.7%，增速高於整體收入增長。其中，生活服務收入增長17.2%，達到9187.2萬元，佔社區增值服務收入的60.5%。公司圍繞「人與資產」兩個核心，開展全屋整裝、局部改造翻新、二手房租售和家政清潔等服務，精準滿足客户剛性需求。增值服務毛利率達到40.6%，雖然同比下降1.3個百分點，但仍遠高於物業管理服務18.2%的毛利率，表明增值服務正在成為公司重要的營收和利潤增長點。

其他專業服務收入為1.0億元。其中，城市公共服務佔比74.1%，電梯服務佔比23.0%，智聯科技服務佔比2.9%。公司積極拓展城市公共服務項目，已簽約21個項目，已簽訂總合約金額約4.8億元，為未來增長奠定基礎。城市公共服務項目的長期性和穩定性特徵，有望為公司提供持續穩定的收入來源。

財務健康度：現金流充裕

從資產負債結構來看，公司財務狀況保持穩健。截至2025年6月30日，公司現金及現金等價物為10.5億元，流動比率為1.88倍（2024年12月31日：1.83倍），淨負債比率為淨現金狀態，且無任何計息借款。這種財務結構為公司應對市場不確定性提供了充足緩衝。特別值得注意的是，公司受限制銀行存款從去年底的3704萬元下降至2724萬元，降幅達26.5%，表明公司資金運用效率在提升。

戰略佈局：四大核心驅動未來增長

公司未來佈局圍繞「四大戰略核心」展開，體現出清晰的發展思路和戰略定力。規模裂變戰略通過市場化拓展持續擴大管理規模，重點發展第三方項目，從數據來看已經取得明顯成效，第三方在管面積佔比提升至73%。雙輪戰略致力於打造物業管理與社區增值服務雙輪驅動的業務生態，增值服務收入佔比已提升至12.5%，且保持較快增長勢頭。價值守護戰略通過提升服務品質和客户體驗，守護客户資產價值，具體體現在公司加大在管項目的維修維護投入，雖然短期內對毛利率造成壓力，但長遠看有助於提升客户滿意度和續約率。基因重塑戰略推進數字化轉型升級，重塑組織能力和運營模式，公司堅定推進數智化轉型，以「網格化管理+數據中臺」提升人效，堅持用底層數據驅動全流程運營。公司在全國化佈局方面也取得進展，除華南大本營外，在西南、華東等區域的市場份額穩步提升，項目覆蓋城市達到84個，形成了較為均衡的區域佈局。

行業視角：結構分化中尋找機遇

2025年上半年，中國物業服務行業在複雜形勢下穩健邁進。政策層面，《關於持續推進城市更新行動的意見》出臺，老舊小區改造、完整社區建設、老舊街區與城中村更新提速，為存量社區運維打開新空間。行業延續「剛需+長周期」特徵，覆蓋「增量+存量」兩端，結構持續分化：基礎物業服務收入佔比穩步提升，社區增值服務加快增長，產業園與城市公服成為企業戰略佈局重心。時代鄰里在行業排名中保持領先，連續4年位列「中國物業服務百強企業TOP11」，並獲得「2025中國物業服務華南品牌企業30強TOP3」等榮譽。從行業發展趨勢來看，物業管理行業正在從規模擴張向質量提升轉變，從基礎服務向增值服務延伸，從住宅物業向多元業態拓展，時代鄰里的戰略佈局與行業發展趨勢高度契合。

未來展望：穩健經營中尋求突破

展望2025年下半年，時代鄰里管理團隊將直面政策、行業與社會環境的新變化與挑戰，以住宅服務為底盤，持續提升服務可感知度與滿意度，聚焦核心城市羣與核心業態，圍繞住宅、公建、商企與產業園持續發力。公司將繼續堅持第三方市場拓展策略，優化業務結構，提升運營效率，同時加強風險管控，特別是應收賬款管理。數字化轉型將繼續深化，通過科技賦能提升服務質量和運營效率。

時代鄰里憑藉其穩固的基本盤、不斷增強的市場化能力和清晰的戰略規劃，有望在行業整合期抓住機遇，實現長期優質發展。公司計劃進一步推進「星火計劃」，開展積極進取的市場拓展，持續提升團隊能力，不斷增加自身的市場份額。在增值服務方面，公司將圍繞人與資產兩個核心，着眼於客户剛性需求設計服務產品，挖掘存量市場空間，依託物業服務場景流量入口精準觸達需求。同時，公司將更加審慎地把握戰略投資及收購機會，確保新的投資符合集團長遠發展需求。

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2025中國物業服務百強企業研究報告

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