香港高檔寫字樓接連迎來美歐租客

8月27日，隨着富衞集團旗下富衞香港與太古地產一項為期10年的租賃協議正式簽訂並公佈，中國香港特區迎來了今年至今最大宗的甲級（高檔）寫字樓（商廈）租賃協議。

此次交易涉多項細節。例如富衞方面自2014年起已進駐位於香港鰂魚涌的太古坊，此次協議則涉及其整合在香港各區辦公地點並匯集至已重建竣工的太古坊，並承租下橫跨12個樓層的約33萬方呎辦公樓面。自2026年初開始，太古坊德宏大廈則將易名為「富衞中心」，作為富衞香港總部。

在中國香港甲級寫字樓租金未見明顯回升的大環境下，一系列企業的「大手筆」租賃協議自然備受關注。協議背后所牽扯到的資本及行業背景，亦被不少觀點解析為或將預示着香港的經濟前景。

先看前者：作為國際性金融中心，匯聚了眾多國際知名公司辦事處和總部的中國香港，甲級寫字樓的出租率一直以來具備較強韌性。此外，甲級寫字樓也構成了當地寫字樓構成中的較大部分。整體而言，當地主要寫字樓辦公樓區大約可分為五個地區，分別為港島的中環區、灣仔銅鑼灣區及港島東區，以及尖沙咀區和九龍東區。

之所以出現分散佈局，部分源於不同行業企業及資本對選擇寫字樓辦公地點有一定偏好。例如，大部分大型金融機構都會在中環一帶設立辦公室，這與其客户羣和主要金融監管機構都在中環有密切關係；大型保險公司則往往在香港各主要商圈都有辦公室，這與其業務性質遍佈各行各業、辦公地點需分散佈局有關。

近年來疫情對當地寫字樓租賃市場的影響被認為較為深遠，不僅體現在三年間的甲級寫字樓空置率均達到雙位數，也體現在解封后的2023年空置率不降反升，整體空置率由2022年的14.40%進一步升至14.90%。其中甲級寫字樓空置率則更為嚴重，達到16.00%。

2024年，香港的甲級寫字樓市場繼續呈現供應量增加、需求減少，空置率上升的趨勢。部分統計顯示其整體空置率已增至超過16.00%，創下近數十年的歷史新高。

受此影響，當地寫字樓租金水平亦持續下降，傳統的外資辦公集中地，包括中環及港島東區的甲級寫字樓則被認為屬於「重災區」，租金由高位下跌的幅度超過20%。戴德梁行方面2024年四季度的一項報告則顯示，中環超甲級寫字樓尺租92.1港元，較2019年高位累計下滑超40%。

再看后者：從今年初開始至今，隨着中國香港金融市場的活躍度持續提高，當地寫字樓是否能借勢真正實現止跌回升，則成為香港地產界熱議及期盼的重點話題之一。數月以來，《財經》亦曾多次對此話題進行跟蹤報道。

整體而言，當地多位地產代理界人士對《財經》指出，與住宅樓價觸底信號明顯相比，香港寫字樓售價和租金指數或仍處於向下尋底過程。住宅和商廈復甦並不同步，前者受益於外來人才增多帶來的租賃等需求的增加，后者雖迎來多項「大手筆」交易，但或許仍需主管部門檢視政策工具箱。否則在大量供應衝擊下，甲級寫字樓空置率或會持續上升。

在市場交易方面，除前述李澤楷旗下的富衞集團，今年4月下旬港交所方面亦公佈消息稱，其已向香港置地方面購入中環交易廣場一期相關物業，作為集團總部及辦公室。部分源於香港寫字樓物業租金下降，紮根中環交易廣場近40年的港交所此次「買樓」耗資63億港元，包括交易廣場一期（第一座）第42樓至50樓連平臺物業，總實用面積為14.7萬平方呎。

除當地企業或機構對香港寫字樓的租賃及購買需求增加，更為受到市場關注的，則是歐美資金或機構對香港甲級寫字樓的需求。

這一領域的市場需求啟動，被認為最初始於今年2月美國頂級對衝基金公司Point72 Asset Management宣佈，其將租用中環The Henderson（恆基兆業大廈）的四個樓層，總面積約5.5萬平方英尺，以擴大在香港的辦公空間。

隨后更受關注的，則是6月恆基地產公佈的其子公司與美國量化交易大廠簡街資本（Jane Street）正式簽署的一項租賃協議。簡街資本將以18.3億港元租下恆基方面中環新海濱項目第一期六層樓約22萬平方英尺的樓面，月租超3000萬港元，約合每平方英尺137港元，較當前平均租金溢價約50%。此次簽約，一舉刷新了香港中環核心商業區數十年來單一辦公室的最高租賃紀錄。

隨着趨勢日趨明顯，來自美歐的多家對衝或量化基金公司，開始被認為是近期中國香港甲級寫字樓租賃熱潮中的重要角色。

對衝或量化基金公司被認為是近期中國香港甲級寫字樓租賃熱潮中的重要角色。圖上左起第二座透明高樓即為美國某對衝基金租用的香港中環The Henderson大廈。攝/焦建

除前述Point72 Asset Management以及Millennium Management旗下的對衝基金Aeonea，進入8月下旬后，據香港當地媒體公開報道資料顯示，ExodusPoint Capital Management也將擴大其香港辦公室，並租下位於中環皇后大道中39號豐盛創建大廈約5400方呎的一層樓面，面積是現有華懋中心II期辦公室的兩倍左右。

在此基礎上，據《財經》近日統計的不完全市場公開租賃資料，還包括新加坡華僑銀行集團將擴張其辦事機構規模，瑞銀集團預計於2026年初進駐位於西九龍的全座14層新辦公大樓，富瑞金融將擴充中國香港辦公室（成為紐約和倫敦以外第三個區域中心），瑞士寶盛在港辦公面積將增加40%左右。

部分受此影響，香港中原（工商鋪）統計顯示，7月中環及金鍾兩大分區市場空置率正顯著改善，分別錄12.89%及8.14%，按月大幅回落約1.3個及0.64個百分點；此外，以當地超豪華的IFC寫字樓為例，部分公開資料亦顯示，隨着對衝和量化基金的湧入，其出租率差不多超過了九成半，達到歷史最高值。

市場普遍認為，除租金下降給對成本敏感的金融機構帶來的吸引力增加，部分機構擴大租賃面積比單純續租更能釋放積極信號，表明類似機構或資金預期在中國香港的業務將持續增長。

此外，香港的一位商業地產代理界人士也對《財經》指出，「今年港股表現火熱，IPO（首次公開募股）集資額冠絕全球，穩定幣發牌在即，金融活動活躍，加速商業機構擴充業務，帶動寫字樓租賃及買賣需求」。

香港世邦魏理仕香港研究部執行董事兼主管陳錦平則對《財經》分析，香港新股集資市場的興旺對寫字樓新租賃成交有相關正面關係。但這個關聯性一般都有一個延期，新股集資活動興旺之后一段時間，比如説6個至12個月，纔會在寫字樓租賃市場反映出來。

香港美聯集團暨鋑聯控股主席黃建業則對《財經》指出，香港的非住宅物業價格「急跌」，已經回到逾十年之前，價跌帶動租金回報率攀升，加上利率下行與流動性充裕，「磚頭文化」再抬頭，吸引用家及投資者趁低吸納，部分「聰明錢」搶閘入市，刺激交投上升。

整體而言，世邦魏理仕方面也在此前對《財經》提供的相關數據顯示，雖今年二季度全港甲級寫字樓恢復淨吸納量（即整體遷出騰空樓面少於新租出樓面），有14.77萬方呎淨吸納，但上半年則仍累錄11.14萬方呎負吸納量（即整體遷出騰空樓面多於新租出樓面）。整體空置率在二季度微跌0.1個百分點，至17.4%，上半年則增加0.5個百分點。整體租金跌幅放緩，二季度微跌0.6%，上半年累降2.8%。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務執行董事兼主管馮慧詩也在近日對《財經》表示，中環核心區租賃氣氛繼續改善，今年上半年區內淨吸納量達18.6萬方呎，為2015年下半年以來最多。然而，全港空置率仍偏高，下半年整體租金維持下行趨勢，全年整體租金或將下降5%至7%。其中，中環表現優於大市，跌幅料為3%至5%。

針對下半年的當地市場情況，黃建業則認為，工商鋪物業是商業、金融及消費活動的必需品，當價格跌至一定程度，自然有承接。如特區政府需要穩定價格，可提出政策扶持，最有效的措施是在各層面搞好香港經濟，同時吸引高質資本來港經商，助更多新經濟產業、科創公司、家族辦公室等落户，促進本地商業生態圈多元化業務發展。

「一項可行建議，是放寬投資移民限制，將購買工商鋪物業的金額全部計入投資額，鼓勵透過置業投資移民來港，利好香港長遠發展。」黃建業如此指出。