港企瑞安盈利承壓 羅康瑞：維持盈利不易，市場還在築底中

「房地產行業的調整還沒有結束，市場仍然有很多不明朗的地方，公司上半年能夠維持盈利，這是不容易的。」瑞安房地產（下稱「瑞安」）主席羅康瑞在8月28日召開的業績發佈會現場表示。

根據中期財報，2025年上半年，瑞安錄得收入20.74億元，同比持平；利潤8100萬元，同比減少56%，其中股東應占溢利5100萬元。剔除投資物業公平值減值的影響，其核心溢利同比增長144%至2.63億元；合約物業銷售額為34.73億元，同比增長457%。

作為佈局重心在上海的港資房企，瑞安仍然「看多」上海房地產市場。在投資策略上，瑞安房地產有限公司行政總裁王穎表示：「瑞安仍將繼續聚焦一線城市，尤其是上海市場的發展機遇。當然，現實的市場環境下，我們仍然會堅持審慎的原則，在保持財務穩健的前提下，再考慮新的投資發展機會。」

「押寶」上海豪宅市場

瑞安是較早進駐上海開發的港資開發商，其創始人羅康瑞因堅定「看多」上海樓市，「押寶」上海，被冠以「上海姑爺」的雅稱，其開發的翠湖天地是上海豪宅的代表，新天地更是上海的商業打卡地標。

今年上半年，瑞安因「押寶」上海豪宅市場銷售額取得大幅增長。中報顯示，上半年，瑞安合約銷售額為34.73億元，較去年增長了457%，其中，住宅銷售額為32.9億元，商業物業銷售額為1.83億元。

王穎表示：「上半年的銷售主要來自於預售上海翠湖天地•六和的部分聯排別墅。此外，集團已經鎖定總銷售額175.21億元，有待交付並於2025年下半年及以后確認。」

在這一輪房地產市場調整的過程中，上海豪宅市場可謂「獨領風騷」。對此，發佈會上，王穎也表示：「數據顯示，2025年上半年，上海單套總價3000萬元以上的高端住宅的銷售面積達到了31.3萬平方米，全國每10套頂級豪宅成交就有將近6套在上海。」

據瞭解，今年下半年，瑞安房地產可供銷售和預售的物業約13.1萬平方米，其中包括「翠湖天地·六和」的風貌別墅及「武漢天地」最后一期住宅項目。

堅定投資上海市場使得瑞安在過去「賺得盆滿缽滿」，也使得今日其能夠相對平穩地穿越市場周期。但是，上海核心地段地價已經高攀，瑞安剩余的「口糧」已經不多，對此，瑞安也企圖以輕資產擴張的思路打開局面。

「輕資產擴張」，下一站大灣區

中報顯示，截至上半年末，瑞安土地儲備的總建築面積為780萬平方米，包括570萬平方米的可供出租以及可供銷售面積，以及210萬平方米會所、停車場和其他設施，合共15個項目，分別位於上海、南京、武漢、佛山和重慶這五個城市。

在投資策略方面，王穎也表示：「在市場調整真正完成之前，我們將繼續以輕資產的模式拓展更多的外部資本和策略性的合作伙伴，來擴大業務規模，擴充土地儲備，推動公司的穩健可持續發展。」

對此，羅康瑞強調：「對於瑞安房地產來説，上海還是有很多投資機會，但我們還是會比較審慎，用輕資產模式來經營。比如在佛山嶺南天地項目引入了險資，這些都是出於保持現金流投資新項目的需要，我們並不希望將公司的槓桿率推高。」

今年上半年，瑞安新增了3個輕資產項目。其中，瑞安與天安集團合作，兩者分別持有合營公司30%和70%的權益，其后合營公司購入位於新天地東區的三幅商住用地50%的股權，暫名為「永新里」。參照翠湖天地六期21萬元/平方米的均價計算，這三宗商住地塊的住宅貨值有望超過300億元。

另外一個項目暫名為「永年里」，是瑞安為永業集團提供管理服務的輕資產合作項目，包括10.5萬平方米住宅以及5.7萬平方米的商業業態，預計2031年整體竣工。

王穎表示：「永年里、永新里兩個項目將共同推動翠湖天地系列產品在大新天地社區和上海核心城市的進一步拓展，這不僅有助於擴大業務規模，豐富收入來源，更為集團的可持續發展注入了新的動能。」此外，瑞安還與上海奉賢區政府合作貝港城中村項目，包括大約32.6萬平方米的住宅和9.5萬平方米的商業及配套設施，其在項目中擁有5%的股權，負責為項目提供開發、營銷、資產管理及營運的專項管理服務。

瑞安管理層也表示，未來會努力保持「新天地」優質社區和「翠湖」高端住宅兩大品牌在上海的領先地位，並在此基礎上擴張到大灣區。

「盈利不易」，市場還在築底

從盈利方面來看，據中期財報，2025年上半年，瑞安錄得利潤8100萬元，同比減少56%，其中股東應占溢利5100萬元。盈利同比減少主要受到投資物業公平值減值與應占聯營公司和合營公司業績虧損的影響。

在感嘆「盈利不易」的同時，羅康瑞也對接下來樓市走勢作出了判斷，其表示：「樓市築底是一個過程，需要一段時間來恢復市場的信心，預計接下來一段時間，都是在築底的過程之中。」

由於重倉在上海，在問及上海近期出臺的「滬六條」樓市調控政策時，瑞安管理層表示：「政策對於整體樓市調節還是非常精準的，從國家層面的‘因城施策’到了每一個城市‘因區施策’，這樣的政策相信能夠對潛在需求有所激發，尤其是對於外環外住宅的銷售有所裨益。」

新京報貝殼財經記者 徐倩

校對 趙琳