越秀地產的基石與引擎

全球經濟仍籠罩在不確定性的陰雲之下，中國的房地產行業同樣面臨着深度調整與轉型的陣痛。中指研究院數據顯示，上半年百強房企銷售總額同比下降11.8%，新房銷售成交金額和麪積雙雙下滑，市場承壓明顯。

2025年8月26日，越秀地產（00123.HK）發佈的2025年中期業績公告顯示，上半年實現合同銷售金額615億元，同比增長11%；營收475.7億元，同比增長34.6%。不僅跑贏行業平均水平，更在全國銷售榜單中穩居第8位。

業績發佈前一天，國際三大評級機構之一的標普（SP）授予越秀地產「BBB-」投資級評級，展望穩定。緊隨6月惠譽上調評級展望之后，這一雙重認可在行業整體評級下調的浪潮中顯得尤為珍貴。

國際評級機構加持，不僅是對越秀地產在財務穩健性和市場競爭力上的卓越表現的認可，也為其在房地產新周期中的逆勢崛起提供了堅實背書。

逆勢增長

標普的評級報告中指出，越秀地產憑藉堅實的國企背景、優質的高能級城市土地儲備以及多元順暢的融資渠道，展現出超羣的抗風險能力。

截至6月30日，越秀地產剔除預收款后的資產負債率為64.6%，淨借貸比率53.2%，現金短債比高達1.7倍，遠超行業平均1.0-1.2倍的水平；加權平均借貸成本降至3.16%，同比下降41個基點，期末利率更首次突破3%以下，創下行業低成本融資的典範。446.4億元的現金儲備和41億元的經營性現金流淨流入，進一步夯實了其流動性安全邊際。

標普認為，越秀地產深耕一線及強二線城市，憑藉良好的市場口碑和經濟韌性較強的區域佈局，其銷售去化和業績增長具備高度確定性。這一評價無疑為越秀地產在行業寒冬中脫穎而出增添了國際資本市場的信心。

越秀地產的業績並非一蹴而就，而是多年來精準戰略與卓越執行的結晶。上半年，越秀地產新增土地儲備148萬平方米，全部位於一線和二線城市，94%的總土地儲備（2043萬平方米）聚焦高能級城市，其中近50%分佈於廣州、北京、上海等經濟核心區域。這種「優中選優」的投資策略，不僅規避了土地市場高溢價風險（平均溢價率僅9%，遠低於TOP10房企均值），還通過「小地塊、快周轉」的模式實現了高效去化。

以北京為例，上半年合同銷售金額達197.2億元，同比增長255.1%，一舉登頂當地市場銷售榜首；上海靜安天玥項目「開盤即罄」，銷售額23億元；廣州「廣府系」項目如瓏悦西關熱銷頻現。

這些高品質項目的大賣，折射出越秀地產在產品力上的持續迭代與市場洞察力。董事長林昭遠表示：「土地儲備結構的優化為公司穩健經營和高質量發展奠定了基礎。」

與此同時，越秀地產的多元業務佈局為其提供了額外的護城河。商業運營板塊依託40.61%股權的越秀房託，實現9.66億元收入，出租率達82%；物業服務板塊的越秀服務上半年營收19.62億元，合約面積增至9245萬平方米，現金儲備47.91億元穩居行業前列；康養業務則在大灣區佈局24個項目、近8000張牀位，入住率達74%，展現出未來增長潛力。

在標普與惠譽的雙重加持下，越秀地產正以其穩健的財務結構、優質的土地儲備和創新的產品力，成為行業逆勢增長的典範。其成功路徑不僅為股東創造了價值，也為整個房地產行業在新周期下的轉型提供了寶貴參考。

業內專家指出，越秀地產將拿地轉化為去化的前置環節，通過優質土儲和高溢價產品，形成精準投資與高效回款的閉環，這正是其逆勢增長的底層邏輯。

雙輪驅動

在房地產行業深度調整的背景下，越秀地產之所以能在2025年上半年逆勢實現銷售和營收的雙增長，離不開其堅實的財務根基與精準的戰略佈局。標普評級報告中反覆強調，公司作為廣州越秀集團的子公司，受益於母公司國企背景的強力支持，這不僅為其提供了暢通的融資渠道，也在土地儲備和市場拓展中賦予了獨特優勢。

半年報數據顯示，越秀地產上半年加權平均借貸成本降至3.16%，同比下降41個基點，期末利率更首次跌破3%至2.84%，這一融資成本在TOP10房企中位居最低，彰顯了其在高利率環境下的競爭優勢。446.4億元的現金及銀行結余、定期存款及其他受限存款總額，覆蓋短期債務1.7倍，遠超行業平均水平，為公司提供了充足的流動性安全墊。

財務穩健的背后，是越秀地產對「三道紅線」指標的嚴格把控。截至6月30日，剔除預收款后的資產負債率為64.6%，淨借貸比率53.2%，均保持在綠色檔位，這一表現得益於其債務結構的優化與經營性現金流的持續正流入。41億元的經營性現金流淨流入，不僅驗證了公司高效的回款能力，也為其后續投資和項目開發提供了強有力的資金保障。

管理層在業績會上表示：「現金流是房企的生命線，我們始終堅持低槓桿、高流動性、長期限的資本結構，以應對市場的不確定性。」這一策略在行業普遍面臨資金鍊緊張的背景下，顯得尤為珍貴。

戰略層面，越秀地產聚焦高能級城市佈局。截至6月30日，總土地儲備達2043萬平方米，其中94%位於一線和強二線城市，近50%集中於廣州、北京、上海等經濟核心區域。這種「核心城市優先」的投資邏輯，與當前市場對土儲質量的重視高度契合。

中指研究院數據顯示，上半年一二線城市土地成交金額同比增長超40%，地塊競爭激烈，越秀地產卻通過「小地塊、快周轉」的策略，成功規避了高成本風險。上半年新增13幅土地，總建築面積148萬平方米，權益投資額109.6億元，92%投向一線和二線核心城市，平均溢價率僅9%，遠低於行業均值。這一「優中選優」的投資標準，確保了土地資源的優質與變現效率。

產品力的提升是戰略落地的關鍵。越秀地產近年推出的「4X4好產品理念」，響應了住建部「好房子」政策，聚焦改善型需求，鎖定高淨值客户羣體。上半年，北京海淀和樾望雲、和樾玉鳴兩大項目首開銷售額達152億元，刷新當地市場紀錄；上海靜安天玥「開盤即罄」，銷售額23億元；廣州瓏悦西關等項目去化率近九成。

這些高品質項目的成功，不僅推動了銷售均價從2024年中的29,500元/平方米躍升至42,100元/平方米，同比增長42.7%，還拉高了整體利潤空間。

標普評級報告中特別提到，越秀地產的財務健康和戰略前瞻性為其未來業績增長提供了保障。憑藉低成本融資、優質土儲和多元業務協同，不僅在當前市場中站穩腳跟，更為迎接政策紅利和需求復甦做好了準備。

創新引擎

2025年是「十四五」規劃的收官之年，也是中國房地產行業邁向高質量發展的關鍵節點。在國務院8月18日全體會議上，李強總理提出「採取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢，多措並舉釋放改善性需求」，這一政策信號為行業注入了新的活力。

越秀地產憑藉其卓越的品質與創新能力，積極應對市場變化。標普和惠譽的雙重投資級評級，不僅是對其過往表現的肯定，更是對其未來增長潛力的高度認可。

董事長林昭遠在業績會上表示：「2025年是機遇與挑戰並存的一年，公司將圍繞‘穩業績、謀突破、精管理、提能力’的主題，力爭實現全年目標，為股東創造長期價值。」

品質是越秀地產未來發展的基石。近年越秀地產持續迭代「4X4好產品理念」，以全維度的品質標準鎖定改善型需求。上半年，北京、上海、廣州等地的高端項目表現搶眼，如北京和樾望雲、和樾玉鳴雙項目首開152億元，上海靜安天玥「開盤即罄」23億元，廣州瓏悦西關等項目去化率近九成。

這些項目的成功，得益於越秀地產對客户需求的精準洞察和產品設計的精益求精。實地調研發現，一線城市項目普遍鎖定改善客羣，價格抗跌能力強，客户對品質和服務的敏感度高於價格，這為銷售穩定性構築了堅實的「護城河」。

克而瑞機構數據顯示，越秀地產包攬上半年「全國十大高端、輕奢、品質作品」三大全品類獎項，成為行業內覆蓋全品類榮譽的房企，充分印證了其產品力的標杆地位。

創新是越秀地產邁向未來的動力來源。近年，越秀地產在組織機制和運營模式上持續深化改革，成立了生產管理中心，提升大生產敏捷能力，以適應市場變化。管理層引入製造業精益理念，推行「客户導向、持續改善、追求效益」的「秀三角」工作理念，貫穿經營全流程。

這不僅優化了生產和運營節奏，還提升了資產使用效率和周轉效率。例如，上半年越秀地產通過智慧建造體系加速項目交付，多個項目因高品質交付獲得市場好評。林昭遠強調：「我們將持續升級好產品標準，以客户滿意為先，打造一批越秀好房子樣板，增強市場競爭力。」

對於下半年市場，越秀地產保持審慎樂觀。管理層預計，隨着限購、限貸政策進一步放松，購房補貼和房票安置等政策持續發力，下半年房地產市場有望止跌回穩。越秀地產全年合同銷售目標為1205億元，上半年已完成51%，對應的可售資源2354億元，去化率目標為51%。

標普預測，越秀地產未來兩年將實現正向經營現金流，其高能級城市土地儲備和品牌口碑將持續支撐業績增長。