碧桂園服務發力IFM賽道

（來源：物股通）

8月27日，行業龍頭碧桂園服務發佈中期業績，上半年公司實現收入231.85億元，同比增長10.2%，歸母核心淨利潤15.7億元。

除了營收穩增，碧桂園服務近期在IFM（綜合設施管理）領域的嘗試和突破也引起了物股通的關注。

據中期業績披露，期內公司成功拓得包括中國中煤集團下屬廠礦企業園區、香港中文大學（深圳）音樂學院新校區及中國移動廣東省韶關及陝西省標段等IFM項目，服務範圍包含物業管理、會務、場館、企業行政等綜合后勤服務。

可以説這些成果不僅是碧桂園服務發力綜合設施管理（IFM）賽道的最新註腳，也為公司尋找新增長點指明瞭方向。

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戰略卡位：碧桂園服務的IFM賽道現狀與成績

隨着住宅物業管理市場增量空間日益緊縮，頭部物企紛紛將目光轉向非居住業態的IFM領域。據機構預測，2025年中國IFM市場規模將突破4000億元。

而作為實施「田忌賽馬」策略的關鍵一環，碧桂園服務在IFM領域的佈局已悄然展開，並陸續取得斬獲。

除上述拓展成果，近日碧桂園服務在教育業態領域拿下的廣西製造工程職業技術學院項目，就具有典型意義。該項目服務期兩年（2025年7月-2027年7月），是其在高校綜合設施服務領域的又一突破。

公司在業績報告中更明確表示："我們積極提升服務能力，打造專業服務資質，在綜合設施管理(IFM)項目的市場拓展取得重點突破。"

而在相關的增值服務領域，碧桂園服務也已形成清晰佈局。2025年上半年，其社區增值服務收入達21.04億元，同比增長5.3%，佔總收入比例為9.1%。

通過「1+N+X」的矩陣管理，公司圍繞資源型業務、市場化業務、創新型業務分類管理，對基礎增值、場地租賃、社區保險等資源型業務精益管理、持續提效；

對整合營銷、家裝中介、近場零售、酒類和新能源業務不斷構建核心能力、業務規模快速增長；對於服務到家、房屋經紀、企業福利、酒類渠道、物業SAAS等持續孵化發展。

碧桂園服務在原有的社區生活服務這些增值業務布局的基礎上，開拓IFM新賽道，或將成為碧桂園服務新的增長曲線。

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大咖加盟：獲IFM賽道操盤手關宇加持

根據媒體消息，特發服務原副總經理關宇已正式加入碧桂園服務，職務為碧桂園總裁助理。這一人事任命在中期業績發佈前夕完成，彰顯了公司發力IFM的決心。

公開資料顯示，關宇先生曾先后擔任特發服務杭州分公司副總經理、總經理、特發服務副總經理。作為特發服務少有的「85后」高層管理成員，關宇在業界及IFM領域積累了豐富的管理經驗並具有顯著行業影響力。

有資料介紹，關宇在特發服務供職9年業績優異。

突出表現在，華東區域在關宇的統籌下，外拓的在管面積增量佔了公司的三分之一強，業績增速高於公司整體增速。

關宇還帶隊連續中標阿里巴巴西溪園區四期、菜鳥杭州總部、OPPO全球移動終端研發總部等億元級園區一體化項目，使特發服務在長三角高端園區細分市場佔有率躋身前三。

賽道明星高管關宇的加入，有望進一步推動碧桂園服務在企業級客户深度服務、智慧化平臺搭建及高端園區運營的核心能力。

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羣雄混戰：IFM賽道競爭格局初定

知己知彼，方能百戰不殆。當前，IFM賽道已成物企必爭之地，呈現出國際IFM巨頭、國內本土IFM企業和國內物業企業羣雄混戰的競爭格局。

其中，國內物業企業又可細分為：頭部綜合服務商，如萬物梁行、招商積余、綠城服務等依託規模優勢提供全業態解決方案；細分領域專業服務商，如丹田物業（學校/醫院）、卓越商企服務等深耕垂直領域。

作為后發者，碧桂園服務在IFM領域構築競爭力也有先天優勢：

• 數字化底座優勢：中期業績顯示，公司已推動"零號助理"作為行業領先的移動端智能體賦能業務決策，並加速"零號居民"清潔機器人規模化應用。

• 多業態服務經驗：覆蓋全國超150個城市的城市服務網絡，形成統一的服務標準和平臺；截至2025年6月30日，公司收費管理面積達10.63億㎡，網絡優勢明顯。

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破局之道：碧桂園服務發力IFM需實現的三大突破

在中報業績承壓的背景下，要在IFM賽道實現跨越式發展，碧桂園服務還需在關鍵領域取得突破。

其一：強化科技賦能

碧桂園服務已具備良好的數字化基礎，其三維數字化建設框架覆蓋空間服務、客户服務和支撐服務三大維度。

在中期業績發佈上，管理層表示公司正加速以"零號居民"清潔機器人規模化應用為核心的人機協同產品與解決方案的研發與推廣，打造人機協作的服務新模式。同時，公司構建了電梯維保全生命周期數字化監管體系，實現對近16萬臺電轎的管控，覆蓋率達96.28%。

未來需進一步深化AIoT技術在IFM多場景的應用： 

• 能源管理系統：在大型公建項目中實現智能節能；

• 設備預測性維護：減少設施突發故障；

• 空間利用率優化：通過數據分析提升場所使用效率；

• 無人化運維：在條件允許場景推廣機器人清潔、安防巡邏等應用。

在2025武漢物博會上，行業已展示AI+物業數字人、無人駕駛清潔車、物聯網智能水電錶等創新應用。碧桂園服務需加速這些技術在其IFM項目中的規模化落地。

其二：突破業態邊界，構建綜合解決方案。

碧桂園服務需從單一物業服務向「大資管服務」升級，覆蓋IFM（綜合設施管理）、城市服務等高階領域。

重點拓展方向應包括：

• 政企服務：政府辦公樓、公共設施的全周期運維；

• 教育醫療：擴大在高校、醫院等專業領域的市場份額；

• 產業園區：提供包含能源管理、企業服務的綜合解決方案；

• 文化場館：發展中海物業式的專業文化空間管理能力；

• 交通樞紐：機場、車站等特殊場景的設施管理。

為加速多業態拓展，碧桂園服務可採取多元合作模式：1）戰略併購：快速獲取專業能力和項目資源；2）合資合作：如保利物業、金融街物業採用的輕資產擴張模式；3）生態孵化：面向內部團隊或外部創業團隊的孵化計劃，通過股權激勵加速創新業務發展。

其三：創新商業模式，破解應收難題。

中期業績顯示，公司貿易應收款項淨額達198.94億元，較期初增加22.05億元，應收賬款管理面臨挑戰。面對行業應收賬款高企的普遍難題，碧桂園服務需創新商業模式，提升資金周轉效率。

在客户拓展方面，可採取分層策略：對財政支付能力較強的一二線城市重點投入；探索使用者付費與政府補貼相結合的混合模式；針對支付壓力較大的區域，開發輕量級服務產品。

在服務價值呈現上，需強化「成本優化」和「價值創造」雙重敍事。即，通過能源審計、預防性維護等技術手段降低客户總體運營成本；同時結合社區增值服務經驗，為入駐企業員工提供便利服務，間接提升客户組織效能。

結語

IFM賽道正迎來歷史性機遇。隨着服務外包意願增強，B端、C端及G端需求持續釋放，整個市場還處於快速發展期。

碧桂園服務將IFM作為重要突破方向，正通過"科技賦能+業態突破+模式創新"的三重策略，積極應對當前挑戰。

面對萬億藍海市場，碧桂園服務如能成功實現科技賦能、業態突破和模式創新三重跨越，將打開更廣闊的增長空間，為可持續發展提供新動能。