黑石，抄底中國房地產

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（來源：中國地產基金百人會）

近日，市場消息，全球私募巨頭黑石集團有意收購香港新世界旗下的部分商業項目。目前雙方正在細談。據悉，此前新世界發展已將內地多地k11辦公樓項目擺上了貨架。7月傳出上海k11辦公樓對外報價約30億元。

另有消息稱，鄭氏家族正與黑石集團洽談一筆25億美元的融資方案，可能涉及優先股/普通股投資，甚至是聯合私有化。

但隨后新世界否認了私有化傳聞，公司表示，尚未有任何人士（包括新世界發展控股股東及黑石集團）就收購新世界發展股份的要約與新世界發展接觸。

投資策略

資料顯示，黑石集團（Blackstone Group）是全球最大的另類資產管理公司之一，成立於1985年，總部位於美國紐約。截至2025年，其資產管理規模（AUM）已超過1萬億美元，業務涵蓋私募股權、房地產、信貸、對衝基金及基礎設施投資。

黑石以「買入-修復-賣出」模式著稱，擅長通過運營優化提升資產價值，典型案例包括希爾頓酒店集團扭虧為盈后上市套現

在黑石集團的業務板塊中，房地產一直是收入貢獻的大頭，典型案例就是在2007年金融危機之前收購了希爾頓酒店，重整后讓希爾頓扭虧為盈併成功IPO，最終從希爾頓全盤退出並實現了約4倍的投資回報。

這些年，黑石集團對亞太房地產市場也是頗感興趣，主要通過旗下的Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT)和Blackstone Real Estate Partners (BREP) V等基金運作亞太房地產投資。

這些基金具備長期現金流管理能力與市場周期適應性，能夠在不同階段調整組合。在經濟復甦期，黑石會增持開發項目，而在穩定期則側重收購成熟資產並進行運營優化，最終通過資產價值的修復和增長來獲利。

以日本市場為例，黑石集團從上世紀90年代就開始收購東京中心酒店，2008年又在日本設立了辦事處，之后的十余年里不斷在日本購入酒店等商業地產。

抄底中國不動產

黑石集團是否有意收購新世界發展旗下資產，目前還沒得到官方正式公告。不過如果説黑石集團會對香港房地產和中國核心資產感興趣，那倒是一點都不奇怪。

黑石創始人蘇世民不止一次在公開場合中説過：最好的投資機會在中國。從2007年左右開始，黑石先后在香港、北京和上海設立了辦公室，開始中國之旅。

2008年，全球金融危機爆發，佈局中國成為黑石房地產部門的關鍵轉折點。這一年，黑石以10億元收購上海Channel1購物中心，算黑石在中國內地最早的一筆地產收購案。此后，黑石就設立若干新的房地產債權投資基金。

值得一提的是其中幾筆重磅投資。2013年，黑石集團斥資4億美金收購深國投商用置業集團（后更名為「印力集團」）40%股權。2018年12月，黑石集團以12.5億美元（約合人民幣83.99億)的代價，收購新加坡豐樹集團在上海的商業項目上海怡豐城及其相鄰辦公大樓。

2019年3月，黑石擬15億美元（約合人民幣100.81億元）收購上海長泰廣場。但后來據說沒買成。

2020年，黑石擬收購SOHO中國，總價約為600億元。SOHO中國的主要資產是國內一線城市的寫字樓。如果不是因為合規、税務問題引來監管部門介入，黑石將達成全球最大的一宗地產收購案。

在物流地產方面，黑石早在2013年就開始在中國佈局物流地產，2018年設立資管平臺「龍地（DragonCor）」加快擴張步伐：同年以2.75億元收購東百集團旗下一家物流業務子公司佛山睿優80%股權，隨后在2019至2020年又分別以3.52億元、1.77億元和2.70億元向東百收購天津興建、成都欣嘉和佛山睿信三家物流業務子公司80%股權；

2022年，黑石龍地物流分別兩次出手斥資共計53億拿下富力地產旗下廣州國際機場富力綜合物流園股權。

2020-2024年之間，陸續向東百收購四家物流公司的剩余股權，實現全資控股。

黑石集團在中國的佈局，可能遠比許多人想象的深，抄底中國資產的心，可能也比許多人想象的大。