行業分化下的房企生存實錄

隨着樓市政策效應衰退，主要城市的房地產市場逐步迴歸常態。2025年上半年房企業績繼續承壓，頭部房企的營收和淨利潤不同程度的有所下降。

在這種背景下，房地產分化進一步加劇，一方面是區域分化，不同城市、同一個城市區域的市場快速分化；另一方面是房地產企業之間分化，部分房企通過產品、品牌和綜合運營等能力脫穎而出，部分房企則被邊緣化。

如何在一個分化市場中生存是每一家房企必須思考的問題。

分化與聚焦

城市與區域的分化，加速市場洗牌速度，房地產市場快速向一二線城市的核心區域集中，使得這些優勢區域市場競爭更加激烈，北京、上海、杭州、成都、西安等少數片區土拍市場競爭激烈，多數城市或區域的土地市場冷淡。

企業間的分化也在加劇。2025年上半年銷售超千億房企僅剩4家，較去年同期減少2家，民營房企資產負債表疲軟。頭部房企在銷售和拿地等方面優勢越發明顯，上半年，拿地金額超過百億的房企不到10家。

綠城中國業績報顯示，2025年上半年，上半年自投項目銷售金額為803億元，一二線城市銷售額貢獻佔比提升至約86%，長三角佔比約69%。同時，在杭州、北京、上海、廣州、西安等18個城市，綠城位列當地銷售前十，尤其杭州為綠城中國貢獻了近一半的銷售業績。

綠城中國通過對高能級城市的精準深耕，使其在行業整體下行時，依然能夠憑藉稀缺的優質項目獲得市場青睞，並在競爭激烈的核心市場持續領先。

上半年，綠城中國持續鞏固在覈心城市的優勢地位,新增貨值907億元，合計獲取35個項目，權益土地款362億元，拿地金額和新增貨值均在行業前列。其中包含位於上海、蘇州、南京等地的多個優質高價地塊。

綠城中國行政總裁郭佳峰在業績發佈會上解釋説，高端住宅市場曾因限價長期供應不足，需求被壓制，近兩年隨着優質低密地塊和核心地塊的供應，高端需求正在逐步釋放。綠城敢於在此時出手，正是基於其對核心城市市場長期看好的戰略定力，以及對自身「產品力」能夠消化高地價的充分自信。

短期陣痛與長期價值

根據國家統計局數據，2025年上半年，全國房地產開發投資同比下降11.2%，房屋新開工面積下降20.0%，商品房銷售額下降5.5%。與此同時，6月70個大中城市商品住宅銷售價格環比普遍下降，其中一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，為八個月來最差表現。北京、廣州、深圳的新建商品住宅價格環比分別下降0.3%、0.5%和0.6%。

在這種背景下，任何一家房企的業績下滑都並非孤例。數據顯示，上半年行業整體開發投資46658億元，下降11.2%。61家房企合計預虧超400億元，24家實現盈利68.68億元至80.16億元，6家淨利潤增長，12家扭虧。

8下旬，綠城中國（03900.HK）公佈2025年中期業績，上半年營收533.7億元，同比下降23.3%；股東應占利潤2.1億元，同比下降89.7%。業績下降主要因上半年結轉面積減少，結轉毛利下降導致。

截至2025年6月底，綠城中國期末銀行存款及現金667.95億元，總借貸加權平均利息成本3.6%，同比下降40個基點；現金短債比達2.9倍，創歷史新高。

下半年，綠城中國可售資源1763億元，其中存量在售865億元，新推898億元。權益已售未結1435億元，平均權益佔比72%。

在當前行業形勢下，綠城中國能夠取得這一業績已屬難能可貴。

對於營收和利潤下滑原因，綠城中國稱是「項目交付節奏變化與主動計提資產減值」導致。在市場下行期，許多房企選擇粉飾報表，推迟壞賬或減值計提。綠城選擇在業績低谷期「主動出清」，對庫存資產進行減值處理，這是一種財務上的「斷舍離」。

這一做法雖然短期內造成了利潤的虧損，但從長遠來看，卻能優化資產質量，為未來的輕裝上陣創造條件。這種做法表明綠城管理層並非追求短期利潤的賬面光鮮，而是擁有長遠的戰略眼光，堅守「穩健經營」的底線，為未來發展創造了空間。

在市場「唯規模論」的時代，綠城曾因其對品質的堅守而顯得「另類」。但在行業深度調整、去化困難的當下，品牌力、產品力、服務力成為吸引客户的決定性因素。綠城銷量的穩定與領先，證明了其長期積累的「好產品」口碑，正在轉化為市場份額。這是一種健康的、有質量的增長，而非通過盲目擴張或低價促銷獲得的虛假繁榮。

求生與求變

面對持續分化的市場格局與行業深調，房企若想站穩腳跟，就必須系統性提升投資精準度、運營效率和產品競爭力。近年來，綠城中國從多維度發力，進行求生求變。

首先，全力推進去化，加速現金回籠。在銷售策略方面，綠城中國堅持一手抓首開兑現，一手抓存量去化，持續推進全周期管理升級，實現新老項目指標雙重突破。

上半年，綠城共推出17個首開項目，平均去化率達80%，較去年同期提升2個百分點；這些項目不僅實現了普遍溢價，較交底會整體溢價約15億元，溢價率更達104%，顯著強化了經營兑現。針對存量項目，綠城堅定推行「老盤新做」策略，制定更加靈活、更具針對性的營銷方案，上半年實現2021年及以前的庫存去化約190億元，加速了現金迴流。

其次，精準投資，實現高效轉化。上半年新獲取的35個項目平均權益比約77%，維持較高水平。其中，一二線城市新增貨值佔比達88%，貨值約801億元；浙江優質三四線城市貨值約106億元，佔比約12%，在安全性、流動性和盈利性之間取得良好平衡。

值得一提的是，上半年新拓項目預計全部將在當年實現首開，預計當年銷售轉化率約55%，為公司的流動性安全提供了堅實保障。

第三、推進組織架構優化，全面提升人效。綠城持續推進「集團-城市」兩級架構落地，兩級管控單元佔比已達82%，顯著壓縮了管理層級、提升決策效率。

在團隊建設方面，公司注重「外引內培」，上半年外部引進核心人才超過160人，內部選拔培養關鍵崗位特戰隊68人。同時，推行總部與基層的能力聯動機制，選派70名總部核心人才下沉一線，有效提升區域公司的綜合運營能力。

堅守產品力引領，以「好房子」贏得市場。在政策倡導「好房子」的背景下，綠城持續升級產品標準與技術體系。公司更新《綠城好房子產品標準》，推出可落地、可推廣的「好房子」實操IP技術手冊，從前瞻技術到實踐應用全面引領。

此外，綠城大力推進隔聲降噪、同層排水、三聯供空調系統等核心技術落地，不斷夯實產品競爭優勢。產品力不僅成為綠城的品牌標籤，更直接帶動經營效益提升，實現了真正有質量的增長。

通過上述多維舉措，綠城中國在嚴峻的市場環境中，逐步構建起多維度的關鍵能力體系……在面對行業持續調整與市場深度分化之際，企業如何實現可持續發展？綠城中國的答案可總結為：攻克存貨、創新引領、穩健投資、深化戰略——並正通過全方位鍛造核心競爭能力，積極爭取通往未來的入場券。