上半年首開項目去化率80% 綠城藉助「精益運營」實現銷售突圍

2025年上半年，綠城中國（03900.HK）在房地產市場深度調整背景下實現總銷售金額約1222億元，自投項目銷售金額803億元，歸屬於綠城集團的權益金額539億元。回款率維持在96%的高位，為公司提供了穩定的現金流支撐。

綠城中國副總裁李駿在業績會上透露，下半年，綠城自投可售貨值達1763億元，其中首開貨值714億元。據悉，截至7月底，綠城已經實現了自投項目銷售857億元，該公司管理層預計，2025年度的銷售可能會和去年基本相當（2024年綠城自投項目銷售額為1718億元）。

就下半年的市場變化，綠城中國行政總裁郭佳峰表示:「高端市場的熱度，仍會持續一段時間。我們也會密切關注市場變化，動態調整營銷及投資策略。」

業內人士也認為，隨着綠城上半年獲取的核心區域低密度優質地塊供應陸續上市，高端需求在市場上逐步釋放，這樣的市場走向，將持續對綠城的發展形成利好。

精益管理體系 提升銷售能力

從行業視角觀察，基於良好的銷售業績，今年上半年綠城集團的銷售排名進一步提升，全口徑銷售躍升至全國第二，自投及權益銷售均提升至第五位。

值得一提的是，面對複雜多變的市場環境，綠城形成了一套富於成效的市場策略與打法。通過實施一系列銷售去化措施，綠城實現了較高的去化水平以及較高的回款率，從而為保證公司充裕的現金流，打下了堅實基礎。

期內，綠城中國自投項目銷售均價約34984元/平方米，維持行業較高水平。在行業中的銷售排名上升之際，今年上半年，綠城中國回款率維持在96%的高位，為公司實現穩健的財務和再投資，提供了有力支撐。

通過精準定位與精細操盤，今年上半年，綠城中國首開項目平均去化率達80%，較去年同期提升2個百分點。同時，從項目獲取至推盤的全過程中圍繞溢價目標，公司充分發揮自身優勢，溢價能力持續凸顯。另外，綠城上半年首開項目普遍實現不低的溢價，較公司交底會整體溢價約15億元，溢價率達104%，強化經營兑現。

與此同時，綠城中國今年上半年對存量項目發起攻堅戰，堅定執行老盤新做的方針，按照存量項目制定更加靈活的營銷策略，上半年實現2021年及以前的庫存去化約190億元，明顯提升了現金迴流速度。

就存貨去化，綠城中國管理層在業績會上透露，截至今年6月底，綠城的整體貨值大約2700億元，其中2021年及以前的貨值不到1400億，佔比一半左右，預計未來3~5年可以基本去化完成。

綠城在銷售市場上取得的出色表現，與公司在運營端效能的提升，管理的升維，不無關係。

報告期內，綠城中國持續提升管理體系，精益管理能力，上半年開發提效及成本管控方面，取得顯著成果。項目建管理周期的精進與質量的提升，成為這種軟實力提升的一個重要體現。

藉助精細化把控，綠城中國項目的標準工期一再精進，平均拿地至經營性現金回正周期較去年進一步提速7%至11.5個月，拿地至交付提速4%至25.3個月，整體開發效率穩居行業前 列。這其中，杭州芝瀾月華成為一個標杆，該項目從拿地至交付僅用了24個月，成為高效打造高品質住宅的一個範本。

在成本管控方面，綠城中國還以全周期成本管控為核心，持續優化管理體系與流程，平均單方建造成本較2024年末，進一步降低約150元。另外，公司還加強了供應鏈創新協同，聚焦性價比提升、整合拓展供應鏈資源，期內，公司關鍵品類集採價格下浮幅度超過10%。

通過精益成本、降本增效的措施，以及對數字化賦能持續進行深化，綠城中國的調度更加精準，決策也變得更加高效，從而為穩定公司業績，實現公司既定策略與目標，打下了堅實有力的基礎。

財務安全穩健 融資成本不斷下降

除卓有成效的市場策略與打法、項目的精準定位與操盤、運營端效能的提升，融資端的有力支持，也是綠城中國是在複雜市場環境中，能夠實現穩中有進的另一個重要原因。

在房地產市場持續調整過程中，綠城中國不僅持續保持了財務安全穩健、融資端保持通暢，其融資成本也不斷下降。

今年上半年，綠城中國憑藉強大的股東支持、穩健的業務發展以及紮實的財務基本功，在行業仍處於築底調整階段的背景下，金融機構的支持力度不斷增強，資本市場融資渠道得更加暢通。

這與綠城持續優化債務結構的努力，不無關係。據綠城中國2025年半年報，公司境外債比重約15.3%，較2024年末進一步降低1.1個百分點。

截至報告期末，綠城銀行借款為1169億元，銀行借款佔有息負債比重為81.7%。財報顯示，公司一年內到期的借款為232億元，佔比16.3%，較去年年末的23.1%下降了6.8個百分點，創歷史新低。

三道紅線方面，綠城中國全部達標，為「綠檔」房企。截至2025年6月底，公司剔預資產負債率為67.1%，淨負債率63.9%，現金短債比2.87倍。

穩健的財務盤面，為綠城中國展開積極融資、降低借貸成本，助力企業發展，夯實了基礎。

財報顯示，截至2025年6月底，綠城中國總借貸加權平均利息成本降至3.4%，較去年同期末的3.9%，進一步下降了0.5個百分點。

具體來看，境內融資方面，綠城一級市場於期內發行9期共77.11億元，其中包括2-3年期信用債55億元和1年期供應鏈ABN22.11億元。中長期限信用債融資成本由3月的高位4.37%下降到6月的3.94%，到8月發行利率下降到3.27%，這是綠城中國歷史上3年期中期票據發行最低利率在。在二級市場，公司債券估值收益率自3月以來價格保持穩定，市場信心不斷增強。

境外融資方面，上半年完成境外債務置換約8.02億美元，併成功發行三年期5億美元優先票據，是2023年2月以來首筆中資地產板塊美元債，重啟了中資地產美元債融資渠道。

對於持續提升財務穩健，綠城中國執行總裁耿忠強在業績會上強調，公司整體優化負債結構的方向不會變，但綠城不會一味地急於降低負債，而是會在去庫存、降負債、謀發展之間做好平衡，不斷地優化資源配置和提升運營效率，在發展的同時保持好財務穩健。

在對下半年市場行情展望時，綠城管理層表示，預計一線和強二線城市核心板塊在政策利好下，有望率先企穩。

在此背景及市場環境下，綠城也做出了相應的安排。即對於存量項目，綠城會全力止損減虧，將資金回籠安全放在第一位，新項目則會盡可能爭取議價，讓產品力和品牌價值得到充分地體現。

憑藉充裕的可售貨值、穩健的財務基礎和高效運營體系，綠城中國有望在行業調整期中持續鞏固領先優勢，實現全年發展目標。