【開源地產|公司點評】越秀地產：銷售規模逆勢提升，中期派息比率保持穩定

（來源：地產沖沖衝）

銷售規模逆勢提升，中期派息比率保持穩定，維持「買入」評級越秀地產發佈2025年中期業績。公司營收保持增長，結轉毛利率下滑拖累利潤水平，但銷售規模逆勢提升，投資聚焦高能級城市，融資成本再創新低。受公司結轉規模提升影響，我們上調盈利預測，預計2025-2027年歸母淨利潤分別為17.1、19.0、22.3億元（原值10.8、11.7、14.9億元），對應EPS為0.42、0.47、0.55元，當前股價對應PE估值分別為10.6、9.5、8.1倍，公司已售未入賬金額充足，業績企穩回升可期，維持「買入」評級。

毛利率同比承壓，派息比率維持40%公司2025H1實現營收475.7億元，同比+34.6%；實現歸母淨利潤13.7億元，同比-25.2%；實現核心淨利潤15.2億元，同比-12.7%；毛利率10.6%，同比下降3.1pct；實現經營性淨現金流41.0億元，期末現金446.4億元；中期每股派息0.166港元，派息比率維持核心淨利潤的40%。截至上半年末，公司已售未結金額1490億元，銷售均價達3.8萬元/平。

銷售金額及排名提升，投資穩健土儲充裕公司2025H1實現合同銷售金額615.0億元，同比+11%，克而瑞銷售排名上升至第8，完成全年銷售目標1205億元的51%；其中一線城市銷售佔比80.5%，在北京排名第一，廣州排名第二；銷售均價4.21萬元/平，同比+42.7%。公司上半年在6座一二線城市新增13幅土地，總建面148萬方，權益投資額109.6億元；拿地平均溢價率約9%，大幅低於TOP10房企均值。截至上半年末，公司擁有總土儲2043萬方，其中一二線城市佔比達94%，大灣區佔比39%。

商住並舉戰略深化，融資優勢顯著

公司上半年直接持有的商業實現租賃收入2.97億元，同比+41.3%；持股38.88%的越秀房產基金收入2.68億元，同比-9.7%；持股66.95%的越秀服務收入基本持平，歸母淨利潤同比-15.6%，其中非業主增值服務毛利率同比-10.3pct。公司上半年三道紅線維持綠檔，剔預負債率、淨負債率和現金短債比分別為64.6%、53.2%和1.7倍，有息負債總額1038.6億元，較年初基本持平，加權平均借貸成本同比下降41個基點至3.16%。

風險提示：政策調控風險，銷售回款不及預期，TOD項目開發進程不及預期。

研究報告信息：

證券研究報告：《越秀地產（0123.HK）：銷售規模逆勢提升，中期派息比率保持穩定》

對外發布時間：2025年8月27日

報告發布機構：開源證券研究所

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