綠城管理（9979.HK）中報啟示：行業迷霧中的代建博弈與龍頭答卷

（圖：綠城管理2025中期業績發佈會現場）

房地產行業的深度調整仍在持續。

據Wind數據顯示，截至目前，A股兩市超70家房地產上市公司發佈的上半年業績預告里，超六成企業預計虧損，行業盈利壓力可見一斑。國家統計局數據也指出，7月份70個大中城市中，各線城市房價同比降幅整體雖有所收窄，但市場仍處於調整震盪期。

在此大環境下，代建行業卻持續顯現活力，成為眾多房企向輕資產轉型的重要賽道。

中指研究院監測數據顯示，今年上半年國內典型代建企業新增規劃建築面積同比增長17.6%，直觀反映出市場對代建服務需求的持續旺盛。克而瑞數據也顯示，上半年代建新增規模TOP20企業新增簽約建築面積達10983萬平方米，同比增長28%，整體拓展表現優於今年一季度和去年上半年，進一步印證代建行業的良好發展勢頭。

然而隨着參與者增多，行業競爭加劇，當前代建費率普遍低於3%，較早期5%-6%的水平明顯下降。這也意味着，房地產代建已進入「精細化運營階段」，代建企業的差異化競爭力成為脫穎而出的關鍵。

就在這樣複雜的行業態勢下，國內代建龍頭發布2025年中期業績，展現出行業承壓時穿越周期的韌性。

財報顯示，上半年公司取得營收13.74億元，歸母淨利潤2.56億元，毛利率約40%，可見公司在項目選擇上並未爲了規模拓展而降低質量，同時也反映了其在成本控制和利潤獲取上的優勢。與此同時，公司經營活動現金淨流入為1.12億元，同比上升45%；在手現金達16.44億元，同比增長8%，且宣派中期股息每股0.076元，財務水平整體呈現健康穩健的狀態。

更不可忽視的是，在這樣的行業周期下，上半年綠城管理更是取得了新拓代建規模及代建費逆市增長、商業代建佔比和重複委託率同比提升的亮眼表現。

這家深耕代建領域二十余年的企業，連續9年保持市場佔有率超20%，始終穩坐行業頭把交椅，它究竟做對了什麼？

這份中期財報或許能給我們答案。

從交付口碑到新拓佳績，逆市增長交出「優等生」答卷

更多的參與者湧入代建行業，不僅加劇競爭，更提高了操盤難度，這對企業的解題破局能力、服務響應能力以及價值兑現能力都提出更高要求。

而綠城管理能在行業中保持領先，與其在交付品質和新拓業務上的雙重發力密不可分。

一方面，在交付與品質上嚴格把控，彰顯強勁品牌力和產品力。

交付環節是檢驗房企實力與信譽的關鍵，尤其在行業調整期，能否如期、高質量交付更是成為企業贏得市場信任的重要籌碼。

2025年上半年，綠城管理高品質交付45個項目，代建交付套數2.56萬多套，交付面積465萬平方米，交付滿意度保持92%的行業領先高位。持續為委託方和多方主體創造更多價值。強勁的交付力榮獲中指研究院頒發的「2025上半年中國房地產代建企業交付規模排行榜」TOP1，交付面積佔比達榜單前十強總和的60%，同時預計下半年還有近1000萬平方米交付建築面積。

爲了確保產品質量，綠城管理通過推進高層建築立面「屬地化創新」、低密產品立面風格迭代升級、室內精裝深化場景營造、景觀IP煥新等多維舉措，實現產品全面升級，不斷提升產品的競爭力和吸引力。

上半年市場熱銷的杭州宸岸棲月、漳浦鷺海明月、保障房安吉春語明軒，以及優質產城融合基地科大訊飛人工智能小鎮等項目的落地，都在屬地樹立了典範。例如，5月綠城管理代建的綠城・中牟百合新城圓滿交付，較合同約定提前五個月就充分凸顯出公司在項目管理和執行上的高效與可靠。

（圖：綠城・中牟百合新城項目）

（圖：漳浦鷺海明月項目）

據悉，綠城管理的交付項目涵蓋商業代建、政府代建、資方代建和共有產權、城市更新、產業園等多種合作模式以及業態類別，如此大規模且穩定的交付能力，在行業內實屬難得。

另一方面，新拓業務積極突破，注入強勁發展動力。

在行業整體承壓的背景下，綠城管理卻在上半年實現新拓代建項目的逆市增長，這背后是其對市場趨勢的精準把握和自身核心能力的持續打磨。

截至2025年6月30日，綠城管理新拓代建面積1989萬平方米，同比增長13.9%，持續領跑行業；代建銷售額419億元，銷售面積306萬平方米，新拓代建項目代建費約為50億元，較去年同期增長約19.1%。

（圖：2025上半年中國房地產代建企業排行榜）

這一成績的取得，彰顯出綠城管理強大的市場拓展能力。

不僅如此，其新拓業務結構也在持續優化。商業代建新拓總建築面積佔比持續增長，同比上漲約12個百分點至約81%。民企委託方活躍度顯著提升，同比上漲8個百分點至37%。在城市能級方面，一二線城市佔比維持58%的高位，杭州、南京、石家莊等主要二線城市表現突出。

一系列數據表明，綠城管理在鞏固傳統優勢區域的同時，成功開拓新的業務增長點，業務結構更加多元化，使其抗風險能力進一步增強，更好地應對行業波動。

政策風口下，5.0戰略升級錨定行業增長新方向

綠城管理2025年中期業績，不僅是其自身實力的證明，也為代建行業的發展指明方向。在行業競爭日益激烈、費率持續下降的背景下，只有那些注重品質、優化結構、深耕市場的企業才能在新一輪的發展中搶佔先機。

將視角拉長，隨着國家對房地產行業的調控政策正逐漸向精細化、差異化方向轉變，綠城管理也將在這一趨勢中獲得強勁的增長動能。

年初《政府工作報告》中首次寫入「好房子」建設，強調安全、舒適、綠色、智慧的發展方向，同時提出推進城中村改造、釋放改善型需求等政策，直接為代建企業帶來豐富的結構性機遇。

更具體的來看，據不完全統計，上半年各省市繼續推進政府投資項目代建制改革，陸續出臺或修訂相關管理辦法，進一步規範代建行為，以此來提高項目建設管理專業化水平和投資效益，出臺政策省市達14個。例如，洛陽市則規定，總投資在2000萬元及以上的市級政府投資項目必須代建。政府代建制度的持續推進，清晰預示着在公共項目、保障房建設等領域，代建模式將得到更廣泛應用。

（圖：2025年上半年部分代建政策）

與此同時，中指研究院預計，未來三年，保障性住房、城中村改造、「平急兩用」設施建設將釋放超5億平方米代建需求，成為頭部代建企業規模擴張的主攻方向。而CRIC數據指出，2024年重點城市代建滲透率達6.6%創四年峰值，隨着市場止跌回穩、房企推盤意願上升，后續年份的滲透率有望繼續穩定增長。市場規模的擴大與滲透率的提升，將推動代建行業進入一個新的增長期。​

在這樣的市場環境下，行業資源必然會向那些具備更強專業能力、更優品牌口碑和更豐富資源整合能力的企業集中。這是市場競爭的必然結果，也符合行業發展的規律，毋庸置疑，未來代建行業將保持「強者恆強」的發展態勢。

而綠城管理作為代建行業頭部企業，其在交付品質上的嚴格把控、多元業務的均衡佈局以及市場拓展的強勁表現，共同構成獨特的差異化競爭力，而這種競爭力也已得到行業的充分肯定和背書。

上半年，綠城管理榮獲「2025年中國代建企業綜合實力TOP1」、「2025年1-6月中國房地產代建企業新籤規模TOP1」、「2025年1-6月中國房地產代建企業代建銷售規模排行榜TOP1」等30余項行業榮譽，覆蓋綜合實力、新籤規模、交付規模、品牌價值等多個核心維度。這些成績進一步鞏固了其在代建行業的標杆地位，併成為其未來在市場競爭中吸引更多委託方、拓展更廣闊業務的強大品牌背書。

而支撐綠城管理持續領跑行業的，除了已被驗證的硬實力，還有其對未來發展趨勢的深刻洞察與戰略佈局。

依託強大的央企信用支撐帶來的穩健基礎、綠城品牌積累的深厚口碑，以及在長期實踐中錘鍊出的優異訂單獲取能力、高效資源整合能力和可靠經營兑現能力，綠城管理在2025年半年度經營工作會議中明確表示，將正式啟動代建5.0全新業務體系研究。

（圖：綠城管理代建5.0煥新啟動儀式）

據悉，該體系是在代建4.0「平臺化、生態化」基礎上的自然演進與戰略升級。

代建4.0體系依託品牌價值、管理團隊、研發能力、營造經驗及客户資源等核心優勢，通過集成專業管控中心全面賦能項目，初步構建了代建信用體系的基本框架。

在此堅實基礎之上，代建5.0體系則全面聚焦「生態代建」模式，引領代建行業邁向新的發展階段。

充沛的底倉訂單為綠城管理的可持續且高質量發展奠定堅實基礎。截至2025年上半年末，公司在手訂單總建築面積1.265億平方米，其中四大城市羣佔比77%，待開發面積佔38.4%。龐大且優質的訂單儲備，在保障公司短期內業務能夠穩定增長的同時，更能使其在代建行業的新增長期內，穩步推進各項戰略落地，持續鞏固領先地位。

結語

在房地產從增量開發轉向存量運營的時代背景下，代建不再只是「代工」，而是涵蓋融資、產品、運營、服務為一體的綜合能力輸出。

隨着房地產市場持續深度調整，代建行業競爭日趨激烈，這不僅要求企業築牢產品品質與風險管控的根基，更需具備整合資金、資源、產業的複合能力，通過定製化解決方案滿足委託方在保交樓、提效益、促轉型等方面的多元需求，以價值創造取代單純的規模擴張。

未來是否真正屬於「輕資產」，尚未有定論。但可以肯定的是，只有那些穩居頭部陣營、能夠持續兑現價值的企業才能最終勝出，而綠城管理已走在前面。