【投資視角】啟示2025：中國物流地產行業投融資及兼併重組分析（附投融資事件、產業基金和兼併重組等）

轉自：前瞻產業研究院

行業主要公司：嘉里建設(00683HK);富力地產(02777.HK);大悦城(000031.SZ);華遠地產(600743.SH);金地集團(600383.SH);中儲股份(600787.SH);順豐控股(002352.SZ)等

本文核心數據：物流地產代表企業融資規模;物流地產代表企業投資規模

企業投融資呈波動趨勢

2017-2024年，物流地產共有29件投資事件，平均每年投資事件在2-3件。投資最多的年份是2021年，相關倉儲物流題材投資火熱。主要是下游港口貨運熱度的恢復，提升了相關企業的投資吸引力。2024年投資又掀起了一次熱潮，港口物流、綜合性供應鏈物流、國際物流倉儲相關業務得到關注。

企業投資事件匯總

從這些投資事件可以看出，投資涉及不同類型的企業，包括物流服務商、網絡貨運平臺、物流設施供應商和物業管理服務商等，投資輪次有股權投資、併購和D輪等。部分投資金額未披露，已披露的投資金額有一定規模。投資方涵蓋了金融機構、互聯網企業等不同類型的主體。主要的融資事件如下：

注：投融資數據截至2025年6月17日，下同

戰略投資是主要融資輪次

根據企業融資輪次來看，目前行業內主要是戰略投資。戰略投資是指對企業未來產生長期影響的資本支出，具有規模大、周期長、基於企業發展的長期目標等特徵。戰略融資輪次較多説明該行業具有較高的市場關注度、融資能力。目前行業進行轉型，地產物流更多的是偏向輕資產運作模式，主要是物流需求帶動的倉儲地產物業。戰略投資佔全部投資事件的30%，其次是A輪，佔比17%。B輪到D輪的融資輪次增多。

投融資主體類型是PE/VC

綜合整體投資主體來看，PE/VC佔比一半，説明行業目前仍然存在資本短期逐利的機會。其次是實業公司，佔比28%，主要是地產企業、物流企業和港口實業投資為主，這些企業投資目的是產業鏈一體化。例如京東、SK電訊、匯川科技、飛力達、奧福環保等。基金公司佔比22%，例如杭州嘉鋭基金、嘉實基金、順豐產業基金、雲鋒基金、閩服基金等。

投資目的地為上海

根據企業投融資目的地來看，投資目的地相對集中，主要在上海、廣東、江蘇、浙江、山東、香港。其中上海市佔比28%，廣東佔比24%，江蘇和浙江均佔比12%。這些省份的項目投資吸引力強的因素是一方面項目運營前景好，訂單量大，有較好的盈利能力;另一方面是這些地方地產物流企業發展成熟，港口、商業用地較多，物流業發達，存在較好的投資潛力。

行業基金管理規模

目前投資物流地產行業基金有杭州嘉鋭基金、嘉實基金、東方嘉富、戈壁大灣區Gobi GBA、順豐產業基金、雲鋒基金、GIC新加坡政府投資公司、閩服基金。順豐產業基金與GIC等機構投資地產物流領域，投資地產物流的原因是機遇基礎設施的長期價值與產業協同效應。GIC作為全球投資者，看重中國一線城市物流地產穩定的租金回報與電子商務市場較好的增長潛力。地產物流中，倉儲地產相關題材或成為資本配置的領域。

兼併重組目的多為

規模較大的兼併購主要是時代鄰里收購科箭物業，以及京東收購中國物流資產。兩個案例均體現產業鏈縱向整合的特徵。京東主要是持續滲透二三線城市的物流地產業務，時代鄰里購服務拓展場景，共同指向物流地產「運營專業化+網絡規模化」的競爭本質。中國物流地產行業兼併重組事件匯總如下：

物流地產投融資及兼併重組總結

中國物流地產行融資輪次為戰略融資;投資主要目的為產業鏈業務拓展，謀求新的業務增長機會。產業基金規模較大，從數十億到上百億美元不等，主要投資科技題材，基金管理經驗豐富，涉及多個私募、公募等基金。目前行業兼併重組主要目的為產業鏈縱向組合，兼併事件發生較少，但是規模較大。

更多本行業研究分析詳見前瞻產業研究院《中國物流地產行業發展模式與投資前景分析報告》

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