李成偉天安1號陽謀，面積是用來浪費的

文/上海進深 嚴明會

8月初，天安1號舉辦了一場主題為「盛境漸成 生生不息」的發佈會。

現場不僅公佈了中央會所的功能佈局和設計圖，還與天安卓健達成戰略合作，聯合打造項目的全周期養老服務體系。

對購房者來説，算是個比較實在的加分項。

近日，閔行七寶紅盤再次迎來推新動態。

上周六，天安1號二期B區五批次房源過會，推出117套建面約100-148㎡2-3房，過會均價98000元/㎡。

户型涵蓋100m²兩房、113m²三房、134m²三房和148m²四房。其中，建面約100㎡和113㎡的户型是首次亮相，建面約148㎡户型是今年最后一批加推。

稀缺小户型

重點看一下兩款小户型：

100㎡兩房兩衞

雙開間朝南南北雙陽臺，卧室均有飄窗；廚房、餐廳、客廳及陽臺一體化設計，空間感開闊；主卧套房設計，步入式衣帽空間雙臺盆主衞；次卧與客衞相連，相當於雙套房設計。

在當下百平米户型普遍追求「2 1」緊湊三房的市場上，這種堅持純兩房的設計反而更顯奢侈，目標客羣也非常明確：追求高品質生活的單身人羣或年輕夫妻。

113㎡三房兩衞：

三開間朝南，格局方正，相比約100㎡的户型多了一間南向次卧空間，各個空間的尺度也更大一些。

這次推的B區房源里，100-113㎡的小户型一共96套，但這次只開一半，也就48套左右。

在整個天安1號項目里，100-113㎡的中小户型佔比還不到6%，數量稀缺。

這種小户型在大社區里一直很搶手，主要是總價門檻低。

之前天安1號主打的都是130㎡以上的大户型，總價基本要1200萬以上，這次部分小户型總價能控制在1000萬以內，最低880萬左右就能上車，而且還能享受到60萬方超級大盤的配套。

148㎡的三房是之前的熱銷户型，這次也是今年最后一批加推。

這個面積段做到了三開間朝南，入口處設有獨立玄關，全屋4處飄窗寬面陽臺，主卧套房配備衣帽間，客衞乾溼分離。另外，C4户型設計了獨立中西雙廚空間。

價格跳漲

天安1號是個超級大盤，體量大概有60萬方，除了有超過2200户的住宅外，還有商業廣場、市集、養老中心、四大社區會所、體育中心等各種業態。

回顧其銷售歷程，2022年11月，天安1號一口氣推出了621套房源，均價8.75萬/㎡。雖然項目最終認購率達到了225%，但棄號率有四成多。

2024年6月中旬，天安1號推出325套房源，均價9.2萬/㎡，認籌率153%。

緊接着在8月下旬和11月中旬，天安1號又推出127套、100套房源，均價分別為9.38萬/㎡、9.25萬/㎡，認籌率分別為139%、190%。

今年5月，天安1號二期B區推出72套房源，均價9.75萬/㎡，認購率125%。

從首開的8.75萬/㎡到如今的9.8萬/㎡，天安一號的推盤價格幾乎實現了六連漲。

這20年里七寶板塊發展得越來越快，地鐵、商業、學校這些配套都在升級，項目的價值自然也跟着漲。

另一方面，熱門區域熱門地段的新房價格不斷上漲，也給了天安一號漲價的底氣。

當下，中環沿線的買入均價已經來到了11 萬/㎡。

例如，與天安1號同屬中外環的長寧西郊雲廬，聯動價11.8萬/㎡。按照目前的土地溢價趨勢，現階段但凡有宅地入市都不會只是這個價格。

再看外環外的閔行莘莊新拍地塊，樓面價已經突破9萬 /㎡。

囤地20年

天安1號的開發商為上海海峽思泉房地產有限公司，隸屬於天安中國旗下。

天安中國延續了港資房企一貫的「囤地慢開發」模式，不追求高周轉，而是通過長期持有土地等待價值釋放，尋求利潤最大化。

天安1號所在七寶鎮52號地塊，早在2003年就已被天安中國拿下，地塊面積13.63萬平方米，容積率1.4，中標價約為1.13億元，實際出讓金為3386.69萬元。

該地塊以中標價計算的樓板價為591元/㎡，以實際出讓金計算的樓板價僅177元/㎡。而目前天安1號的在售均價早已突破9萬元/㎡，20年間地價升值驚人。

項目分為兩期開發，一期項目是動遷房，名字叫天安豪園，在2011年交房。目前天安豪園的對外掛牌均價在8萬/㎡左右。

動遷房開發完成后，剩余地塊又歷經十年才啟動開發，搖身變為后來的「天安1號」。

從拿地到項目呈現，整個過程跨度長達二十年，這種開發速度也就港資房企能沉得住氣。

天安集團背后，站着「股壇梟雄」李明治的兒子李成輝。天安1號項目公司的法人李成偉，是李成輝的堂兄弟。

天安在上海的另一位關鍵人物是曲洪亮，原象嶼地產總經理，現任上海天安盛世房地產董事長兼總經理。早在2019年，李成輝與曲洪亮便曾一同前往佳源集團進行考察，那時曲洪亮仍身在象嶼。

天安與象嶼近年來保持着緊密合作。

2021年雙方共同接盤了陽光城的美蘭湖項目，並將其更名為天安象嶼西江悦；2022年，雙方更是以24億元的聯合體形式在上海拿地，該項目即為天安象嶼萃湖甄境。

今年來看，二者在土拍市場聯合拿地。3月初，象嶼與天安聯合體競得上海嘉定新城F03A-4地塊，成交價26.49億元，溢價率29.47%，樓面價31719元/㎡。