京滬樓市新政下再看地產股投資機會

本文來自格隆匯專欄：中金研究，作者：李昊、張宇、徐曼迪、孫元祺、王翼羽、宋志達

2025年8月25日，上海市住房城鄉建設管理委等六部門聯合印發《關於優化調整本市房地產政策措施的通知》，包括調減住房限購、優化住房公積金、優化個人住房信貸以及完善個人住房房產税等政策。同日，覆蓋A股開發商股價+4.0%，跑贏滬深300指數1.9ppt；覆蓋H股開發商股價+2.0%，覆蓋重點物企股價+3.0%，分別跑贏恆生中國企業指數0.2ppt和1.1ppt。

上海出臺樓市新政，我們預計將對局地市場情緒有階段性提振。本次政策調整前上海購房套數限制為滬籍家庭2套，滬籍成年單身1套，非滬籍連續繳滿1年社保或個税可購外環外1套，非滬籍連續繳滿3年社保或個税可購外環內1套（成年單身僅可購二手房）。本次政策調整的增量空間在於滬籍與連續繳滿1年社保或個税的非滬籍在外環外的購房套數取消，以及滬籍成年單身在外環內的限購套數由1套增至2套。本次調整還優化了公積金、利率、房產税政策：購買二星級及以上新建綠色建築住房的公積金貸款額度上浮15%，購買預售新房可提取公積金付首付，同時提取公積金付首付不影響公積金貸款額度；商貸利率定價機制安排方面不再區分首、二套住房；在房產税上對於非滬籍予以首套房免徵，二套及以上住房在合併計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免税面積扣除。在8月8日北京出臺樓市新政后，本次上海樓市政策跟進調整符合此前預期；從政策效果上看，二者均側重於激發外圍地區的多套購房需求，以及提高剛性和改善型購房者的支付能力，對局地交易量、前端掛牌價可能有階段性提振。以北京新政為例，截至8月24日，北京新房及二手房交易量最新7日移動平均值較7月均值分別上漲4%和19%；二手房掛牌價在8月中旬環比下降0.6%，相較於7月的旬均環比降幅（-0.8%）略好轉。往前看，我們認為整體地產銷售量價的持續好轉，仍待存量房收儲和城中村改造等對供需面有持續改善效果的政策切實落地，從而與頭部城市限購政策調整帶來的情緒提振形成協同效應。

關注地產及物管板塊投資機會。得益於近期政策端調整，以及流動性充裕背景下的資金輪動，地產及多元板塊均有一定表現。8月初至今，覆蓋A股開發商股價+6.9%，覆蓋H股開發商股價+9.8%，覆蓋重點物企股價+11.8%。往前看，考慮到當前地產基本面仍偏弱（二季度以來，一二手房銷售面積同比跌幅走闊至約一成，房價月環比跌幅在-1.5%上下），近期政策端調整效果仍具有區域性和階段性，板塊走勢很大程度上仍與市場流動性趨勢關聯。

風險：行業基本面超預期惡化；政策落地不及預期；房企經營壓力強於預期。

圖表1：超高能級城市限貸、限購、公積金政策執行情況

資料來源：政府官網，中金公司研究部

圖表2：超高能級城市主要購房需求政策調整歷程       

資料來源：政府官網，中金公司研究部

注：本文來自中金公司2025年8月25日已經發布的《京滬樓市新政下再看地產股投資機會》，報告分析師：李昊、張宇、徐曼迪、孫元祺、王翼羽、宋志達