全球多國嚴限外國人購房，這些國家卻反向松綁

　　安薩里預計，在韓國新政策實施后，外國人離岸購房的情況明年可能降至近乎為零。

　　全球範圍內越來越多的國家開始限制外國買家購房。

　　8月26日，韓國將正式實施針對外國人購房的新規。該規則不僅設立「外國人土地交易許可區」，還要求外國購房者必須事先獲得地方政府批准，並在獲批后四個月內入住，購房后還需實際居住至少兩年。

　　亞洲房產科技集團居外IQI聯合創始人兼首席執行官安薩里（Kashif Ansari）向第一財經記者表示，預計在韓國新政策實施后，外國人離岸購房的情況在明年可能降至近乎為零。

　　今年以來，多國陸續推出類似政策。澳大利亞政府宣佈，自4月1日起禁止外國投資者購買已建成住宅，該禁令將持續至2027年3月31日。

　　5月，西班牙政府向議會提交議案，擬對非歐盟買家徵收100%的房產税。

　　而日本國民民主黨預計將在今年秋季的特別國會會議上提出限制外國人購買房地產的法案。

　　不過，也有部分國家正朝相反方向調整政策。新西蘭政府正考慮放寬外國買家禁令以吸引投資；沙特阿拉伯則宣佈自2026年1月起，將首次允許非居民外國人在特定區域購置房產，逐步開放其房地產市場。

　　安薩里建議，若買家計劃遷往已實施外國人購房税或購房限制的國家，最好在抵達併成為當地居民后再考慮購房。或者，買家也可以考慮替代市場進行投資。

　　經濟不確定性中的房地產市場

　　今年以來，全球多個主要經濟體的房地產市場表現持續低迷。

　　8月份，美國住房市場數據依舊疲軟，全美住宅建築商協會（NAHB）住房市場指數跌至32，接近周期性低點，反映出建築商信心持續不振。

　　英國房地產機構Rightmove的數據顯示，8月房屋平均要價連續第三個月下跌，而7月份的跌幅更是創下該機構二十多年有記錄以來的最大值。尤其值得注意的是，一向銷售活躍的倫敦地區出現了全英最大跌幅，8月房價環比下降2.6%。

　　在亞太地區，韓國央行7月底發佈的數據顯示，2025年上半年除首爾及其周邊都市區外，韓國所有地區房價均出現下跌。

　　新西蘭房價截至8月已連續四個月下行，7月環比再降0.2%。

　　美國投資諮詢公司NDR在近期報告中指出，當前經濟增長乏力、通脹處於中性水平的環境歷來不利於房地產行業發展，房地產行業通常在穩定或擴張的經濟背景下表現最佳。報告預測，行業增長將繼續放緩，通脹可能温和上升，意味着房地產市場在未來一段時間仍將面臨嚴峻的宏觀環境。

　　美國爾灣房產經紀公司Real Broker Harvest副總經理張東雲（Tracy Zhang）對第一財經記者稱，當前買家對經濟前景和可能的特朗普關税政策充滿疑慮，這些不確定因素嚴重影響了買家的決策信心。她所在的加州爾灣的部分樓盤已開始降價促銷，「但買家還是不買賬」。

　　全球房地產諮詢機構仲量聯行（JLL）在8月報告中寫道，2025年第二季度，美國的貿易與關税政策持續主導全球地緣政治和經濟議題。美國、德國和英國仍是全球住宅地產最活躍的三大市場，但同比交易量均出現下滑。長期來看，加拿大、英國、德國和澳大利亞等主要市場持續存在的住房供應短缺問題，預計將推動更多跨境資本投入。

　　收緊VS放寬

　　在限制還是放寬外國購房者政策上，各國政策出現顯著分化。

　　今年1月，西班牙總理桑切斯提出，非歐盟買家若不在西班牙居住的話，將徵收100%房產税，5月，這項提案被移交議會。此外，自2025年4月3日起，在西班牙購買房產不再為非歐盟國民提供居留權。

　　在美國，有議員於5月提出《房地產互惠法案》，若外國政府不允許美國人購房，則將對與該國政府有關聯的個人與實體徵收50%的房地產税。得克薩斯州同月通過法案，從9月1日起限制某些外國實體在該州購買房地產。

　　韓國已將首爾、京畿道23個市縣及仁川七個自治區劃為外國土地交易許可區。外國個人、企業乃至政府購買超過六平方米土地前須獲地方政府批准，且須在購房后四個月內入住並實際居住至少兩年。違規者將面臨房產價值10%的重複罰款，甚至交易被撤銷的風險。

　　首爾房地產代理公司IQI Korea及韓國房地產公司APGC首席營銷官吉爾伯特· 白（Gilbert Paik）對第一財經記者表示，新規中關於須實際居住兩年的要求基本杜絕了非居民外國人的投機行為。「這直接針對此前常見的‘缺口投資’現象，即通過全租租賃系統快速買賣房產而從不實際居住」，他認為，短期內該政策將抑制外國需求，為韓國本土買家爭取更多空間，尤其在高端市場。但他也表示，若沒有配套的供給側改革，首爾住房市場的結構性壓力難以根本緩解。

　　日本則因房價快速上漲引發社會關注，加速了部分政黨對外國人買房的限制動議。根據日本房地產經濟研究所的報告，2021至2025年間，東京23區公寓中位價格飆升約64%，遠超整個大東京地區26%的漲幅。據三菱UFJ信託銀行3月的調查稱，千代田、澀谷和港區20%至40%的新公寓被外國買家購得。

　　這一問題已進入日本的政治議程。據報道，國民民主黨領袖玉木雄一郎認為，日本城市地區房價飆升部分原因是海外投資者出於非居住、投機目的購買房產，並提出了「空置税」的想法以遏制此類收購。

　　另一方面，新西蘭和沙特正逐步放寬限制。新西蘭副總理彼得斯（Winston Peters）表示，2018年實施的廣泛外國購房禁令將暫時保留，但正考慮對豪華房地產投資者放開例外。今年2月，新西蘭政府重新設計了「活躍投資者+簽證」，取消語言要求並降低投資門檻，目前已吸引10億美元投資儲備。

　　沙特則將於2026年1月起允許外國人在指定區域購房。新政策規定，外國買家只需購買價值不低於400萬里亞爾（約763萬元人民幣）的房產，即可享受包括家庭永久居留、自由就業及在特定區域擁有或租賃房產等一系列權利。

　　安薩里表示，新政策將釋放顯著的潛在需求。「國際買家諮詢量已明顯增加，尤其來自亞洲等地。我們預計待新規正式生效、更多大型項目進入市場后，諮詢量將進一步攀升。」他稱，「供應也在迅速增長以滿足需求。僅在利雅得，市場上就有約5萬套房源。」

責任編輯：何俊熹