保利物業2025年中期業績解讀：穩健增長與品質躍升

2025年上半年，中國物業管理行業在宏觀經濟企穩復甦的背景下持續探索質效平衡的發展路徑。作為央企物企領軍者，保利物業服務股份有限公司交出了一份兼具規模韌性與發展定力的中期答卷：實現營業收入83.92億元，同比增長6.6%；歸母淨利潤8.91億元，同比增長5.3%。在行業深度調整期，公司依託清晰的「大物業」戰略框架、持續深化的市場化拓展能力以及科技賦能的精益運營，不僅保持了核心業務的穩健增長，更在服務品質升級與創新業務佈局上展現出前瞻性。

財務質量：規模擴張與盈利韌性並舉，現金流優勢構築安全邊際

保利物業上半年業績彰顯出有質量的增長。收入增長的核心引擎來自物管主業，其收入同比增長13.1%至63.25億元，主要由在管面積的持續擴張驅動（期末達8.34億平方米）。值得關注的是，第三方項目已成為規模增長的重要支柱，貢獻了65.9%的在管面積及43.9%的物管收入，且收入增速（19.9%）顯著高於整體水平，凸顯市場化能力的強化。儘管整體毛利率因非業主增值服務承壓（毛利率下滑6.84個百分點至11.21%）及外包成本上升而微降1.08個百分點至19.38%，但社區增值服務毛利率逆勢提升1.08個百分點至39.93%，展現高附加值業務的盈利韌性。最終歸母淨利潤實現5.3%的同比增長，淨利率維持在10.8%的健康水平。更值得肯定的是其優異的資產質量與流動性：現金及等價物與定期存款合計達116.24億元，資產負債率雖微升至42.93%仍處安全區間，為戰略推進與風險抵禦提供了堅實后盾。需留意的是貿易應收款的增長（較2024年末增11.1億元至39.26億元），后續需持續關注回款效率。

圖：保利物業核心經營指標變化情況

市場研究：https://u.fang.com/yt994g/

戰略落地：「大物業」佈局深化，市場化動能驅動高質量增長

保利物業「大物業」戰略在上半年實現了業態深化與區域聚焦的雙重突破。

·業態協同發展格局鞏固，三大業態均呈現積極態勢：住宅領域依託「東方禮遇」等品牌體系，在高線城市存量市場加速滲透，新增19個項目帶動收入增長10.2%；商辦領域以「星雲企服」品牌深耕金融、高端製造等頭部客户，服務覆蓋7家銀行總行及京東、網易等巨頭，收入同比大增29.8%，增速領跑；公服領域則通過「保利公共服務」品牌創新「物業+IP+商業運營」模式，在廣州海珠濕地等項目成功疊加文旅服務，收入穩健增長9.4%，驗證了服務邊界的延展潛力。

·市場化拓展質效雙升：新拓第三方項目單年合同額達14.06億元，同比大增17.2%，規模與增速穩居行業第一梯隊。戰略性地聚焦高價值區域，核心50城新拓佔比提升至84.6%（+5.1pp），北京、廣州、天津單城業績均超億元，凸顯其在覈心經濟圈的深耕能力與密度效應。高質量拓展特徵顯著，單年合同額超千萬元項目佔比達56.2%，為未來收入增長奠定優質基礎。

競爭位勢：規模與品牌雙擎驅動，央企龍頭地位持續夯實

保利物業在行業中的領先地位進一步鞏固。品牌價值高達268億元，市場認可度卓越。其核心競爭優勢體現在：

·顯著的規模壁壘：合同管理面積增至9.96億平方米，第三方貢獻佔比達63.8%；在管面積半年淨增7680萬平方米至8.34億平方米，增速領跑行業，項目總數覆蓋191個城市的2912個項目，形成廣泛的網絡效應。

圖：保利物業規模變化情況

市場研究：https://u.fang.com/yt994g/

·高質量增長引擎：區別於單純規模擴張，其新拓項目高度聚焦核心城市羣（84.6%）與高價值客户（56.2%千萬元級項目），併成功在商辦、公服等高潛力業態建立細分優勢（如金融行業總行服務），構築差異化的競爭護城河。

·央企資源與品牌公信力：背靠保利發展控股（銷售金額穩居行業第一），持續獲取優質增量資源，同時「善治善成、服務民生」的企業使命強化了政府與大型機構客户的信任，為公服等業態拓展提供強大背書。

科技探索：數字化底座全面賦能，驅動服務與管理效能升級

保利物業將科技定位為重塑服務流程與培育核心競爭力的戰略工具，並實現系統性落地：

·基礎服務智能化：加速清潔機器人、無感通行等設備在作業場景的規模化部署，降低基礎服務對人力的依賴，提升標準化與一致性。

·客户交互智慧化：探索AI大模型在客户需求分析、智能客服響應及工單調度的深度應用，推動「客户響應中心」向智能化升級，實現服務從「事后糾偏」向「事前預見」轉型。

·管理決策數據化：構建全域「品質數字大腦」（數據中臺），集成設備狀態、環境指標、工單時效等實時數據流，為業態規劃、成本優化及風險預警提供精準決策支持，最終形成「感知-分析-決策-執行」的管理閉環。這一體系化升級不僅提升運營效率，更成為其實現「三化」（業務標準化、標準流程化、流程數字化）戰略目標的核心支撐。

業務創新：增值服務結構優化，公服創新驗證綜合運營潛力

面對市場環境變化，保利物業的增值業務呈現結構性調整與創新突破：

·社區增值服務聚焦提質：雖整體收入微降3.7%至12.04億元，但通過聚焦核心品類（社區零售、車位代銷實現「企穩回升」）及強化到家服務、資產運營、工程修繕三大條線的能力建設，毛利率逆勢提升至39.93%，顯示其應對市場波動的策略有效性。

·非業主增值服務承壓中尋增量：受地產行業調整及寫字樓租賃市場下行影響，收入下降16.1%至8.63億元。但公司積極拓展房屋修繕等工程服務，帶動其他非業主增值服務收入增長5.3%，部分緩衝了傳統業務下滑。

·公服業態創新突破：最具亮點的是在公服領域探索「綜合運營服務產品」升級。以廣州海珠濕地項目為代表，成功在基礎物管服務上疊加票務運營、場景策劃、活動接待等文旅增值服務，驗證了「物業+運營」模式的商業潛力，為未來開闢新增長曲線提供了可複製的創新樣本。

服務品質：標準化築基、人才引擎驅動客户體驗升級

服務品質是保利物業構築長期競爭力的根基，上半年重點推進三大體系建設：

·標準化體系深化：以「三維標準化」（業務標準化→標準流程化→流程數字化）為抓手，系統性提升服務交付的一致性與可靠性。

·品牌化服務升級：住宅領域持續完善以「安全、便捷、專業、意趣、透明、和諧」（I-TRUST）為內核的服務體系，強化「東方禮遇」「四時雅集」「親情和院」三大子品牌的專業形象與客户粘性。

·組織與人才保障：實施「選優配強、能上能下」的人才機制，重點引進市場拓展、科技應用等戰略領域人才；通過項目片區化整合與業財一體化看板應用，提升管理穿透力與資源協同效率；推出「星火關愛八項舉措」，夯實一線員工歸屬感與執行力，為品質落地提供人力保障。

結語：行穩致遠，質領未來

保利物業2025年中期業績清晰地詮釋了其作為行業龍頭的戰略定力與發展韌性。在「大物業」戰略框架下，公司通過深化業態佈局（住宅、商辦、公服三擎並進）、強化市場化拓展（核心區域高質項目）、科技賦能管理（數據中臺+AI應用）以及服務品質築基（標準化+人才體系），不僅實現了營收與利潤的穩健增長，更在業務結構優化與創新模式探索上取得突破。其在高能級城市的深度聚焦、第三方拓展的質量並重、公服綜合運營能力的初步驗證，以及充沛的現金儲備，為公司應對行業變革與把握未來機遇提供了堅實基礎。隨着「品質數字大腦」的深化與增值服務模式的持續打磨，保利物業有望在物業管理行業高質量發展的新階段，進一步鞏固其引領者地位，踐行「善治善成、服務民生」的企業使命。

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