公募REITs周度觀察｜市場快速回調后企穩

（來源：中金固收）

摘要：

上周REITs市場快速回調后企穩：受股債市場影響，前半周快速回調，后半周小幅反彈有所企穩，保障房首當其衝，廈門安居（-6.28%）、蘇州恆泰（-6.18%）、上海地產（-5.65%）、深圳安居（-4.71%）跌幅居前，同時重慶兩江（2.33%）、河北高速（2.18%）逆勢上漲表現較為穩健。

上周REITs成交額有所回升：上周REITs總成交金額為36.33億元，較前一交易周環比提升超10%，伴隨市場回調企穩，交投活躍度有所改善，次新換手率維持前列，萬國數據（3.02%）、蘇州恆泰（2.42%）、潤澤科技（2.15%）、綠發商業（2.07%）和華電能源（2.04%）換手率居前。

公募REITs項目進度更新：中金唯品會奧萊REIT完成公眾募集，公眾投資者配售比例約為0.28%，華夏湖北交投楚天高速公路REIT獲交易所受理。

行情概覽

01

 價量表現：  市場快速回調后企穩

近期權益市場情緒高漲，利率承壓，REITs市場走勢受分母端影響為主，前半周快速回調，后半周小幅反彈有所企穩，以保障房為主的債性品種回調幅度較深，全周市場成交36.33億元，伴隨市場波動放大，交投活躍度有所提升。

圖表1  REITs價格漲跌幅匯總

（按相對發行價漲跌幅排序）

*周度漲跌幅=（上周五收盤價-前一周周五收盤價）/前一周周五收盤價*100%，其中收盤價均為前復權價格。

數據來源：根據Wind數據整理

圖表2  REITs每日漲跌幅

1、從全周漲跌幅看，受股債市場影響，市場多數回調，保障房首當其衝，廈門安居（-6.28%）、蘇州恆泰（-6.18%）、上海地產（-5.65%）、深圳安居（-4.71%）跌幅居前，同時重慶兩江（2.33%）、河北高速（2.18%）逆勢上漲表現較為穩健。從日漲跌幅看，周一市場普跌，單日REITs全收益指數跌幅近2%，后半周市場小幅企穩，張江產園、東久REIT連續四個交易日收漲反彈。

2、分資產大類來看，延續前一交易周表現，各版塊之間跌幅不一，債性品種回調幅度居前。產權類項目：倉儲物流REITs平均下跌1.23%，產業園區REITs平均下跌1.41%，保障房REITs平均下跌4.52%，消費基礎設施REITs平均下跌1.89%。特許經營權項目：環保市政平均下跌2.04%，能源類平均下跌1.19%，高速公路REITs平均下跌0.78%。

圖表3  C-REITs加權平均總回報指數表現

*指數根據產品自由流通市值加權計算

數據來源：根據Wind數據、中金公司研究部C-REITs指數整理

3、從全市場階段性表現看，上周權益市場走勢強勢，債市和C-REITs表現承壓，至8月22日收盤C-REITs指數、產權類、特許經營權類較前一交易周分別下跌1.49%、下跌1.88%和下跌0.98%，同期中證500上漲3.87%，10年期國債指數下跌0.29%，C-REIT近期表現出和債市較強的相關性。

4、從成交額和市場流動性來看，上周REITs總成交金額為36.33億元，較前一交易周環比提升超10%，伴隨市場回調企穩，交投活躍度有所改善，次新換手率維持前列，萬國數據（3.02%）、蘇州恆泰（2.42%）、潤澤科技（2.15%）、綠發商業（2.07%）和華電能源（2.04%）換手率居前，其中蘇州恆泰、綠發商業均超過前一交易周成交規模2倍，全市場日均換手率在0.17%至3.02%之間，百聯消費周內解禁后流動性有所釋放。

圖表4  REITs成交金額匯總

（按全周換手率排序）

*周換手率=當周成交量/市場流通股本*100% 

數據來源：根據Wind數據整理

02

 發行折溢價 

截至2025年8月22日，除廣州廣河、中交、安徽交控、東吳蘇園、中關村、合肥高新、和達高科、湖北科投、廣開產園外，其余64支REITs收盤價均較發行價有溢價。

1、特許經營權類項目：4支市政環保REITs首鋼綠能、首創水務、紹興原水、濟南能源溢價率分別為27.71%、32.75%、51.31%、62.62%。高速公路REITs溢價率繼續保持分化，溢價率前三是山東高速、南京交通、寧波交投較發行價溢價率分別為33.89%、30.98%、28.94%。京能光伏、國家電投、電建水電、特變光伏、明陽智能和蒙能溢價率分別為48.46%、34.83%、62.36%、39.51%、37.81%、50.99%。

圖表5  特許經營權REITs相較於發行價漲跌幅曲線

2、不動產權類項目：倉儲物流REITs溢價率前三是深國際、外高橋、九州通較發行價溢價率分別為28.72%、40.79%、40.97%。產業園REITs溢價率繼續保持分化，溢價率前三是津開產園、金隅、東久分別較發行價溢價56.21%、48.36%、42.01%；鵬華深能和華電清潔能源收盤價較發行價溢價44.63%和21.93%；保障房REITs溢價率前三是深圳安居、北京保障房、廈門安居分別較發行價溢價57.14%、73.56%、76.55%；消費基礎設施REITs溢價率前三是物美、首創奧萊、華威農貿較發行價溢價79.45%、66.95%、77.05%。數據中心REITs萬國數據和潤澤科技收盤溢價率為37.20%和33.56%。

圖表6  不動產權REITs相較於發行價漲跌幅曲線

03

 分派率情況 

根據各REIT披露的2025年預測可供分配金額或2024年已經實現的可供分派金額情況，以當前最新市值（截至2025年8月22日）計算。

圖表7  REITs分派率情況

*DPU（最新市值）=招募説明書預測2025年可供分配金額（招募説明書未預測2025年的採用2024年已實現可供分配金額）/截至2025年8月22日基金最新市值規模

數據來源：根據Wind數據及招募説明書整理

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