REITs I 8月以來，公募REITs連跌三周

來源：郁言債市

摘要

本周（2025年8月18-22日）中證REITs全收益指數收於1062.06點，周度下跌1.74%，8月以來已連續三周回調。周內來看，周一、周二單日分別大跌1.70%、0.80%，周三至周五略有修復，累計小幅反彈0.75%。我國已上市73個REITs項目，總市值收於2159億元，環比下降1.65%。

大類資產角度，6月以來權益市場相當亮眼，本周繼續領漲，大幅跑贏其他資產。8月22日上證指數時隔十年再度站上3800點，滬深300、中證500、中證1000和中證轉債也分別了上漲4.18%、3.87%、3.45%和2.83%。市場風險偏好較強，導致本周REITs、債券、滬金、白銀均表現不佳，國內商品市場多品種投機情緒繼續降温。

►二級市場

本周REITs全線飄綠，租賃住房繼續領跌。租賃住房連續兩周跌幅最大，本周和本月跌幅分別達到3.99%和7.16%，已成為8月跌幅最大的資產類型。具有擴募概念的深圳安居、城投寬庭、廈門安居、華潤有巢4只REITs本周分別繼續下跌4.7%、1.7%、6.3%和3.8%，租賃住房板塊預測的現金分派率上升至3.03%，若債市企穩，租賃住房性價比或開始顯現。

消費設施板塊本周也下跌2.05%，8月以來已累計回調了5.09%，跌幅較大的有物美消費、百聯消費、華潤商業和華威市場，回調后分派率較高，債市企穩后也具有吸引力。

個券層面，本周收紅項目仍然寥寥無幾，64只下跌，僅9只上漲。中金重慶兩江本周逆市領漲，一方面是其出租情況整體優於其他園區，另一方面本項目設有收益分配調節機制，能夠有效緩釋分紅突然降低的風險，值得關注。

「股債蹺蹺板」導致REITs放量下跌。受權益市場情緒高漲、債市大幅調整影響，本周REITs日均成交額7.27億元、日均成交量1.72億份、日均換手率0.77%，環比分別上升11.23%、24.78%、0.13pct。

分派率繼續提升緩解REITs的估值比價壓力。從現金分派率角度看，租賃住房、市政環保分派率提升幅度最大，分別增加了0.14pct、0.12pct至3.03%、6.19%。產權類項目分派率較高的分別是園區4.34%、消費設施4.33%和倉儲4.09%。

► 一級市場

華夏湖北交投楚天高速REIT正式受理，為今年首隻高速項目。項目底層資產為大慶至廣州高速公路湖北省麻城至浠水段，剩余收費年限14年80天。2024年來大廣北項目客車流量佔比約65%，2023/2024年單公里通行費收入分別為396、379萬元，項目估值43.02億元，評估增值率25%。

風險提示：公募REITs相關政策出現超預期調整；基礎設施項目經營風險；資料來源及數據統計風險。

本周（2025年8月18-22日）中證REITs全收益指數收於1062.06點，周度下跌1.74%，8月以來已連續三周回調。周內來看，周一、周二單日分別大跌1.70%、0.80%，周三至周五略有修復，小幅累計反彈了0.75%。中證REITs（收盤）指數收於838.00點，周度亦下跌了1.87%。截至2025年8月22日，我國已上市REITs項目達73個，總市值收於2159億元，環比下降1.65%。

大類資產角度，6月以來權益市場相當亮眼，本周繼續領漲，大幅跑贏其他資產。8月22日周五，A股上證指數時隔十年再度站上3800點，收盤報3825.76點，創近十年新高，單日漲幅1.45%，兩市成交額達2.53萬億元。滬深300、中證500、中證1000和中證轉債也分別了上漲4.18%、3.87%、3.45%和2.83%。市場風險偏好較強，導致本周REITs、債券、滬金、白銀均表現不佳，國內商品市場多品種投機情緒繼續降温。

01

二級市場

1.1 價格：全線飄綠，租賃住房繼續領跌

本周REITs八大板塊集體收跌，租賃住房板塊連續兩周跌幅最大，本周和本月跌幅分別達到了3.99%和7.16%，已成為8月跌幅最大的資產類型。作為「債性」很強的一類REITs，租賃住房板塊走勢同國債收益率具有較強的相關性。具有擴募概念的深圳安居、城投寬庭、廈門安居、華潤有巢4只REITs本周分別繼續下跌4.71%、1.67%、6.28%和3.82%，租賃住房板塊預測的現金分派率上升至3.03%，若債市企穩，租賃住房板塊性價比或開始顯現，招商基金蛇口租賃住房REIT周五單日已收漲1.75%，其余保租房項目也開始有止跌回漲趨勢。但仍需要注意本月底解除限售的華夏北京保障房（2025/8/31）、中金廈門安居（2025/8/31）和紅土創新深圳人才安居（2025/8/31）的拋售壓力和大宗交易機會。

消費設施板塊本周也下跌2.05%，8月以來已累計回調了5.09%，跌幅較大的有嘉實物美消費（-4.12%）、華安百聯消費（-3.83%）、華夏華潤商業（-2.64%）和易方達華威市場（-2.39%），近期市場回調后預測的現金分派率分別回到了4.37%、4.91%、3.58%和6.78%，債市企穩后也具有較大的吸引力。

個券層面，本周收紅項目仍然寥寥無幾，64只REITs下跌，僅9只上漲。漲幅靠前的分別是中金重慶兩江（+2.33%）、工銀河北高速（+2.18%）、中信建投明陽智能新能源（+1.38%）、國泰君安東久新經濟（+1.36%）、華夏金茂商業（+0.91%）和國泰君安臨港創新產業園（+0.76%）。

中金重慶兩江REIT本周逆市領漲，一方面是其經營情況穩定，出租情況整體優於其他園區，底層資產截至6月末出租率為88.11%，平均簽約含税租金單價為51.21元/平方米/月。另一方面本項目原始權益人/運管統籌機構兩江產業集團，針對重要租户退租等因素設有收益分配調節機制：即自本基金上市之日起五年內，任一年度未達到預期分配金額，則優先按《運營管理服務協議》的約定扣減該年度的運營管理費，被扣減的運營管理費，將歸入本基金該年度可供分配金額，用於向投資者分配。如被扣減的運營管理費歸入本基金后仍不足以使投資者獲得該年度的預期分配金額，兩江產業集團承諾且將確保其同一控制下的關聯方通過自願放棄所持有的本基金份額在該年度應獲取的全部或部分可供分配金額，優先保障其他基金份額持有人在該年度基於預測可供分配金額而享有的全部分紅收益。

在行業出租去化壓力較大的背景下，具有收益分配調節機制的REITs項目能夠有效緩釋分紅突然降低的風險，值得關注。國泰君安東久新經濟、國泰君安臨港創新產業園兩隻標準廠房類的園區項目較研發辦公類項目更具有客户定製性，穩定性較高。

1.2 流動性：「股債蹺蹺板」導致REITs放量下跌

受權益市場情緒高漲、債市大幅調整影響，本周各REITs板塊成交較上周活躍，日均成交額7.27億元、日均成交量1.72億份、日均換手率0.77%（考慮近兩周新上市的2只數據中心REITs），環比分別上升11.23%、24.78%、0.13pct。

分板塊來看，本周日均換手率靠前的是新型設施（2.54%）、租賃住房（1.12%）和市政環保（1.06%），交通設施板塊換手率最低，本周日均僅0.44%。新型設施的數據中心屬於近期上市項目，仍具有一定的交易熱度，主力淨流入率仍有5.17%。租賃住房板塊受債市影響放量下跌，主力資金淨流入率-1.96%。倉儲物流板塊換手率依舊靠后，但本周主力淨流入率墊底為-3.42%，主要是華夏深國際、中金普洛斯的主力資金流出規模較大。

個券層面，本周交易活躍度前三的分別是南方萬國數據中心、華泰蘇州恆泰租賃住房和南方潤澤科技數據中心，日均換手率分別為3.0%、2.4%和2.2%，價格漲跌幅分別為-0.05%（次新券）、-6.18%和-1.46%（次新券）。成交活躍度靠后的是3只高速REITs，日均換手率分別是平安廣州廣河（0.17%）、中金山東高速（0.21%）和工銀河北高速（0.18%）。

2025年8月解禁的項目共有5個，分別是華安百聯消費（2025/8/16）、華夏首創奧萊（2025/8/28）、華夏北京保障房（2025/8/31）、中金廈門安居（2025/8/31）和紅土創新深圳人才安居（2025/8/31）。近期市場交投情緒有所回落，提示關注近期解禁項目帶來的潛在交易壓力和大宗交易機會。

1.3 估值：分派率繼續提升緩解REITs的估值比價壓力

從中債估值收益率來看，本周交通設施板塊變化幅度最大，整體下降了1.41%至4.63%，多隻高速公路的中債估值收益率都有較為明顯的下調。倉儲物流（5.00%）、產業園區（4.64%）和交通設施（4.63%）估值收益率靠前，板塊內個券數量較多、估值分化較明顯，具有挖掘空間。

從現金分派率角度看，租賃住房、市政環保項目分派率提升幅度最大，分別增加了0.14pct、0.12pct至3.03%、6.19%。產權類項目分派率較高的分別是產業園區（4.34%）、消費設施（4.33%）和倉儲物流（4.09%），近期市場的調整逐漸提升REITs的分派率性價比。

02

一級市場

2.1 首發：華夏湖北交投楚天高速REIT正式受理

8月22日，華夏湖北交投楚天高速公路REIT正式被上交所受理，為今年首隻高速公路REIT。項目原始權益人為湖北楚天智能交通股份有限公司（楚天高速，600035.SH）和湖北交投建設集團有限公司，底層資產為大慶至廣州高速公路湖北省麻城至浠水段（簡稱「大廣北高速」）。該高速位於湖北省東北部，途經湖北省黃岡市麻城市、新洲區、團風縣、黃州區、浠水縣，為雙向四車道，剩余收費年限14年80天（2025年3月31日-2039年6月18日）。

競品方面，與大廣北高速平行且具有一定競爭關係的路段為武大高速、麻陽高速及G106。其中麻陽高速及G106開通時間較長，已形成穩定的交通運輸結構，對大廣北的影響可參考歷史運行數據，可能需要額外考慮2023年6月通車的武大高速對項目交通量的影響。

客貨車流方面，2024年來大廣北項目客車流量佔比約65%。2012年大廣高速湖北段貫通后，2013至2024年間，大廣北高速貨車流量佔比整體在35%-45%區間波動，平均數約為39.51%、中位數約為38.31%。2024年貨車佔比下降則主要歸因於沿線石材產業停工、北向相接路段大修養護、相鄰平行路段免收通行費差異化競爭等不利因素影響。

通行費收入方面，2013至2024年間，大廣北高速年度通行費收入由31,075萬元增長至55,741萬元，複合增長率為5.46%。其中，2021年為大廣北高速經營業績高點，當年通行費收入總計達到66,437萬元，對應單公里收入452萬元。2023/2024年的單公里通行費收入分別為396、379萬元。

估值方面，

截至評估基準日2025年3月31日，資產組全部資產合計賬面值34.35億元，經採用收益法，大廣北高速公路特許權及相關資產組合在評估基準日的市場價值為43.02億元，評估增值率25%。

截至2025年8月22日，年內剩余潛在發行項目7-8單左右。具體來看：

當前已發售待上市的有1單（中金唯品會奧特萊斯2025-8-20募集結束），交易所已反饋9單（華夏凱德商業資產2025-8-12、中信建投沈陽國際軟件園2025-8-11、華夏安博倉儲物流2025-7-17、華夏中海商業資產2025-7-15、華夏中核清潔能源2025-7-9、創金合信電子城產業園2025-7-2、建信建融家園租賃住房2024-4-15、華夏萬緯倉儲物流2024-4-15、建信金風新能源2023-10-22），交易所已受理2單（華夏湖北交投楚天高速2025-8-22、中航天虹消費2025-7-29）。

2.2 

本周其他要聞

1.【國泰君安東久新經濟REIT】擬於2025年8月27日、8月28日舉行投資者交流活動，活動地點為東久工業旗下位於南通市、重慶市的工業廠房。

2.【中金重慶兩江REIT】2025年度第2次分紅，本次擬分配金額為0.14億元，每10份派發0.3500元，權益登記日2025年8月22日。

3.【華夏深國際REIT】2025年度第2次分紅，本次擬分配金額為0.1764億元，每10份派發0.2940元，權益登記日2025年8月22日。

風險提示：

公募REITs相關政策出現超預期調整：若公募REITs相關政策出現超預期調整，可能導致公募REITs的供需格局發生變化，從而影響公募REITs流動性和市場價格。

基礎設施項目經營風險：公募REITs的收益取決於所投基礎資產的正常經營。若出現不可抗力等各類事件導致基礎資產無法經營或無法出租，或基礎資產未購買財產一切險及公眾責任險等保險，或投保金額無法覆蓋基礎設施項目評估價值，將對項目分紅、二級市場價格等產生顯著影響。

資料來源及數據統計風險：本文數據主要依靠監管部門網站、WIND、公募REITs招募説明書、公告等，存在部分信息收集不完整、統計遺漏的風險，導致結果出現偏差。

分析師：姜丹分析師執業編號：S1120524030002

分析師：鄭日誠

分析師執業編號：S1120524040003

證券研究報告：《8月以來，公募REITs連跌三周》

報告發布日期：2025年8月24日