萬科全力以赴：有序推進改革化險 近兩年盤活貨值超700億

8月22日晚間，萬科（000002.SZ）披露2025年半年報。上半年，萬科營收約1053億元，實現銷售金額691.1億元，回款率超過100%。報告期內，萬科積極推進存量盤活，回款57.5億元，近三年累計盤活項目64個，涉及可售貨值約785億元。

近一年來，在行業深度調整與流動性挑戰雙重考驗之下，萬科正通過全力銷售回款、盤活存量資產、強化經營服務業務及與大股東協同創新等多重舉措，穩步化解風險，並探索新發展模式。

上半年，萬科合併報表範圍內新增融資和再融資249億元（不含股東借款）。截至目前，公司已順利完成243.9億元公開債務償還，2027年前已無境外公開債到期。

萬科管理層表示，公司存量融資規模保持穩定，同時充分利用各類政策機會，繼續爭取增量流動性機會，補充了資金來源。截至目前，大股東累計向公司提供了近240億元的股東借款，真金白銀幫助公司緩解流動性壓力。公司自身依然在繼續努力。新組建的經營管理班子，統籌各類資源要素，協調動員各方力量，積極化解經營困難和債務風險，穩定了大家的信心。

以產品力突圍

上半年，在各方及大股東強有力支持下，萬科全力保障隊伍穩定、財務穩定和生產經營穩定，按期保質完成超4.5萬套房的交付。

半年報顯示，報告期內，萬科來自房地產開發及相關資產經營業務的收入為844.4億元，佔比80.2%。扣除税金及附加前，房地產開發及相關資產經營業務的毛利率為8.7%，較2024年同期上升1.5個百分點。其中，開發業務的結算毛利率為8.1%。扣除税金及附加后，萬科房地產開發及相關資產經營業務的營業利潤率為4.6%，同比上升1.1個百分點。

上半年，我國房地產市場支持政策繼續發力，中央和地方密集出臺多項措施，推動市場止跌回穩。政策主要圍繞提振需求、優化供給、打造「好房子」、構建新模式等方面展開。「好城市+好房子」支撐重點城市新房市場整體保持平穩，城市分化態勢延續。在行業轉型期，以產品力為核心競爭力的發展模式成為企業穿越周期的關鍵。

半年報顯示，萬科報告期內實現銷售面積538.9萬平方米，銷售金額691.1億元，公司在15個城市銷售金額排名前三，新開項目表現良好。

上半年，萬科響應「好房子」要求，不斷迭代自身「三好」住宅產品標準，獲得市場積極反饋。首開項目均兑現投資承諾，其中，温州璞拾雲洲、成都都會甲第、成都錦上揚華、天津東廬等多個存量盤活項目首開去化率達到九成及以上。

據悉，萬科融合過往技術積澱，整合形成24項產品標準及約520項設計要求與技術措施，在全國多個項目中推進好房子標準落地，上海理想之地作為萬科「未來城市」的首發項目，已成功入選全國首批好社區案例及上海市首批好房子案例。

與此同時，圍繞客户真實需求，萬科以內容服務與場景創新引領產品升級。上半年成都錦上揚華、武漢光谷錦上等17個項目在棟型及户型使用效率上進行提升；創新社區服務模塊應用於天津東廬、合肥晴川悦映等9個項目；在昆明桂語東方、西安理想城等項目打造高濃度複合場景，植入可體驗生活業態。

萬科管理層表示，隨着公司產品線建設走向成熟，以拾系、映象系、光年系等為代表的新產品，不僅業績有保障，品質和效率也有明顯提高，受到客户廣泛認可。此外，公司的管理精細程度與開發運營效率也在持續加強，包括更精細的成本管理，更準確的量價策略，更極致的對產品價值的挖掘等。

通過產品力挖掘，萬科2022年以來主動獲取的70多個新項目收益已經有明顯改善，已售部分的毛利率水平在16%左右。

盤存量促增量

在做好銷售與交付的基礎上，萬科堅持存量資源盤活為主導、精準投資為補充的投資策略，積極補充優質產能。

萬科管理層坦言：「萬科開發業務體量龐大，在近幾年高速發展的過程中，沉澱了部分難以短期變現的資源，面對當前形勢，盤活這部分資源對萬科來説格外重要。我們也體會到做增量容易，做存量難，有時候一個項目，團隊要跟1到2年，談判幾十次，存量盤活工作十分考驗我們的意志與能力。」

近年來，藉助各類支持性政策，萬科形成了存量盤活的系統性打法，通過商改住、規劃條件優化、存量資源置換等多種方式持續推動難點項目解題。今年上半年，萬科通過存量盤活優化和新增產能近百億元，盤活回款近60億元，2023年以來已盤活貨值約785億元，累計實現新增銷售超200億元。

今年上半年，萬科累計獲取新項目6個，總規劃計容建築面積55.8萬平方米，權益計容建築面積29.6萬平方米，權益地價約13.4億元，新增項目平均地價為4528元/平方米，項目分別位於淄博、温州、銀川、成都、武漢和鄭州，其中有4個項目已經在建。自2022年以來，萬科所有新項目均納入全周期投后管理，目前已有78個項目實現開盤銷售，平均開盤周期6個月，投資兑現度為85%。

截至2025年6月30日，萬科在建項目總計容建築面積約3227.2萬平方米，權益計容建築面積約2116.6萬平方米；規劃中項目總計容建築面積約3007.4萬平方米，權益計容建築面積約1926.5萬平方米。

萬科管理層表示，從資源總量來看，截至2025年上半年，公司未結算的待開發項目、在建項目和存量土地合計建面超過6000萬平方米，在積極盤活和有效供應下，仍可維持一定的在建和存貨規模。「在投資上，除了長期堅持的量入爲出策略，公司拿地還是會強調資源質量的持續改善。一方面，公司會以更高標準挖掘增量投資機會，聚焦在客户和市場基礎好的片區、投資回報好且公司有把握兑現的項目。另一方面，會通過資源盤活方式轉化一部分土地，持續改善公司現有的資源結構和分佈。」

構築第二曲線

上半年，萬科經營服務類業務全口徑收入284.2億元，同比增長0.6%，經營效益保持在行業細分領域前列，已成為萬科穩健增長的重要支撐。

其中，萬科旗下物業服務上市平臺萬物雲（2602.HK）上半年收入約181.4億元，同比增長3.1%，利潤約8.4億元，同比增長5.4%，核心淨利潤約13.21億元，同比增長10.8%。自去年以來，萬物雲主動壓縮開發商業務及其他非核心業務，轉向有現金流的利潤深耕。今年上半年，萬物雲核心業務收益增幅與開發商業務降幅之間的「剪刀差」開始呈現，開發商關聯業務收入佔比降至6.5%。

依靠良好的住宅服務口碑和不斷迭代的服務模式，萬物雲繼續保持行業領先的存量住宅市場拓展能力。上半年萬物雲在存量市場中新獲取114個住宅服務項目，其中通過首創「彈性定價」模式新增項目22個。報告期內新籤八大行業項目年飽和收入11.1億元。

在租賃住宅領域，萬科旗下「泊寓」是全國最大的集中式公寓提供商。上半年，萬科租賃住宅業務（含非並表項目）營收18億元，同比增長4.1%。報告期內，泊寓新獲取1.16萬間房源。截至2025年6月30日，泊寓共運營管理27.3萬間長租公寓，開業19.8萬間，服務企業客户超6200家。同時，泊寓積極響應國家納保政策，所管理的租賃住宅中超過13萬間納入保障性租賃住房。截至報告期末，泊寓出租率為93.3%，持續保持市場領先。

上半年，萬科商業業務（含非並表項目）營業收入41億元。截至2025年6月30日，萬科累計開業179個商業項目（不含輕資產輸出管理項目），建築面積1034萬平方米，商業業務整體出租率93.2%，同比增加0.3個百分點。

值得一提的是，萬科近年來加快建設經營性不動產的資產證券化通路。報告期內，中金印力消費REIT底層資產杭州西溪印象城客流同比增長超過5%，項目出租率達98.9%。此外，萬科Pre-REIT基金再次取得進展，與中信等機構攜手成立萬新金石（廈門）住房租賃基金，收購泊寓旗下項目，推動業務由重變輕。

物流倉儲領域，上半年萬科物流倉儲業務（含非並表項目）營收20.7億元，同比增長6.7%。其中冷鏈收入10.7億元，同比增長23%；高標庫收入10億元，同比下降6.5%。截至報告期末，萬緯物流（萬科旗下物流倉儲服務與一體化供應鏈解決方案平臺）累計開業項目約150個，可租賃面積1045萬平方米，高標庫穩定期出租率86%，冷鏈穩定期庫容使用率74%，相比去年同期穩中有升。

萬科改革化險穩步推進，融合發展亦取得積極進展。

此前，萬科管理層在股東會上表示，將進一步加強與大股東深圳市地鐵集團有限公司（以下簡稱「深鐵集團」）的融合發展，發揮好雙方資源稟賦，形成多元場景、多業態複合的城市服務新生態。

繼二季度萬科與深鐵集團在長租公寓領域開展戰略合作后，7月，萬科與深鐵集團上線了全球首例由「機器人自主搭乘地鐵為商家配送貨」的試點合作，即在深圳地鐵2號線灣廈站，由萬科旗下萬緯物流集成研發的機器人利用地鐵的空閒時間段滿載補給商品，自行搭乘地鐵，自主規劃最優搭乘線路，為灣廈站及線上其他站內7-Eleven門店配送貨。

有業內人士認為，自今年年初充實管理力量、多方表態支持以來，萬科的積極變化市場有目共睹。

萬科管理層在半年報中表示，公司穩步推進改革化險工作，逐步消化風險，但徹底化解仍需「以時間換空間」。「當前公司在經營上仍面臨階段性壓力，儘管如此，我們相信，在各方支持下，依託萬科優秀的人才隊伍和品牌、突出的產品研發和迭代能力，以及在多個賽道上領先的經營服務能力，公司一定能走出低谷、迎來轉機。公司將全力以赴推進經營改善，通過戰略聚焦、經營提振、管理提升、科技賦能、融合發展等措施，推動業務佈局優化和結構調整，促進開發業務迴歸良性循環，經營服務業務穩步增長，加快構建適應房地產新模式的核心能力，持續為客户提供‘好房子’‘好服務’‘好社區’，推動公司重歸健康發展的軌道。」