優佈局、提品質 越秀服務基礎物管增速「四連升」

越秀服務非執行董事兼董事會主席江國雄先生（中）、執行董事兼行政總裁王建輝先生（右二）、執行董事兼常務副總裁張成皓先生（左二）、財務總監李慧婷女士（右一）、資本運營總監萬思藴女士（左一）

8月21日，越秀服務披露上半年經營業績。在物業管理行業由「規模至上」逐漸轉變為「效益優先」的背景下，該公司持續提升基礎服務品質，推行組織變革，優化市場拓展，期內於經營業績、管理規模、服務品質等方面都錄得了穩健表現。

上半年，越秀服務的營業收入保持增長勢頭，基礎物業管理收入更是連續第四年保持20%左右的高增長，基本盤向好。在管面積、合約面積均穩步提升，且在管面積中有91%位於一二線核心城市，為未來的高質量發展夯實根基。一系列提升服務力的舉措也獲得了業主認可，推動該公司上半年的收繳率實現逆勢上升。

值得關注的是，截至6月末，越秀服務賬面現金及定期存款增至47.91億元，穩居上市物企「現金一梯隊」。充裕的現金儲備為該公司捕捉市場收併購機會、推動逆周期增長提供了有利條件，管理層在業績會上透露，上半年已在關注相關標的，希望下半年有所斬獲。

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深耕核心城市

項目質量持續提升

近幾年，隨着房地產增量市場的收縮，物業管理行業也進入了發展動能轉換期。越秀服務主動適應市場變化，積極調整經營策略，於今年上半年實現了19.62億元的營業收入，同比略有增長，股東應占盈利2.4億元，保持正向盈利狀態。毛利率、淨利率分別為21.3%、12.2%，參考2024年百強物企19.87%的毛利率及4.98%的淨利率，該公司的盈利能力仍處於行業中上游水平。

截至報告期末，越秀服務在管面積7231萬平方米，較2024年末增長4.3%，合約面積9245萬平方米，較2024年末增長4.2%。期內，該公司新增合約面積596萬平方米，成功中標港航大廈、國家管網集團華南公司、廣州民俗博物館、渡江勝利紀念館等代表項目，並與多家國企央企大客户建立了友好聯繫，在提升自身抗風險能力的同時，也為服務版圖的高質量擴張提供了堅實基礎。

管理規模保持穩步增長的同時，在管物業的質量也在提升，截至2025年6月末，越秀服務91%在管面積位於核心一二線高能級城市，大灣區佔比達62%，平均物管費單價2.8元/平方米，超行業均值35%。

中指研究院認為，核心城市的高價值項目或標杆項目往往能為企業帶來品牌效應，成為市場拓展的「金鑰匙」，並具備收費高、收繳率高、現金流穩定、增值服務需求強烈等特徵。

高淨值項目池的構建離不開母公司的大力支持。在房地產行業的深度調整階段，越秀地產憑藉穩健的經營策略和強大的市場競爭力，躋身房企銷售排行榜TOP10，該公司旗下項目交付標準高、業主羣體優質，為越秀服務的高量級區域深耕和業績增長打下紮實根基。

今年上半年，越秀服務新增的合約面積中，住宅佔了54%，主要是越秀地產所交付的項目。TOD佔31%，主要為廣州地鐵續簽或新增的項目，如廣州地鐵4號線、6號線和13號線，另外的13%則為商業及產業園。越秀服務的管理層表示，上半年，無論是關聯方還是外拓的項目都是比較優質的，這些都是支撐公司未來基本盤進一步增長的重要基礎。

據介紹，未來，越秀服務將聚焦深耕12個核心城市，不斷提高管理密度，並以高質量拓展為原則，實現拓展業績及質量雙提升。

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迴歸行業本質

多措並舉提升服務力

2025年3月，住房和城鄉建設部部長倪虹在十四屆全國人大三次會議舉行的民生主題記者會上表示，建設「好房子」關係到人民羣眾的獲得感和幸福感，「好房子」不僅要有好標準、好建造，還要有好服務。

在業內看來，「好服務」是對物業管理行業提出了更高的品質要求。「品質提升」「質價相符」也是頭部物企應對行業發展模式轉換的重要戰略舉措。

上半年，越秀服務深入推動「四保一服」升級服務，迭代基礎作業模式和品質督導模式，藉助科技賦能，推動服務品質上臺階。期內，該公司打造了「人機協同」保潔新模式，通過集中化管理和機械化作業，大幅提升了服務效率和品質，保潔滿意度提升0.9分；同時全面推行智慧通行，以智能化管理顯着提升社區安全等級與通行效率，目前近90個達到要求的項目已全部運行。管理模式也進行了變革，從人盯人向智能化轉變，截至目前，越秀服務已完成物業駕駛艙主屏、客户滿意和綜合收繳分屏上線，通過后臺數據倒逼一線規範作業，全面提升服務水平。

在物業管理行業整體承壓的背景下，越秀服務的客户滿意度、收繳率逆勢上升，客訴量顯着下降，驗證了上述動作的有效性。根據第三方滿意度調研結果，截至2024年末，該公司已連續三年滿意度超90分，遠超行業平均水平。2025年上半年的收繳率亦實現逆市上升。

服務品質的升級也成爲了基礎物管收入持續高增長的重要推動力。上半年，越秀服務的基礎物業管理收入7.16億元，同比增長19.2%，連續四年增速近20%，有力支撐了整體經營業績的穩健增長。

中指研究院在一份報告中表示，隨着房地產市場下行，物業基礎服務已從「后勤保障」升級為物業企業發展的壓艙石，在整體業務中的佔比持續提升。一方面是因為基礎服務具備穩定的現金流，抗周期性強，運營風險較低，另一方面，基礎服務是客户黏性的核心，有利於增值服務的發展。最后，基礎服務是品牌信任的載體，企業通過優質服務贏得業主信任，建立品牌優勢，形成競爭壁壘。

從過去四年的高增長可看出，在基礎物管領域，越秀服務已經塑造了穿越周期的核心競爭力。該公司表示，在物業管理迴歸服務本質的時代，將持續聚焦客户需求，穩步優化客户服務體驗，以「優質優價」的高質量發展戰略，繼續為廣大股東、客户及合作伙伴帶來可持續的價值回報。

值班編委：李紅梅