濱江服務2025中期報告：多維透視高質量發展路徑

2025年8月21日，濱江服務(03316.HK)發佈2025年中期業績公告。公告顯示，公司營收突破20億元，利潤超3億元，在管面積達7508萬平方米，杭州區域貢獻超六成收入，第三方業務增速領跑，管理規模擴張與經營效益同步提升。

財務質量：穩健增長與結構性挑戰並存

報告期內，集團營收與利潤均實現雙位數增長，營收同比增長22.7%至20.25億元，淨利潤同比提升12.2%至3.06億元。這一增長主要由物管服務與5S增值服務雙輪驅動，其中物管服務收入增長27.9%，5S增值服務收入增長32.0%。現金流質量顯著提升，經營活動現金流淨額同比激增133.2%至3.99億元，流動性儲備（存款及理財）達36.27億元，為業務擴張提供充足彈藥。

圖：濱江服務核心經營數據變化情況

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毛利潤增加，但毛利率有所下降，結構性壓力亦需關注。毛利率同比下降3.1個百分點至22.5%。由於本集團注重服務品質，加強管理投入，物業管理服務毛利率由19.7%下降至18.2%；非業主增值服務受到上游房地產開發行業整體影響，毛利率由43.0%下降至34.7%；由於毛利率相對較低的優居服務中硬裝服務佔比持續提升5S增值服務毛利率由27.4%下降至26.1%。

圖：濱江服務各業務類型毛利情況

戰略落地：區域深耕與市場化能力雙向突破

「聚焦杭州、深耕長三角」戰略取得實質性進展。杭州區域在管面積約4780萬平方米，佔總量63.6%，貢獻物管收入的70.6%，區域龍頭地位持續鞏固。在管面積前五大城市佔比88.9%，管理密度顯著提升。市場化拓展能力成為新亮點：第三方在管面積佔比達55.5%，第三方收入同比增長26.8%，成功溢價中標悦府、和光塵樾軒等千萬級項目，印證品牌外拓成效。合約面積儲備達9635萬平方米，覆蓋比1.28:1，為后續增長奠定基礎。金華等新興區域初步形成「一年紮根、三年成林」的拓展成果，驗證戰略複製能力。

圖：濱江服務規模變化情況

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圖：濱江服務各地區項目及收入情況

競爭位勢：高端服務壁壘持續強化

品牌溢價能力顯著提升：核心項目續約率維持100%，並通過服務升級推動10個項目平均物業費上調14.1%，體現高端市場定價權。第三方收入佔比提升至49.6%，反映獨立市場化能力增強。5S增值服務生態成為差異化核心：優家經紀二手房簽約套數同比激增102.0%，優居軟裝定製收入增長502.8%，顯示業務創新成效。服務品質獲"國家級智慧園區試點"、"浙江省高標準生活垃圾分類示範小區"等權威認證，鞏固區域標杆地位。組織效能優化亦支撐競爭力，管理費用率下降0.7個百分點至2.3%，體現扁平化管理改革成效。

業務創新：5S生態構建第二增長曲線

增值服務創新成為增長引擎。5S業務收入佔比提升至32.2%，其中優享生活服務增速達41.8%，首次超越物管面積增速，標誌服務模式轉型成功。業務創新聚焦三大方向：

場景深化：優居服務延伸至高端低密住宅設計、小區裝修升級等專項領域，軟裝定製實現爆發式增長；

資源整合：優家經紀整合一手房、二手房及物業服務團隊，打造交易服務閉環；

黏性提升：優享生活圍繞業主需求配置高端資源，通過居家服務增強客户依存度。創新模式推動增值服務從單點突破向生態協同演進，形成收入增長與客户價值提升的正循環。

服務品質：標準化體系與人文關懷雙軌並進

品質管控機制持續升級：進一步健全「品質、安全、滿意度」三維監管體系，通過督導、整改、滿意度調研實現管理閉環，夯實服務一致性。組織變革賦能一線：推行扁平化管理壓縮決策層級，增強基層團隊自主性，提升服務響應效率。人才體系深度構建：完善崗位能力模型與職業發展路徑，強化專業人才儲備。社區人文價值凸顯：「銀杏服務」精準滿足老年羣體需求，「濱江潮動嘉年華」等全齡活動增強社區凝聚力，將標準化服務延伸至情感連接維度，形成「技術+温度」的差異化標籤。

總結與未來展望

濱江服務2025上半年展現出高質量增長韌性：區域深耕戰略築牢基本盤，市場化拓展打開增量空間，5S創新業務貢獻顯著彈性。儘管面臨毛利率承壓、第三方信用風險等挑戰，充裕的現金流儲備（36.27億元）、高端品牌溢價及精細化運營能力構成核心護城河。

未來三大方向值得關注：

盈利結構優化：平衡非業主增值服務周期波動，提升優居業務毛利率；

科技效能釋放：分階段推進AI智能巡檢、公共區域自動化升級，通過數字化提升人效比；

跨區域模型複製：將長三角驗證成功的高端服務範式向大灣區、中西部延伸。

濱江服務憑藉強大的服務能力與深耕戰略，有望在行業分化周期中進一步強化頭部企業競爭優勢，為長期價值增長提供可持續動能。

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