越秀服務2025年中期業績亮點：穩健增長與戰略升級協同並進

2025年上半年，越秀服務持續鞏固行業領先地位。公司實現總營收19.62億元，與去年同期基本持平，同時在管面積突破7230萬平方米，規模擴張持續。通過戰略聚焦、精益運營與創新突破，企業綜合競爭力顯著增強。本文將從業務結構、財務質量、戰略轉型、股東回報及未來動能五大維度，展現企業的增長韌性。

業績全景：規模增長與現金儲備充盈

報告期內，越秀服務總營收穩定在19.62億元人民幣，業務規模持續擴張成為核心支撐。截至2025年6月，公司在管面積達7230萬平方米，較2024年末增長4.3%，合約面積9250萬平方米，增長4.2%，服務網絡覆蓋全國43個城市，區域密度持續深化；公司現金儲備達47.91億元，較2024年末增加0.89億元，為戰略升級提供強大支撐。

圖：越秀服務核心經營指標變化情況

市場研究：https://u.fang.com/yt994g/

圖：越秀服務規模變化情況

市場研究：https://u.fang.com/yt994g/

業務結構深度拆解：住宅服務夯實基礎與商業運營優化

非商業板塊收入15.92億元，以81.1%的營收佔比構成業績基石：物業管理服務實現收入7.16億元，同比增長19.2%，成為最大亮點，這得益於在管住宅面積增至6590萬平方米，且平均物管費穩定維持在2.8元/月/平方米。

商業板塊收入3.70億元（佔比18.9%），同比微增3.1%。截至報告期末，商業在管面積640萬平方米，平均管理費率有所承壓。公司通過強化自有品牌建設，持續提升商業資產價值。

財務質量透視：現金優勢與運營效率博弈

公司的財務結構呈現出鮮明對比：在流動性方面，現金及等價物與定期存款合計47.91億元，較2024年末增長1.9%，零有息負債與負債率為零的財務結構在行業中極為罕見。但應收賬款規模增至8.96億元，應收賬款天數上升至95天，凸顯行業性回款壓力。

圖：越秀服務淨資產、現金及定存情況

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成本管控初見成效，行政開支優化9.5%至1.44億元，反映組織提效成果。但人力成本上升仍是成本管控的重點領域。

戰略轉型路徑：從規模驅動到精益運營

管理層提出的「精益服務·向新圖強」戰略，標誌着發展邏輯的根本轉變：

·市場拓展策略從追求規模轉向質量優先，聚焦核心城市羣、企業總部、高校等高潛力賽道，嚴控新項目回款風險。第三方項目收入佔比升至62.2%，驗證了市場化能力的提升。

圖：越秀服務各地區新增合約面積比例

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·增值服務創新成為突破重點：生活服務板塊開發定製酒水等自研商品，探索前置倉社區零售模式；資產服務轉型一站式美居服務中心；商業運營着力孵化自有會所品牌。

·科技賦能縱深推進，智慧社區投入涵蓋物聯網設備升級與機器人服務場景，同時內部管理系統數字化改造提速。全球發售剩余資金8.45億元中，30%將專項投入科技系統建設。

股東回報與資本策略：穩健與靈活並重

越秀服務維持了穩定的股東回饋機制：中期股息每股0.088港元（折人民幣0.080元），派息率保持50%，持續傳遞經營信心。股份回購計劃穩步推進，上半年耗資2460萬港元回購825萬股，其中677萬股已完成註銷，優化股東權益結構。在資金配置方面，除科技投入外，剩余資金的50%將用於增值服務模式創新，10%投入ESG項目，包括低碳社區改造及員工保障計劃，這與公司獲評行業ESG標杆的定位高度契合。

未來展望：挑戰中的結構性機遇

短期來看，房地產關聯業務調整、商業租金變化及增值服務毛利率波動仍是需要關心的重點。但公司已展現出應對周期的關鍵能力：

·區域密度優勢：大灣區在管面積佔比62.4%，密集服務網絡帶來協同成本優化空間；

·市場化能力突破：第三方項目收入佔比超過60%，獨立生存能力增強；

·政策適配性：ESG領域先發佈局符合國家雙碳戰略，公共建築、高校等新型業態拓展獲政策支持。

結語

越秀服務的2025年中報，折射出物管行業從增量擴張向存量精耕的時代轉折。在淨利潤短期承壓的表象下，公司通過充裕現金儲備、業務結構調整和戰略重心轉向，展現了穿越周期的底氣。未來的核心觀測點在於增值服務模式創新能否真正打開第二增長曲線，以及第三方市場拓展如何轉化為可持續的利潤貢獻，相信越秀服務將通過夯實基礎服務、優化業務結構、創新業務發展、強化科技賦能等手段，強化核心競爭力，持續穿越市場周期。在行業分化加劇的背景下，這種從「規模邏輯」到「質量邏輯」的主動蜕變，或將成為存量競爭時代的關鍵生存法則。

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