調研速遞|萬科企業接受廣發證券等8家機構調研，聚焦債務、銷售與業務創新要點

近期，萬科企業股份有限公司（以下簡稱「萬科」）接受了廣發證券、花旗證券、華泰證券、中信證券、中金公司、招商證券等8家機構的調研。本次調研圍繞公司債務壓力應對、銷售規模變化、存量資產盤活、與大股東合作進展、業績應對策略、經營服務業務發展、大宗交易及科技創新等多個關鍵領域展開。以下為本次投資者關係活動的詳細情況。

基本信息

• 投資者活動關係類別：分析師會議
• 時間：2025年8月22日
• 地點：公司會議室
• 參與單位名稱：調研機構包括廣發證券、花旗證券、華泰證券、中信證券、中金公司、招商證券；上市公司接待人員有財務負責人韓慧華、董事會祕書田鈞。

調研核心內容

1. 債務壓力應對：今年上半年，萬科按期保質完成超4.5萬套房交付，實現銷售金額691.1億元，回款率超100%，大宗交易簽約金額64.3億元，盤活回款合計57.5億元。上半年合併報表範圍內新增融資和再融資249億元（不含股東借款），已順利完成243.9億元公開債務償還，2027年前無境外公開債到期。未來，公司將通過加速銷售回款、管控開發節奏、發揮經營服務類業務造血功能，以及落實收斂聚焦策略、爭取金融機構支持等方式應對債務挑戰。
2. 銷售規模與存貨情況：上半年萬科銷售金額691億，同比降幅明顯，主要因新盤供應少，以存量資源去化為主。不過新入市項目銷售表現良好，庫存去化也有成效。截至2025年中期，公司未結算的待開發項目、在建項目和存量土地合計建面超6000萬方，可維持一定在建和存貨規模。投資上堅持量入爲出，強調資源質量改善。
3. 存量資產盤活進展：自2023年以來，萬科通過「收儲、調規、再出讓」、資源置換、專項債收購、項目股權退出、自持轉銷售等方式，已盤活項目64個，貢獻可售貨值約785億，已實現銷售226億元。
4. 與大股東合作業務創新：深鐵集團與萬科合作的地鐵配送機器人，解決了地鐵商鋪配送難題，構建智慧軌道物流新生態。此外，雙方在長租、商業等業務領域也深化合作，並將在TOD綜合開發等多領域探索新機會。
5. 業績應對與趨勢：萬科業績受開發業務結算規模下滑、毛利率低位及資產減值等影響。公司通過提升新項目收益、加強管理精細度與運營效率、發展經營服務業務等方式應對。隨着政策支持，公司將統籌資源，改善管理，盡力減虧，重回健康發展軌道。
6. 經營服務業務發展：2025年上半年經營服務業務實現全口徑收入284.2億元，同比增長0.6%。未來將推進戰略轉型，提升客户黏性與服務水平，加快資產退出渠道建設，推動業務協同，促進多元場景融合發展。
7. 大宗交易進展：上半年完成13個項目大宗交易，合計簽約金額64.3億。公司開拓多樣化交易渠道，建立「3 + 3」戰略退出渠道，結合政府政策探索新交易路徑。
8. 科技創新舉措：萬科在智能建造、物業服務、長租公寓等領域應用科技創新，提升業務效率與服務質量，未來將整合搭建城市綜合服務基礎設施。

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