電話會總結 ｜ Hovnanian(HOV)2025財年Q3業績電話會核心要點

業績回顧

• **財務業績**： - 第三季度總營收為8.01億美元，同比增加11%，主要得益於交付量的增長。 - 調整后毛利率為17.3%，略低於指導中值，反映了激勵措施增加至平均銷售價格的11.6%。 - 調整后税前收入為4000萬美元，達到指導範圍的高端，儘管西部地區的退出成本和減值費用較高。 - 調整后EBITDA為7700萬美元，超出管理層指導範圍的高端。 - SG&A（銷售、一般及行政費用）佔總收入的比率為11.3%，同比改善110個基點。 - 第三季度的合同轉化率為84%，顯著高於自1998年以來第三季度55%的歷史平均水平。 - 截至第三季度末，流動資金為2.78億美元，高於目標流動性範圍。

• **財務指標變化**： - 營收同比增長11%，反映了交付量的增加。 - 調整后毛利率同比下降，主要由於激勵措施增加（同比上升390個基點）。 - 調整后税前收入同比下降，但仍達到指導範圍的高端。 - 調整后EBITDA同比下降，但超出指導範圍的高端。 - SG&A佔收入比率同比改善110個基點，從去年同期的12.4%降至11.3%。 - 利息費用佔總收入的比率從去年同期的4%上升至4.2%，主要由於土地銀行安排的增加。 - 控制的地塊數量同比增長2%，達到40,246塊，為7年的供應量。 - 淨債務佔資本比率從2020財年的146.2%顯著下降至47.9%。 - 過去12個月的股本回報率（ROE）為19%，在中型同行中排名第二。 - 調整后EBITDA投資回報率（ROI）為22.1%，在中型同行中排名第一。

業績指引與展望

• 第四季度營收預期為7.5億至8.5億美元，營收中值與第三季度持平。

• 調整后毛利率預計在15%至16.5%之間，低於正常水平，主要由於增加的按揭利率買斷成本以及「以銷售速度優先於價格」的策略。

• 銷售、一般及行政費用（SG&A）佔總營收的比例預計為11%-12%，高於正常水平，原因是公司為未來社區數量增長提前招聘人員。

• 調整后税前利潤預期為4500萬至5500萬美元，環比增長但同比下降。

• 來自非合併聯營企業的收入預計為800萬至1200萬美元。

• 調整后息税折舊攤銷前利潤（Adjusted EBITDA）預期為7700萬至8700萬美元。

• 資本支出預計將顯著低於去年同期，反映當前市場環境下對土地和土地開發支出的更高選擇性。

• 公司繼續預計按揭利率買斷成本和其他激勵措施在未來幾個月保持在當前水平。

• 預計第四季度將通過合併聯營企業獲得約3000萬美元的其他收入，這已包含在税前利潤指引中。

• 公司計劃繼續通過「土地輕資產」戰略控制土地供應，目前86%的土地通過期權控制，為歷史最高水平。

• 預計未來社區數量將逐步增長，但仍受到公用設施接入和許可延迟的影響。

• 公司強調新土地收購的內部收益率（IRR）在20%以上，即使考慮當前高水平的激勵措施和較慢的銷售速度。

• 公司擁有2.21億美元的遞延税資產，可避免對未來7億美元的税前收益繳納聯邦所得税，這將持續增強現金流並加速增長計劃。

• 公司預計未來將繼續改善資本結構，包括可能的債務重組以降低融資成本。

分業務和產品線業績表現

• **住宅業務分部**：Hovnanian的核心業務是住宅開發，專注於不同市場的住宅銷售，包括首次購房者、首次換房者和活躍成人社區。公司在第三季度交付的住宅數量增加，推動了收入同比增長11%。

• **地塊控制與土地輕資產策略**：公司採用「土地輕資產」策略，通過期權合同控制86%的地塊，這是公司歷史上最高的比例。這種策略減少了資本風險，提高了運營靈活性，同時公司在第三季度控制了40,246個地塊，相當於七年的供應量。

• **快速入住住宅（QMI）**：快速入住住宅是Hovnanian的重要產品線，第三季度每個社區的QMI數量為8.2套，連續兩個季度減少。QMI銷售佔總銷售的79%，顯示出高需求，特別是針對尋求快速交付和抵押貸款利率確定性的買家。

• **區域市場表現**：公司在東海岸市場（如特拉華州、馬里蘭州、新澤西州、南卡羅來納州、弗吉尼亞州和西弗吉尼亞州）表現較好，這些地區的21%社區實現了價格上漲，而西部市場和部分德克薩斯州和佛羅里達州的社區表現較為疲軟。

• **聯合開發項目**：公司通過國內非合併聯合開發項目（JV）擴展業務，第三季度末擁有22個聯合開發社區，並預計在第四季度通過JV整合獲得額外收入。

• **激勵措施與抵押貸款利率買斷**：公司提供抵押貸款利率買斷作為主要激勵措施，第三季度75%的購房者使用了這一選項，以應對高抵押貸款利率和購房可負擔性問題。

• **土地與土地開發支出**：儘管市場環境具有挑戰性，公司在第三季度仍投入1.9億美元用於土地和土地開發，但預計第四季度支出將顯著減少，以保持財務紀律。

• **社區數量與增長**：第三季度末，公司擁有146個在售社區，與去年同期持平，但預計未來社區數量將隨着土地開發和新社區開盤而增長。

• **產品定價與銷售策略**：公司採取「銷售速度優先於價格」的策略，通過增加激勵措施和清理低利潤地塊，推動銷售增長，同時為新土地收購騰出空間。

• **財務表現與槓桿優化**：公司專注於提高股權回報率（ROE）和投資回報率（ROI），並通過減少債務和優化土地資產組合改善財務槓桿。

市場/行業競爭格局

• **行業競爭激烈，市場分化明顯**：Hovnanian在業績會中提到，地理位置對市場表現影響顯著。東海岸市場（如新澤西、馬里蘭等）表現較好，而西海岸、德州和佛州市場相對疲軟。這種區域差異顯示出行業競爭格局的分化，部分市場的需求更具韌性，而其他市場則面臨更大挑戰。

• **以價換量策略應對競爭**：Hovnanian採取「以價換量」的策略，通過增加抵押貸款利率買斷（buy down）和其他激勵措施來提升銷售速度。這種策略雖然壓低了毛利率，但有助於在高利率環境下吸引更多購房者。75%的購房者使用了利率買斷，顯示出行業內對價格敏感度的提升。

• **快速交付房屋（QMI）需求高企**：Hovnanian強調快速交付房屋（QMI）的重要性，尤其是在當前高利率環境下。QMI的高需求表明消費者更傾向於快速入住並鎖定利率，這成為公司與競爭對手爭奪市場份額的關鍵。

• **土地輕資產策略增強靈活性**：Hovnanian通過提高土地期權比例（86%為歷史最高水平）來減少資本風險，同時增加運營靈活性。這種「輕資產」策略在行業內具有競爭優勢，尤其是在市場不確定性較高的情況下。

• **與同行相比的市場表現**：Hovnanian在合同簽約率（每社區9.8份合同）和庫存周轉率方面表現優於大多數同行，顯示出其在行業中的競爭力。然而，其市盈率（PE）和市淨率（PB）仍低於行業平均水平，表明市場對其高槓杆率的擔憂。

• **新土地收購的競爭壓力**：儘管市場環境充滿挑戰，Hovnanian仍在積極尋找符合高回報率（IRR）標準的新土地。與土地供應商的談判成為關鍵競爭點，公司通過共享市場壓力的方式降低土地成本，這種策略在行業內具有一定的獨特性。

• **行業整體面臨高利率和經濟不確定性**：高抵押貸款利率、經濟不確定性和消費者信心低迷是整個行業的共同挑戰。Hovnanian通過調整激勵措施和土地策略來應對這些外部壓力，但行業內的競爭仍然激烈。

• **股價低估與競爭對手的對比**：儘管Hovnanian在ROE（19%）和ROI（22.1%）方面表現優異，但其股價相較同行仍被低估。這種估值差異可能源於其較高的槓桿率，但也反映了市場對其未來增長潛力的保守預期。

公司面臨的風險和挑戰

• 高棄購成本和資產減值費用：公司在本季度面臨較高的棄購成本和資產減值費用，主要集中在西部地區的項目，這些項目未能達到投資回報率的門檻。

• 毛利率下降：由於增加了按揭利率買斷成本以及優先考慮銷售速度而非價格的戰略，調整后的毛利率預計在第四季度將進一步下降至15%-16.5%，低於歷史平均水平。

• 高昂的銷售與管理費用（SG&A）：公司預計未來一個季度的SG&A佔總收入的比例將保持在11%-12%的較高水平，部分原因是公司正在為社區數量的增長提前招聘人員。

• 經濟不確定性和高按揭利率：經濟不確定性、高按揭利率、住房負擔能力問題以及消費者信心低迷導致許多消費者推迟購買新房。

• 激勵措施對利潤的影響：爲了提高銷售速度，公司持續提供按揭利率買斷等激勵措施，這對毛利率和整體利潤率產生了顯著的負面影響。

• 地區市場表現差異：一些地區（如西部、德克薩斯州和佛羅里達州）的市場表現較弱，對整體銷售和利潤率構成壓力。

• 社區開發延迟：由於公用設施接入和許可審批的延迟，公司新社區的開放速度受到影響，限制了社區數量的增長。

• 高庫存周轉率的壓力：儘管公司保持了較高的庫存周轉率，但這需要持續的銷售速度支持，同時可能對利潤率產生壓力。

• 土地銀行成本上升：儘管土地銀行策略降低了市場下行風險，但其成本高於傳統債務融資，導致利息費用上升。

• 未來土地開發支出減少：由於當前市場環境，公司預計第四季度的土地和土地開發支出將顯著低於去年，這可能影響未來的增長潛力。

• 股票估值折扣：儘管公司在同行中具有較高的股本回報率（ROE）和投資回報率（ROI），但其股票仍以較低的市盈率和市淨率交易，表明市場對其高槓杆率的擔憂。

• 供應鏈和建設周期挑戰：公司預計建設周期時間將繼續延長，平均為五個月，高於疫情前的四個月水平，這可能影響交付速度和運營效率。

公司高管評論

• **Ara Hovnanian**：提到公司在本季度面臨較高的「放棄成本」和資產減值費用，主要集中在西部地區和未達到回報門檻的社區退出上，整體語氣較為謹慎，但對未來表現持樂觀態度。他強調公司戰略性地處理低利潤土地，以為新土地收購鋪路，同時指出儘管市場環境具有挑戰性，公司仍然達到了或超出了指導預期。

• **Brad O'Connor**：對第四季度的調整后毛利率預期為15%-16.5%，低於通常水平，主要由於抵押貸款利率買斷成本增加和注重銷售速度而非價格的策略。他提到公司正在提前招聘以應對未來社區數量增長，語氣中性偏謹慎。此外，他指出公司目前的股票市盈率較行業平均水平有31%的折扣，暗示股價被低估。

• **Ara Hovnanian**：指出經濟不確定性、高抵押貸款利率、可負擔性問題和低消費者信心導致許多消費者推迟購買新房，語氣中性偏謹慎。但他強調公司在一些市場上仍能提高價格，尤其是在表現較好的東海岸市場，顯示出一定的信心。

• **Brad O'Connor**：提到公司在第三季度末控制了40,246個地塊，同比增長2%，並且86%的地塊通過期權控制，創歷史新高，語氣積極。他還提到公司在土地收購上保持嚴格的標準，並對新土地的回報率持樂觀態度。

• **Ara Hovnanian**：提到儘管市場環境艱難，公司仍在一些社區提高了價格，同時通過與土地供應商分擔成本來改善利潤率，語氣中性偏積極。他還指出，公司在快速交付房屋（QMI）方面保持較高水平，以滿足買家對抵押貸款利率確定性的需求。

• **Brad O'Connor**：提到公司在第三季度的流動性為2.78億美元，高於目標範圍，並繼續致力於改善資產負債表，語氣積極。他還指出，公司在過去幾年中顯著減少了債務，並計劃進一步優化債務結構。

• **Ara Hovnanian**：在總結中表示，公司儘管面臨挑戰，仍然能夠交付強勁的股本回報率（ROE）和投資回報率（ROI），並對未來通過新土地收購進一步提升表現充滿信心，語氣積極。

分析師提問&高管回答

• ### Analyst Sentiment摘要

• **分析師提問**：7月份訂單活動的改善是否主要由宏觀市場驅動（如利率下降）還是公司採取了特定措施（如提高激勵或社區開放）？ **管理層回答**：整體上，7月份的改善更多是由宏觀和政治不確定性驅動的，而不是公司採取了顯著不同的措施。儘管我們在本季度略微增加了激勵措施（如抵押貸款利率買斷），但整體市場的波動更多是由新聞和宏觀環境推動的。

• **分析師提問**：8月份的訂單活動是否延續了7月份的改善趨勢？ **管理層回答**：8月份的訂單活動仍然表現出波動性，與之前的趨勢一致。我們每周都會看到銷售數據的波動。

• **分析師提問**：關於毛利率的下降，公司預計這種趨勢會持續多久？是否會延續到2026年？ **管理層回答**：毛利率的下降不僅與地塊的購買時間有關，也與地理位置相關。我們目前正在清理一些表現較差的社區和地塊，同時與土地供應商合作分擔市場帶來的壓力。儘管我們無法準確預測這種趨勢會持續多久，但我們對近期的新土地收購感到滿意，這些地塊的利潤率即使在當前的高激勵水平下仍然表現良好。

• **分析師提問**：公司是否考慮通過批量出售土地來加速清理表現較差的資產？ **管理層回答**：我們會定期評估這種可能性，但目前更多采取與土地供應商合作的方式來分擔市場壓力。此外，由於我們大部分土地是通過期權控制的，因此我們並沒有大量的土地庫存需要以虧損方式出售。

• **分析師提問**：21%的社區在本季度實現了價格上漲，這些社區的買家羣體主要集中在哪些領域？ **管理層回答**：總體而言，入門級市場的表現較為疲軟，而活躍成人社區（Active Adult）和首次置業及升級置業的市場表現較好。低端市場和偏遠地區的入門級項目面臨更多挑戰。

• **分析師提問**：關於即將進行的合資企業整合，是否可以提供具體的其他收入金額？ **管理層回答**：我們沒有提供具體金額，但之前三次類似交易的平均收益約為3000萬美元，這次的收益預計也在這個範圍內。

• **分析師提問**：公司是否有計劃進行債務重組以優化資產負債表？ **管理層回答**：我們一直在關注優化資產負債表的機會，包括將有擔保債務轉為無擔保債務。目前市場環境有所改善，我們預計在不久的將來會有更多的機會。

• **分析師提問**：公司在東北和中大西洋地區的表現較好，是否可以進一步説明哪些買家羣體表現更為強勁？ **管理層回答**：東北和中大西洋地區的表現確實較好，尤其是活躍成人社區和首次置業及升級置業的買家羣體表現更為強勁。入門級市場仍然面臨一定的挑戰。 ### 總結 分析師對Hovnanian的表現和策略總體持謹慎樂觀態度，關注點集中在訂單活動的波動性、毛利率趨勢、資產清理策略以及區域市場表現。管理層強調了宏觀環境對銷售的影響，同時對新土地收購和資產負債表優化表示信心。

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