中報觀察 | 租賃業務貢獻超8成盈利 恆基地產動盪中尋找轉機

（來源：觀點網）

　　觀點網 市場寒意仍在蔓延，即便是老牌港企恆基地產，在行業波動當中亦難免出現跌宕。

　　8月20日晚間，恆基地產發佈2025年中期業績。

　　數據顯示，報告期內，該公司實現營業收入95.52億港元，同比減少18.79%，股東應占基礎盈利為30.48億港元，較去年同期減少44%，股東應占淨利潤29.08億港元，同比減少8.38%。

　　從一連串的數據來看，恆基地產交出的這份中期成績單稱不上亮眼。

　　不過，仔細對比其各項業務的表現，可以看出，當下，恆基地產的兩大主力業務——物業發展及物業租賃面臨着截然不同的境遇。前者在市場下行周期當中遭遇較大的挑戰，而后者卻在波動當中展現出一定的穩定性。

　　業績走勢的變更與盈利結構的調整之下，恆基地產的策略是否會因此改變？這份財報又透露了什麼信息？

盈利結構調整

　　「未來房地產行業的競爭核心將從土地資源轉向客户服務和運營效率，誰能提供更好的居住體驗和全生命周期服務，誰就能在新環境中勝出」，此前，恆基地產管理層曾如是表示。

　　的確，過去幾年，行業的競爭格局不斷從增量轉向存量，企業的發展重心也從前端的開發向后端運營、服務轉移。

　　受此影響，恆基地產的業務結構和盈利模式也出現了一定的變更。

　　商業客瞭解到，過去，物業開發是恆基地產業績貢獻的主力，但自2022年開始，受行業調整、樓市下行等因素影響，該公司的物業開發收入、利潤有所減弱，相比之下，租賃業務仍舊保持一定的韌性。

　　2022年，恆基地產租賃業務共實現盈利額48.34億港元，首次超過物業開發，其盈利貢獻佔比達到62.60%。

　　時至今日，租賃業務仍舊是恆基地產利潤的主要來源。

　　從2025年上半年的數據來看，期內，該公司實現營業收入95.52億港元，同比減少18.79%，核心業務經營盈利為28.06億港元，同比減少32%。

　　其中，該公司實現來自物業發展的收入40.08億港元，同比減少19%，盈利收入僅3.44港元，較去年同期大幅減少77%。

　　相較於開發業務的劇烈波動，恆基地產的租賃業務整體表現穩健，期內，該公司實現物業租賃收入33.63億港元，同比微降3%，來自物業租賃的盈利達到24.27億港元，減少5%。

　　計算下來，上半年，租賃業務貢獻的盈利額佔恆基地產經營總盈利的86.49%。

　　針對物業開發數據的變動，恆基地產在公告表示，盈利減少主要源於去年同期因政府收回新發展區若干土地。

　　不過，在此前的股東周年大會上，恆基地產聯席主席兼董事總經理李家誠提到，雖不能百分百確定利率走向，但現時拆息回落，預期下半年利率仍有下調空間；而近期樓市交投有增加，集團會持續留意市場情況，加快推盤步伐。

　　至於租賃業務，則主要源於香港整體零售環境的改善。從香港政府披露的數據來看，2025年5月香港零售業總銷貨價值的臨時估計為313億港元，較去年同期上升2.4%，結束連續14個月的跌勢。6月香港零售業總銷貨價值臨時估計為301億港元，較去年同月上升0.7%。

　　對於零售前景的看法，李家誠此前表示，雖然零售市道受環球經濟、利率走勢等很多方面影響，不過他本人抱持樂觀態度，希望下半年市場可以出現反彈。

租賃業務管窺

　　恆基地產的租賃業務主要源自香港。

　　其中，位於中環的國際金融中心，便是香港的地標性建築之一，該項目涵蓋了甲級寫字樓、商業等業態。除此之外，The Henderson、友邦廣場、宏利金融中心、啟岸、MCP(新都城中心)以及新港城中心等，均是其運營管理的重要項目。

　　財報透露，得益於Belgravia Place的第一期以及利奧坊·首隅等項目的相繼建成，報告期末，該公司在香港市場自佔已建成收租物業組合擴展至1050萬平方呎。

　　其中，商場或零售鋪位的樓面面積約570萬平方呎，佔比達到54%，寫字樓業務佔比四成，樓面面積為420萬平方呎，工業出租項目、住宅及套房酒店分別佔比2%及4%。

　　針對零售物業組合，恆基地產認為，期內，經濟前景不明朗，以及消費模式轉變，繼續為香港零售市場帶來挑戰。

　　不過，該公司亦提到，位於大角咀及紅磡的大型市區重建項目，正陸續分批建成，該等項目基座均設有商場，招租反應理想，將引進多個時尚品牌及特色餐飲商户，隨着項目即將全面建成，集團租金收益將進一步提升。

　　至於寫字樓業務，該公司則認為，香港寫字樓租賃需求疲弱，以及未來新增供應量龐大，繼續為租金帶來壓力，然而，現時租户趨向遷往質素較佳的商廈，該集團的優質寫字樓物業組合因此在市場競爭中享有優勢。

　　財報顯示，期內，位於中環的國際金融中心、北角友邦廣場，以及位於九龍東宏利金融中心、友邦九龍金融中心、鴻圖道78號及鴻圖道52號整體出租率維持約九成或以上。

　　綜合來看，上半年，該公司於香港的投資物業共實現應占租金總收入34.11億港元，同比基本持平，而應占税前租金淨收入則較去年同期減少1%至24.83億港元。

　　從出租率表現來看，期內，其於香港的投資者物業錄得平均出租率93%，較去年同期持平，但這一數值仍未回到疫情前。

　　除香港業務以外，近幾年，恆基地產亦不斷加大內地業務的投資。

　　北京環球金融中心、恆基中心，廣州的星寰國際商業中心，以及上海的星揚西岸中心和星瀚廣場，均為恆基地產所有。

　　2025年上半年，由恆基地產與上海地產聯合打造的位於上海陸家嘴東拓核心區域的新岸商業中心全面竣工，得益於此，報告期末，該公司在內地自佔已建成收租物業組合擴展至約1340萬平方呎。

　　商業客查閲發現，恆基地產內地的投資物業組合集中於北京、上海、廣州三座城市，其中，上海的佔比最大，達到54%，持有樓面面積達到72平方呎；其次，該公司在廣州的投資物業建面為2.6萬平方呎，北京項目的樓面面積為2.2萬平方呎。

　　不過，與香港投資物業的企穩不同，恆基地產在內地投資業務的走勢仍表現爲震盪下行。

　　期內，該公司實現內地投資物業租金總收入9.22億港元，同比下跌12%，應占税前租金淨收入亦較去年同期下跌13%至6.61億港元。

　　恆基地產在財報當中認為，內地業務走弱，一方面，源於經濟前景不明朗，商户對租賃繼續保持審慎態度；另一方面，在新增供應量龐大及競爭劇烈下，內地租賃市場受壓。