中報觀察 | 東原仁知在擴張中承壓

（來源：觀點網）

　　觀點網 面對激烈的競爭和成本壓力，8月19日，東原仁知服務集團交出了2025上半年的成績單。

　　上半年，東原仁知實現營收7.937億元，同比增長3.1%；利潤為2880萬元，同比提升14.2%。然而，毛利同比下降12.7%，毛利率降至13.8%，創近五年新低。

　　分業務來看，物業城市服務板塊收益增長8.8%，毛利率由去年同期的16.8%滑落至12.3%。美好生活服務板塊錄得1.0%的小幅增長，但涉外、科技、醫療等綜合服務板塊收益下降9.5%。

　　回顧過去三年，東原仁知服務營收穩中有升，2022至2024年分別實現13.43億元、14.84億元和15.30億元。

　　在2025年半年報中，東原仁知服務喊出了"聚勢破局"的口號：一邊深耕傳統物業，一邊進軍綜合非住宅市場，試圖以多元化突圍。

　　然而，東原仁知選擇這條轉型之路能否真正實現利潤修復，仍有待市場驗證。

擴張獨立第三方

　　上半年，東原仁知服務的支柱業務--物業城市服務，依舊撐起了 "半壁江山"。

　　該板塊實現收益5.033億元，佔總收益的63.4%，同比增長8.8%，毛利率則下降4.5個百分點。

　　東原仁知服務解釋稱，毛利率下降主要受經營規模擴張帶來的成本上升，以及行業競爭加劇導致高毛利業務減少的影響。

　　在持續的外拓戰略推動下，東原仁知服務的規模優勢進一步凸顯，為營收增長提供了穩定支撐。

上半年，新籤項目覆蓋住宅、城服、交通樞紐、寫字樓、產業園等多元業態：

　　一季度新增項目53個，新增服務面積351萬平方米，包括重慶萬州五橋機場、中國工商銀行西安分行、杭州空港國際貨運站等。

　　二季度再獲59個項目，遍佈武漢、重慶、綿陽、成都等地，其中包括武漢中央商務圈"商谷"板塊的千萬級住宅項目--金珠港灣二期。

　　截至2025年6月30日，東原仁知服務在物業領域已佈局全國59座城市，總經營及管理物業項目386個，總在管建築面積約為5630萬平方米，其中住宅物業佔78.3%，非住宅佔21.7%。

　　從來源看，來自迪馬集團的項目的在管建築面積約為1830.7萬平方米，同比增長4.7%。來自獨立第三方的項目的在管建築面積達3407.5萬平方米，同比增長19.4%。

佈局新賽道

　　隨着行業紅利逐漸退潮，各大物企紛紛尋求出路，有的押注非住宅市場，有的加碼智慧服務，也有的佈局醫療、科技等賽道。

　　東原仁知服務則選擇"多線並行"，試圖在醫療、養老和國際等業務上尋求突破。不過，上半年，其在新賽道中的表現並不理想。

　　報告期內，美好生活服務板塊收益佔比14.7%，同比微降0.3%；涉外、科技、醫療等綜合服務佔比21.9%，同比下滑3.1%。其中，涉外、醫療、科技、諮詢管理服務收益均下降，僅養老闆塊實現逆勢增長，同比提升8.7%，主要得益於養老院入住率的提升。

　　值得一提的是，上半年東原仁知服務在養老領域動作頻頻。

　　今年1月22日，東原仁知服務以5950萬元正式收購成都東煜宏100%股權，獲得成都市一棟樓宇第3至11層的約83.48%所有權。該物業的總面積約為8474平方米，被用作養老院。

　　早在2024年6月，東原仁知服務便收購了上海常青社康養企業發展有限公司（以下簡稱"上海常青社"）約90.73%股權，切入中高端養老市場。

　　資料顯示，上海常青社作為一家醫療及養老服務提供商，依託居家社區、機構養老、護理康復機構和專科機構四大養老產品，致力於中高端機構養老和社區居家養老服務，目前深耕川渝，共運營1家醫院、1所職業技能培訓學校和12個醫療康養項目，並通過整合北京、上海等地的優質醫療資源，向慢病與康復領域進軍。

　　東原仁知服務在半年報中提到，未來，其計劃依託"常青社"子品牌，重點推出活力型長者康養公寓與護理型長者照護機構，構建完整的醫養結合服務鏈。

　　與此同時，東原仁知服務也在探索海外市場。

　　上半年，先后赴日本、越南考察，並與印尼深化合作，推動智慧清潔服務（SCS）迭代升級。實現涉外綜合服務營收8985.6萬元，佔該板塊總收入的一半。

　　從半年報來看，東原仁知服務正在經歷典型的成長"陣痛"：一方面，物業城市服務的規模持續擴大，但伴隨而來的是毛利率的不斷壓縮；另一方面，新賽道雖有亮點，但整體貢獻有限。

　　如何在保持增長的同時提升盈利質量，如何將新業務轉化為可持續現金流，將決定東原仁知服務能否走出利潤困境。