房企債務重組進程顯著加速

　　本報記者 袁璐

　　下半年開局以來，房企債務重組進程顯著加速。截至8月初，60家出險房企中已有16家完成全部或部分債務重組，其中半數於2025年獲批，步伐明顯快於往年。

　　記者注意到，本輪債務重組的核心變化是從「展期」轉向「削債」，多家房企通過資產抵債、現金回購等組合工具降低長期負債壓力。同時，部分房企銷售回穩，經營改善，市場信心有所增強。

　　16家完成全部或部分重組

　　近期，各大房企在債務重組方面不斷有新消息傳來。7月21日，世茂集團宣佈115億美元境外債務重組生效；8月12日，禹洲集團就境外債務重組啟動同意徵求；8月18日，融創公佈發行強制可轉換債券等重組交易進展，擬重組債務規模達95.52億美元。

　　據克而瑞最新統計，截至8月初，60家出險房企中已有42家披露債務重組進展，其中16家完成全部或部分債務重組。

　　具體來看，旭輝集團、融創中國、龍光集團已接近完成境內和境外債務的整體重組或展期。遠洋集團、世茂集團等已完成境外債務的整體重組，風險緩釋進入實質性階段。

　　從時間來看，16家企業中，有8家債務重組方案是在今年獲批，房企債務重組步伐明顯加快。引人注目的是，2025年重組成功的房企基本實現了整體債務重組，而前兩年重組成功的案例中有不少只是展期成功。

　　「今年以來，房企債務重組加速，是多種因素疊加的結果。」中指研究院企業研究總監劉水錶示，在當前市場形勢下，債權人對於債權回收的預期有所調整，相較於破產清算和資產持續貶值，更傾向於接受重組方案，以提高債務清償率。

　　化債從「展期」轉向「削債」

　　記者注意到，今年以來，房企債務重組的顯著共性特點，是化債重點由「展期」轉向「削債」。

　　所謂展期，是指房企與債權人協商，延長債務的還款期限，以「時間換空間」；削債，則是房企通過債轉股、可轉債等方式削減債務規模。整體來看，目前房企重組模式相比以往更注重「實質性削債」，部分企業削債比例超過50%。

　　比如融創在境外債務二次重組時，針對總規模約95.5億美元的境外債務，就採用「全額債權轉股權」模式，成為首家將所有美元債券轉換為股票的大型開發商。截至6月24日，持有融創現有債務未償還本金總額約75%的同意債權人已加入重組支持協議。8月18日，該公司表示，發行可轉債並推出股權穩定計劃，計劃債權人每獲得分配的100美元本金的強制可轉換債券中，將有23美元的強制可轉換債券發行予該公司董事局主席孫宏斌或其指定人士。

　　債轉股這類化債方式，還多次出現在旭輝控股、遠洋集團、中國奧園、花樣年等房企的重組方案中。

　　「高比例削債能大幅減輕企業償債壓力。」劉水認為，當前房地產市場仍在調整過程中，房企流動性沒有明顯緩解，避免房企出現二次違約，將有助於企業逐步恢復經營。對債權人來説，若房企后續經營改善，股權價值提升，債權人可通過分紅或轉讓股權獲益。

　　部分房企經營改善銷售回暖

　　「今年有多家房企在債務重組方面取得了突破性進展，顯示房地產行業已進入風險出清的新階段。」克而瑞地產研究分析師表示。不過，儘管多家企業債務重組加速，但想要真正走出危機，還需企業基本面獲得改善，避免重複展期或者重複重組。

　　行業已有前車之鑑。2022年底，富力地產曾是首家完成境內外債券全部展期的內地房企，2024年再陷危機；2022年，當代置業境外債務重組方案也曾獲通過，境內債的展期亦達成協議，但后續陷入二次違約。

　　記者注意到，已有房企依託核心項目的熱銷，經營情況得到持續改善。比如融創中國連續3個月銷售同比數據保持增長。2025年5月至7月，其銷售額分別為48億元、75.5億元及15.3億元，相比去年同期分別提升111.45%、383.97%和8.51%。

　　自去年9月，中共中央政治局會議提出要促進房地產市場止跌回穩以來，各地不斷出臺優化增量住房和消化存量住房的措施。「相信在政策組合拳推動下，房企在債務重組后會更快回歸正常經營軌道。」克而瑞地產研究分析師表示。

　　劉水建議，房企應緊抓「因城施策」窗口期，加速較好項目的銷售去化，快速回籠資金，只有持續的銷售回款，才能保障現金流入，增強償債能力。