觀點直擊 | 越秀服務交卷：做調整、看長期

觀點網 緊跟着萬物雲，在這一屆港股物企業績報告發布排期里，越秀服務還是屬於最早的一批。

以「TOD物管」的特色行走在資本場上，越秀服務一邊「長期看好TOD業務」，一邊探尋着更多發展機會，龐大的船身正緩緩向着更廣闊的賽道前進。

但不論方向如何，越秀服務的第一目標還是「穩健發展」。

8月21日，越秀服務發佈2025年中期業績。 同日，越秀服務越秀服務召開業績媒體發佈會，公司管理層出席會議。

從業績報告看，期內錄得營收19.62億元，毛利4.18億元，歸母淨利潤約2.4億元，在手現金規模穩步增長，來到24.43億元。

行業調整期的浪潮涌來，大部分物企的關聯方風險出清已接近尾聲，市場環境對行業服務品質和經營質量提出了更高的要求。

調整從來不能一蹴而就，陣痛是其中不可避免的正常波動，但企業經營是長期生意。面向未來，越秀服務保持着積極心態。

「行業壓力仍存，在國家對行業規範化、透明化要求的背景下，積極進行組織轉型和素質革新、練就基本功，越秀服務在未來更加具備跑出來的機會。」

主動調整

提前交卷的越秀服務，其實也正抵抗着調整過渡期帶來的業績波動。

報告期內，越秀服務錄得收入19.62億元，同比微增0.1%，增幅在100萬元左右。雖然維持住了增長態勢，但對比去年同期29.7%的增速，前進的步伐已從奔跑切換成緩步慢行。

按業務分部劃分，越秀服務營收主要來自非商業物業管理及增值服務、商業物業管理及運營服務兩部分，其中非商業物業管理及增值服務佔總收入比重為81.1%。

作為營收最大的支撐，非商板塊在過去是越秀服務收入提升的最大功臣，也是本期業績略顯波動的最大因素。

截至期末，非商板塊收入約為15.92億元，包含物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務三個部分。

其中，物業管理服務依舊是業績「壓艙石」，收入7.16億元，同比增長19.2%，佔該板塊收入45%。維持着兩位數增速，收入增長主要來源於業務規模的擴張。

截至2025年6月30日，越秀服務在管非商板塊項目數量增至371個，在管面積增至6590萬平方米。

而總營收增速趨緩的原因，在於增值服務收入下降。越秀服務非業主增值服務收入3.17億元，同比下降10.7%；社區增值服務收入5.58億元，同比下降13.48%。

越秀服務表示，非業主增值服務總收入下降主要由於房地產行業整體放緩導致車位銷售協助服務減少；社區增值服務則由於去年同期前期承接並集中交付的房屋裝修業務規模大於本期交付規模。

針對增值服務營收波動的現象，公司管理層於業績會上表示，過往有些增值業務的行業階段性屬性，給公司增值業務的業績造成一定的波動，目前公司正在調整社區增值服務的運營模式。

增值服務向來是物企業務開展中毛利率較高的部分，收入下降也進一步影響到了越秀服務對應部分的毛利率。

期內，物業管理服務毛利率為14.9%，整體與去年同期持平；非業主增值服務毛利率17.4%，同比下降11.3個百分點；社區增值服務毛利率27.7%，同比下降2.8個百分點。

從行業整體情況來看，品質在基礎服務中的重要性越來越高，物企還要同時面臨外拓競爭越加激烈的處境，保規模、提質量之下，盈利能力下滑其實是物企共同面對的挑戰。

服務品質提升的投入很大程度上決定了最終呈現的結果，越秀服務決定在外拓上「動刀」：聚焦拓展毛利較高的業務、增加規模密度、退出低效項目。

管理層表示，過往有些增值業務的行業階段性屬性，給公司增值業務的業績造成一定的波動，目前公司正在調整社區增值服務的運營模式。

具體來看，一是要充分發揮貼近業主的天然優勢，剖析業務邏輯，精準定位核心發展賽道；

二是全面梳理增值業務的商業模式，確保業務模式不僅契合當前市場需求，更具備前瞻性與可持續性，保障業務在激烈市場競爭中良好生存與發展；三是鍛造組織能力，重點打造核心能力；四是穩健優先把握機會。

2025年已然過半，新策略的成效還要從長期表現中找尋。

TOD長期生意

得益於外拓方面的推進，越秀服務近年來管理規模穩步提升。

截至2025年6月30日，合約項目515個，合約面積為9245萬平方米，同比增長4.2%；在管項目444個，在管面積約7231萬平方米，同比增長4.3%；服務業主達到32萬戶。

實際上，外拓是物企必須參與的方向，同時也要承擔相對應的盈利損失，物企能夠做的，更多在於自身業務模式、項目挑選上的調整。

因此頭部物企外拓方式逐步從追求規模發展轉向注重高質量發展，越秀服務也在今年對拓展做了一定調整。除了更關注質量更高的項目，越秀服務也更聚焦支付能力較好的業務，同時定向突破產業園、高校等賽道。

雖然外拓重點一直在優化，但越秀服務並沒有對業態佈局的結構進行改動，依舊維持着住宅、商業、大交通及公建四大業態並行的局面。

具體來看，住宅業態保持穩定，佔總規模比重為62%；TOD項目於期內略有上升，佔比15%；商業及產業園佔比15%、供電業態佔比8%。

越秀服務以「TOD」特色打出不同的上市故事，但廣州地鐵集團對越秀服務「斷糧」的聲音層出不窮，地鐵物業服務市場化採購一直是市場上「擔憂」越秀服務的主流觀點之一。

針對TOD業務的發展，越秀服務管理層於業績會上作出明確迴應：「長期看好TOD業務，未來也會堅定不移發展TOD業務，強化TOD的管理優勢。」

越秀服務表示，與第二大股東廣州地鐵的合作正常且愉快，保持着較好協同效果。

截至2025年6月30日，來自廣州地鐵的新增合約面積約為206萬平方米，主要為上半年新增的3條線路；期末，公司在管的TOD業務面積達到1070萬平方米，佔總在管面積15%。

其中，目前在管的318個地鐵站中，來自廣州地鐵的地鐵站項目為233個，佔總體比例的75.4%；總在管車輛段和場站35個，來自廣州地鐵的部分為29個，佔比為82.85%。

也基於與廣州地鐵的合作，依託TOD特色優勢，越秀服務目前還拓展到長沙、青島、福州、鄭州等城市，形成相對比較獨立的管理特色和業態的管理壁壘。

4年前爲了能夠衝進港股，越秀服務收購了廣州地鐵環境作為衝刺準備，也因此造就了「TOD管理服務第一股」的名號，但自此之后，越秀服務再未傳來收併購的消息。

再加上越秀服務向來以在手現金規模較大的「穩健」形象出現在行業中，除了提高分紅，另一個較大的消耗途徑便是收併購。

截至本期末，越秀服務現金及現金等價物及定期存款為47.91億元，較上年年末增長1.89%，此外並無銀行借款。

根據管理層迴應，公司一直在關注行業里能產生協同效益、經營質量較好、可持續性較強的行業上下游標的，計劃劃撥5億元用於收併購，希望未來能夠有機會做有質量的併購。