「新三駕馬車」來了，杭州寫字樓里一場靜悄悄的產業變革

21世紀經濟報道記者柳寧馨 杭州報道

上半年，杭州寫字樓租賃市場發生顯著變化，TMT行業佔比最高，其中，電商、遊戲、硬科技等行業辦公樓新租需求快速擴張。

TMT，即科技、媒體和通信行業的縮寫，是指以信息技術為核心，涵蓋了互聯網、多媒體、通信等多個領域的產業集合。而在兩年前，佔據杭州寫字樓租賃首位的還是金融行業。

在TMT中，杭州的直播電商、平臺互聯網、遊戲公司又成為辦公樓租賃「新三駕馬車」。

近兩年來，杭州直播電商繼續擴張，頭部機構持續擴面積、設總部。同時，阿里、網易等平臺互聯網公司持續有業務分拆、人員創業，一批AI、雲計算的公司在杭州新租下辦公場所。近四年來，杭州動漫遊戲產業產值年均增速超20%，大量腰部遊戲企業崛起，也帶來了大量的辦公租賃需求。

更值得關注的是硬科技企業。早在2022年，杭州啟動打造智能物聯、生物醫藥、高端裝備、新材料和綠色能源五大產業生態圈，串聯起20多條新興產業鏈。今年上半年，「杭州六小龍」成為杭州科創新敍事，市場和資本依然在關注「第七條龍」，更多硬科技企業在杭州持續生長，也有望帶動寫字樓租賃新需求。

第一太平戴維斯中國區市場研究部助理董事徐夢璐在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，電商類企業需求持續為杭州辦公需求提供動能，科技研發、半導體/集成電路等硬科技領域也貢獻了部分需求。杭州硬科技企業已進入規模化發展階段，相關產業鏈企業辦公需求逐步外溢至蕭山區、余杭區等區域，疊加杭州市人才引進政策及總部企業扶持窗口期，預計將進一步吸引區域總部或研發中心落地。

TMT行業強勢迴歸

今年上半年，杭州辦公樓租賃市場上，TMT行業強勢迴歸，重新成為辦公需求的主導力量。同時，消費品製造業受新能源產業帶動，擴張勢頭迅猛。消費服務業中的教育留學類企業也展現出強勁的增長潛力。

世邦魏理仕發佈的《2025年上半年杭州房地產市場回顧》顯示，上半年，行業需求結構方面，杭州辦公樓市場變化明顯，TMT以19%的佔比繼續領跑市場，得益於杭州良好的電商經濟培育環境，電商類企業擴張速度尤其明顯。

上半年，杭州辦公樓租賃市場排在第二的行業是消費品製造業，佔比達17%，其需求主要來自新能源汽車以及相關產業的發展推動；消費服務業位居第三，佔比達16%，教育留學類公司依舊保持快速增長的態勢；第四和第五分別是專業服務和金融，分別佔比11%和10%。

根據仲量聯行公佈數據，上半年，杭州科技互聯網行業對寫字樓需求有所回升，有整層以上成交，金融行業趨於冷靜，專業服務機構需求依舊活躍，特別是英語、留學相關的教培機構。

世邦魏理仕華東區研究部資深分析師張倩倩分析，今年上半年，杭州辦公樓市場需求穩定，TMT迴歸第一，與消費品製造業、消費服務業一起，共同貢獻了超五成的去化量。

事實上，2023年，杭州辦公樓租賃市場的主力行業還是金融業。根據世邦魏理仕公佈數據，2023年杭州金融業市場新租需求佔比31%，居於首位，消費品製造業的辦公樓租賃需求也很堅挺。

2023年是杭州的重要轉折點。這一年，杭州GDP突破2萬億元，亞運會的舉辦提升了杭州的城市綜合能級，在消費品製造業中，新能源汽車企業極氪汽車杭州研發中心落户杭州也帶來辦公樓需求的攀升。

隨后，2024年的寫字樓市場上，TMT租賃需求逐漸旺盛，金融業佔比逐漸降低，消費品製造業穩健擴張。

根據世邦魏理仕公佈數據，2024年上半年，TMT居需求⾸位，其中平臺互聯網、直播電商與遊戲公司積極佈局遷址未來科技城、黃龍與濱江等板塊。從2024年全年看，TMT與金融業寫字樓新租需求佔比並列第一，消費品製造業位居第三。

2024年，直播電商行業經歷了頭部主播信任危機等眾多節點事件后，直播平臺定位發生轉變，新的商業模式正悄然崛起。

如今，杭州電商行業的生態有了長期主義的發展趨勢。從今年上半年辦公樓新租需求數據看，杭州電商類的企業擴張速度尤其明顯。

在杭州濱江區，謙尋、宸帆、君盟等多家頂尖MCN機構相繼落户，「直播+」產業集羣逐漸擴大，頭部機構持續擴面積。

今年6月，21世紀經濟報道記者參觀了國內領先的直播電商機構「交個朋友」公司，以及杭州直播電商產業生態鏈聚集地——雲狐科技園。

「交個朋友」2021年從北京遷徙至杭州，經過幾年發展，員工和辦公樓也逐漸擴大，目前辦公區域租賃雲狐科技園的分散樓層。「交個朋友」副總裁吳加錄告訴21世紀經濟報道記者，近年來，公司持續加大直播電商培訓領域的佈局，交個朋友電商學苑發展比較快，在辦公樓里也設置了佔地較大的培訓教室。

核心產業圈蝶變

上半年，TMT行業再度登頂杭州寫字樓需求榜首，也映射杭州數字經濟快速擴張發展。

在杭州，TMT領域的主要活躍辦公樓租賃需求端包括平臺互聯網、直播電商和遊戲公司等。

以電商類企業為例，杭州是「直播電商第一城」，2022年杭州網絡零售額首破萬億大關，如今聚集全國60%的MCN機構、超5000家直播相關企業。

當頭部電商企業持續往直播產業上下游拓展，開展供應鏈整合、直播培訓等業務，意味着更長久和穩定的辦公租賃，擴大面積或者建設自己的總部大樓。

在徐夢璐看來，直播電商、跨境電商等細分領域電商企業需求持續為杭州辦公需求提供動能。這不僅在傳統商務區，也在產業園區，反映出杭州數字經濟優勢的持續強化，電商經濟培育環境成熟，帶動相關產業鏈企業集聚。

平臺互聯網企業則走出一條較為成熟的發展擴張之路，從早期租用寫字樓，到如今自建產業基地，阿里、網易都是此類創業歷程的開拓者。

例如，阿里在杭州租賃的寫字樓從西湖區的華星科技大廈開始，隨着人員規模擴大、業務部門分拆，輾轉創業大廈、西湖國際科技大廈、華星世紀大廈、華星時代廣場、中小企業大廈、瑞利大廈、黃龍時代廣場、華星現代產業園等，后來逐漸建設確立了濱江、未來科技城兩大阿里基地。

不過，隨着阿里業務分拆，很多分枝陸續脱離兩大基地，在杭州各處開枝散葉。2025年6月，西湖阿里中心正式對外開放，未來將被打造成為AI方向的創新創業基地，更多的創業者和AI企業會入駐。

平臺互聯網是杭州催生各類科創企業的沃土，從創業到拓展獨立辦公場所，這類科創企業在杭州有望繼續帶來辦公樓租賃的需求擴張。

此外，上半年，遊戲公司在杭州的發展勢頭也非常好，從辦公樓租賃數據可看出穩健擴張趨勢。

杭州一直是遊戲業中的城市領跑者，《黑神話：悟空》的火爆，正吸引更多遊戲企業前來紮根發展。今年年初，杭州印發的《關於推動經濟高質量發展的若干政策（2025年版）》提出，大力發展文化「新三樣」（網劇、網文、網遊）出口。當更多遊戲企業創業者來到杭州，產業集聚效應提升，預計會持續增加辦公樓的租賃需求。

在辦公樓租賃市場中，當金融行業趨於冷靜、科技互聯網行業需求回升，還有哪些增量行業值得關注？

今年上半年，杭州GDP超過1.1萬億元，同比增長5.5%。今年，杭州全力建設五大產業生態圈，打造具有更強創新力、更高附加值、更可靠的產業鏈供應鏈體系。

2022年，杭州啟動打造智能物聯、生物醫藥、高端裝備、新材料和綠色能源五大產業生態圈。生態圈之下，又包括20多條重點產業鏈，涵蓋視覺智能、集成電路、合成生物、智能機器人等。

《杭州市加快建設人工智能創新高地實施方案（2025年版）》提出，實施產業聚鏈工程，加速智能經濟的集羣式發展，此外，杭州還將打造人工智能產業生態創新空間，人工智能標杆產業園。

具體看，杭州每個區都有重點產業方向。例如，支持余杭區重點發展類腦智能、人形機器人、低空經濟、智能計算等產業賽道。支持西湖區重點發展雲計算、基礎模型、開源社區、智能空天等產業賽道。支持濱江區重點發展智能計算、數據服務、具身智能、智能終端等產業賽道等。

這些政策窗口期，也有可能促使更多硬科技企業將「註冊地+辦公地」一併遷入杭州，在未來帶來增量辦公樓租賃需求。

徐夢璐認為，寫字樓需求的首要驅動力是產業集聚，在當前多數企業運營主基調為提效降本的背景下，鎖定中長期租約也更易爭取到更多優惠條件。長期來看，政策引導的產業升級將推動行業租賃需求向高品質、智能化辦公空間傾斜，新項目也願意投入更多在新科技的應用上。