中經記者 吳靜 盧志坤 北京報道

　　「可持續發展已從‘錦上添花’變成企業運營與戰略中不可或缺的一部分。」近日，LEED北亞區副總裁王婧在接受《中國經營報》記者採訪時如是説道。

　　她的觀點數據支撐來自世邦魏理仕（CBRE）與LEED北亞區聯合近期發佈的《2025年亞太區首席可持續發展官（CSO）調查》——近90%的亞太區房地產企業已設立可持續發展專職崗位，其中70%為全職，較兩年前增長10個百分點。

　　這一變化標誌着亞太房地產行業可持續發展實踐進入「成熟而審慎」的新階段。當綠色建築認證從「溢價項」轉向「標配」，租户的淨零目標倒逼業主加速脱碳，一場圍繞可持續價值的深度博弈正在重塑行業競爭規則。

CSO角色日益成熟

　　記者瞭解到，崗位普及率與成熟度雙提升是本次調查最顯著的信號。不僅近九成企業設立專職崗，更有超六成企業在3年前已設立該職能，其中四成超過5年。

　　王婧指出，這一趨勢也反映了企業在行動上的轉變——可持續實踐轉向長期、系統化的策略執行，這也需要整個企業所有環節、自上而下的通力合作——無論是碳減排、能效提升還是綠色供應鏈管理，都對跨部門協作和長期持續項目跟進提出了全新的要求，這也正是專職崗位能夠發揮作用的地方。

　　據CBRE中國區ESG研究負責人孫祖天介紹，國內證券市場目前只對部分特定上市企業有ESG強制披露要求，但越來越多上市或非上市公司自願披露ESG報告並設置ESG兼職或全職崗位。其中房地產行業上市公司在2025年的ESG披露率達六成以上，是對ESG重視度最高的行業之一。

　　在孫祖天看來，這證明可持續發展已深度融入企業核心業務與戰略，ESG是「一把手工程」，其地位取決於高層的資源投入與戰略融合決心。

　　然而，企業資源投入正趨於理性。報告指出，未來兩年企業在人力和資金配置上將更審慎，更傾向優先投資能帶來明確財務回報的可持續實踐。「許多CSO需證明項目投資回報率（ROI）才能獲批。」孫祖天指出，CSO如能將ESG戰略和企業經營戰略深度融合，通過提升運營效率、增強資產未來適應性、降低風險來創造價值，對該角色的升級將起到關鍵作用。

　　他進一步指出，在中國市場，不少房地產企業和投資者在審批ESG項目時需論證投資回報率（ROI）或者對於租賃去化的提升作用，提升能效因兼具減排與降本雙重效益，更容易獲得資金支持。

淨零目標差距

　　上述報告顯示，儘管2050年仍是亞太業主最普遍的淨零目標，但租户的步伐更為激進——CBRE 2023年調查顯示，53%的租户將目標鎖定在2030年。澳大利亞成為區域「先鋒」，70%的企業瞄準2030年。王婧分析其驅動力來自三重壓力：

　　首先是政策高壓，去年澳大利亞議會兩院通過了《財政法修正案（金融市場基礎設施及其他措施）法案》，該法案在今年元旦生效，要求澳大利亞的大型企業和金融機構都需要強制披露與氣候相關的風險和機遇，包括範圍3的温室氣體（GHG）。範圍3的碳排放源自非企業或組織直接擁有或控制的業務運營，例如供應鏈、運輸、產品使用或處置。這一規定大大提高了企業在碳管理上的透明度與問責性，也迫使企業將減排目標與更廣泛的價值鏈結合起來，從而加快可持續轉型的步伐。

　　其次是能源轉型，政府設定2030年82%的電力來自可再生能源的目標，並與地方州通過簽署《可再生能源轉型協議》來通力協作。

　　此外，澳大利亞商業地產領域有大量機構投資者的參與，例如大型養老金等，他們都有明確的ESG投資限制和指引，要求將資金投入綠色建築。

　　這種租户和業主之間的目標差距在中國同樣存在。據孫祖天解釋，主要因為大部分租户所屬的專業服務、金融和軟件公司的活動碳排放量較少，相比之下，與業主或投資者碳排放直接相關的建材生產和建築運營都屬於碳密集活動，降碳成本遠大於租户。

　　不過，壓力已切實傳導——超60%的業主CSO表示，租户對日常運營的可持續要求顯著提升，加速脱碳成為維持競爭力和入駐率的關鍵。

綠色建築認證從溢價項轉為標配

　　王婧指出，業主推行綠色建築的核心動機，正從追求租金溢價轉向維持競爭力與保障入駐率。超60%的受訪者計劃在未來3年將綠色建築覆蓋率提升至80%，而亞太區綠色建築覆蓋率已從2023年的44%躍升至2024年的51%，澳大利亞、新加坡、日本等成熟市場覆蓋率高達80%。

　　中國市場的增長則更為迅猛。據王婧介紹，2024年中國新增LEED認證項目同比激增18.91%。其背后的驅動因素主要來自政策驅動與碳中和承諾。「地方政府通過補貼和税收優惠鼓勵LEED認證，例如截止到今年5月，我們收集到全國包括北京朝陽區、鄭州鄭東新區、成都武侯區、蘇州、深圳南山區等9個地區先后出臺過LEED認證補貼政策，這也推動了建築環境的低碳轉型。」

　　此外，許多大型企業和房地產開發商認識到，綠色建築有助於提升品牌形象和市場競爭力。例如，麥當勞中國在2018年推出「綠色餐廳」計劃，承諾通過採用LEED認證標準改造餐廳，以提升能源效率和環境可持續性。截至目前，麥當勞中國已有超過4000家LEED認證餐廳，佔中國LEED認證項目總量的近40%。此外，像太古地產和香港置地等公司，也將綠色建築納入綠色融資戰略框架中。

　　孫祖天進一步解釋稱，中國綠色建築認證項目的增長，一方面來源於國家和越來越多的地方政府提出對新建項目達到綠色建築標準的強制要求，另一方面來源於主要城市樓宇老化加速下，各地陸續出臺引導和鼓勵樓宇更新改造的政策，可持續樓宇特徵已成為未來樓宇開發和更新方向的標準。因此，環境監管要求更嚴格、樓宇開發時間更早的一線和重點二線城市仍將是綠色建築增量的主力。

　　當綠色認證成為「入場券」，其價值邏輯亦發生轉變。孫祖天指出，租户為認證支付溢價的意願雖降，但「棕色折價」（Brown Discount）現象凸顯——非認證樓宇不僅被租户排除出備選名單，在租金和大宗交易估值上也遭受衝擊。「在京滬核心商圈，非LEED認證甲級寫字樓的租金降幅遠大於認證項目。」

　　（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：顏京寧）

責任編輯：蔣露瑤