「2025年會是物企業績反彈的一次機會」

「物業要找到自己的發展之道。」

8月19日，萬物雲發佈2025年中期業績發佈會，萬物雲董事長朱保全表示，房地產增量時代，物業企業跟着一起成長，但在房地產進入到存量階段時，物企來能否快速地尋找到自己的獨立發展之道，這是過去三年非常重要的一點。

在朱保全看來，那些找到了自己發展之道的物企，2025年會是一次反彈的機會，尤其是在收益方面。

朱保全上述言論的邏輯是：今天排名靠前的物企在歷史上或多或少都與母公司之間存在關聯交易，在地產業務向好的時候，這部分關聯交易的毛利率水平不差，但在地產下滑階段，它就變成了對公司財務報表的衝擊，使過去兩年物企的報表並不好看。

「但如果大家獨立發展的能力在過去三年已逐步構建起來，而關聯交易的比例也已經降到一定底部的時候，今年有可能會出現收益的剪刀差，靠獨立業務獲得收益的增量會大於關聯交易，也就是與開發商相關業務的毛利下滑的差值將會變成正向。」朱保全説道。

行業分化

很顯然，萬物雲正是朱保全口中找到自己發展之道的物企之一。

2025年上半年，萬物雲實現營業收入181.4億元，同比增長3.1%；毛利24.9億元，同比增長3.8%；淨利潤8.4億元，同比增長5.4%；核心淨利潤達13.2億元，同比增長10.8%，交出來一份漂亮的成績單。

與萬物雲類似，多家物業企業同期業績表現突出。

雅生活服務發佈的正面盈利預告顯示，預期期內公司股東應占利潤同比大幅增長，核心原因是 2025 年上半年公司通過修訂合同信用條款、調整業務模式、推進工抵資產及提起訴訟等風險控制措施，有效管理應收款項，未對關聯方貿易及其他應收款項新增大額減值撥備。

而 2024 年同期，雅生活服務受關聯方拖累嚴重，以至於其在2024 年出現上市 6 年以來的首次虧損，主要由於關聯方客户信貸風險增加、年內計提大額減值虧損所致，報告期內僅金融資產減值損失計提金額同比增加 709.5% 至 43.29 億元。

佳源服務同樣預期業績向好，截至 2025 年 6 月 30 日止六個月，其淨利潤預計介於 1.2 億元至 1.5 億元，較 2024 年同期的 6320 萬元實現顯著提升。

融創服務與東原仁知服務也實現業績突破。其中，融創服務預計，2025 年上半年公司股東應占溢利預計不低於 1 億元，較 2024 年同期的 4.72 億元虧損實現 「扭虧為盈」。東原仁知服務則在報告期內實現收益 7.937 億元，同比增 3.1%；利潤 2880 萬元，同比增 14.2%，公司股東應占利潤 2580 萬元，同比增幅達 7.6%。

與上述企業的穩健增長形成對比，仍有部分物業企業尚未找到適配的發展路徑，業績承壓明顯。

遠洋服務此前發佈的盈利警告顯示，2025 年上半年公司股東應占虧損預計介於 2.95 億元至 3.26 億元，而 2024 年同期仍錄得 5930 萬元的股東應占溢利，呈現 「由盈轉虧」 態勢。

中駿商管智慧服務的利潤則出現同比下滑，2025 年上半年母公司所有人應占溢利預計 3000 萬元至 3500 萬元，較 2024 年同期的 8000 萬元大幅減少。

整體來看，2025 年上半年的物業行業分化，部分企業已找到清晰發展路徑，交出亮眼成績單；另有企業尚未破局，仍面臨虧損或利潤下滑的壓力。

部分企業無奈撤場

即使有不少物企業績向好，但不可否認的是，物業行業整體依然承壓。

在此背景下，企業間的分化愈發明顯，部分企業選擇主動撤場。據不完全統計，近期已有龍湖物業、金科服務、中海物業等超 10 家物業企業發佈主動撤場公告 。

從撤場原因來看，物業費相關問題首當其衝。

此前，部分地方政府積極出臺物業費指導價政策，規範市場定價秩序。例如，深圳明確普通住宅前期物業費最高標準為3.9元/平方米/月；廣州則將普通住宅前期物業費劃分爲五級，其中有電梯住宅最高2.8元/平方米/月，無電梯住宅最高1.9元/平方米/月，為行業收費設定了清晰「紅線」。

「紅線」壓力下，個別頭部物企因物業費調整面臨經營難題無奈退盤。

例如，萬科華彩城物業服務因按當地政府指導價大幅降價，導致企業難以維持運營而無奈退場；濱江服務則因杭州萬固珺府項目物業費從2.8元/平方米降至2.2元/平方米后，無法保障現有服務品質，最終選擇退出該項目；中海物業向鄂州雙創之星小區發出撤場公告信，自 2023 年 3 月以來，該小區因入住率低，累計欠繳物業費達 59.59 萬元，企業無力持續墊資運營。

開發商歷史遺留問題也是導致物業企業撤場的重要因素。

以金碧物業退出岳陽湘陰六建溪上桃花源小區為例，該項目因恆大集團 「爆雷」 延期交付，部分業主以延期交付、房屋質量問題等原因，不及時支付物業費，導致物業連年虧損，無法維持正常運營 。

談及物業費指導價，萬物雲執行董事兼首席運營官何曙華在業績會上指出，過去在房地產行業快速發展期，房屋供給數量以及價格都處於上行趨勢，業主對物業費價格敏感度不高；如今市場調整，業主對物業的服務品質和價格的關注度顯著提升，部分地方政府順應出臺相關物業費價格政策，物業行業正在從「規模擴張」轉向「質量競速」。

基於此，萬物雲提出彈性定價策略，即通過解構508項服務為模塊化菜單，業主按需組合並明晰定價規則。

萬物雲執行董事兼首席運營官何曙華特別強調，彈性定價不是鼓吹物業費降價，它既尊重業主對於服務品質期望的合理訴求，也保障物業公司的服務品質與生存空間，最終在業主、企業、政府三方之間形成動態平衡。