長城資產炸了當代系兩棟樓

（來源：不良資產行業觀研）

來源丨21世紀經濟報道、不良資產頭條

一聲震耳欲聾的巨響劃破天際，爛尾兩年的「當代天譽」在眾目睽睽之下轟然倒塌。

長城資產作為這次炸樓的決策者之一，讓昔日無限風光的豪宅在武漢這座城市的心臟，以這樣震撼的方式作為涅槃的開場。

這不僅是簡單的爆破拆除，也是對當代集團債務危機的一個強烈註腳。

長城資產披露盤活細節

作為湖北最大的民企，武漢當代集團於2022年4月陷入危機，而長城資產與其2019年合作開發的武漢黃金地段高端項目「天譽」項目也於2022年11月停工。

「天譽」成了武漢的「顯眼包」。

該項目原本是按照高端商品房設計，面積大、裝修貴、總價高，而且當時武漢樓市品質更新迭代，原先的設計早已落伍，加上房地產市場下行，銷售和建設很容易陷入停滯的棘手情況。

於是，長城資產湖北省分公司前期對項目最難的「兩端」進行了充分溝通，一端是溝通地方政府爭取調規支持，另一端是與已購房的老業主進行談判。「很艱難，也反覆談了七八個月，都確定下來之后我們纔有信心動手。」長城資產湖北分負責人楊寶宏表示。

由於此前長城資產旗下國富置業已經與代建行業的龍頭企業綠城簽署了合作協議，該項目后期建設交由綠城負責。

2024年4月和11月，分別對兩棟爛尾樓進行了爆破拆除。

后續的紓困模式為：「綠城桂湖雲翠」項目投資人暨管理方對項目建設成本、建安工期、銷售去化等全方位進行嚴格的封閉監管。通過以市場化「帶資代建」方式，長城資產、長城國富置業在總、分、子公司全面聯動的基礎上攜手綠城管理集團在股權、公司治理、設計施工等方面實施央企管理模式，全面接管了項目公司。

2024年4月和11月，當代天譽8號樓和5號樓相繼被爆破拆除。日前，項目已更名為「綠城桂湖雲翠」並「開門迎客」。

當代系毫無異議

作為頂層管理人，長城資產與原項目供應商、小業主友好磋商，在依法合規的前提下達成全面和解及欠款結算，化解了項目的債務危機。

長城資產在項目運營上實施「強把控」，「債務重組+股權重組+資產重組+管理重組」的一攬子重組方案，將房企的利益與項目公司綁定，以進一步實現紓困與高效協同。「當代集團的權利也沒有消失，未來這個項目開發完成，當代還是可以享受未來貨值的合理超額收益。」楊寶宏介紹道。

武漢當代地產開發有限公司副總經理周鑫表示，以AMC主導重組的方案在當代內部沒有遇到阻力。

「紓困過程中接觸過不同的方案，最極端的是要把已建好的部分全部炸掉，這站在客户角度肯定是無法接受的。長城的方案確實是從解決客户問題、解決當代自身的問題出發，在這個過程中體現了央企的擔當，無論是對資金的主導，還是資源配置，能夠走到今天這個地步非常不容易，當代的內心是認同的。」周鑫表示。

新建項目光速上市

在長城資產開始紓困后，公司與綠城管理集團跨界協同，在省、市、區三級政府的指導與幫助下比照「四代建築」建設標準對項目原設計規劃方案優化調整。目前「綠城桂湖雲翠」房屋得房率約在95%以上，在洋房方面甚至做到了「負公攤」。

近日，「綠城桂湖雲翠」的售樓處「開門迎客」，這個歸屬於綠城高端「月華系」的項目，以湖為畔，引水入園，超2萬方的園林景觀與4000方的居家會所，建築質量符合「四代建築」的標準。

所謂「四代建築」，其特點包括了綠色生態、智能科技和靈活適應性等。「現在價格下降、得房率又提高。老業主也是很滿意的。其實老百姓還是希望房子的品質要好、功能要齊全，在這個基礎上價格越低越好。」長城資產楊寶宏表示。

同樣方式復刻泰禾

使用上述模式，長城資產也盤活了泰禾的「深圳院子」。

2017年長城資產成為深圳院子的最大債權人，2020年，隨着泰禾集團宣佈正式違約，「深圳院子」項目進度再次受阻。長城資產正式接管紓困后，深圳院子於2023年正式復工。

2024年10月16日，深圳院子南區合院取得預售許可證，均價13.8萬元/平方米，在沒有經過蓄客、市場預熱的情況下，2024年10月22日開盤取得認購近7成的銷售成績，取得了市場的認可。

長城資產相關負責人表示，在政府賦能、管理重塑、引入幫手三個方面，仍然有可以進一步探討的空間。

在政府賦能方面，紓困項目往往面臨底層資產價值不足，或規劃設計與市場需求不符。實踐中，長城資產的相關項目即是將規劃做適當調整，顯著提升項目的售價和貨值，以解決紓困中相關問題。

在管理重塑方面，受困房企和項目，面臨的不僅僅是債務和資金問題，還有統籌協調能力弱化、品牌受損、市場號召力缺失等難題。風險化解過程中，長城資產一般直接派人員或引入代建機構對項目的設計、成本、工程、營銷等重要環節進行實質把控，重塑項目經營管理機制。

在引入幫手方面，長城資產的探索是根據紓困項目盤活需要，靈活引入研判、資金、監管等方面幫手，優化提升盤活方案。

與支持房企相比，AMC紓困重點是在項目端化解風險。這樣的風險化解方式也有明顯的三方面好處。其一，是更符合房企項目化經營管理特性，直接推動「保交樓、保民生、保穩定」，風險化解作用更為直接、明顯；其二，是更有利於將項目風險與企業風險隔離，通過交易結構的搭建及相關措施的設定，防止企業風險進一步蔓延擴散；其三，是可依託AMC不良資產收購處置、實質性重組、協同業務等多板塊聯動，以及與房企、政府、投資人、專業機構的綜合協調功能，更好地服務於房地產風險化解。