中郵·房地產|周觀點：新房成交走弱 收儲有望提速

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（來源：中郵證券研究所）

轉自：中郵證券研究所

根據國家統計局數據，1-7月，全國新建商品房銷售面積5.16億平方米，同比下降4.0%，降幅較1-6月擴大0.5pct，新建商品房銷售額4.96萬億元，同比下降6.5%，降幅較1-6月擴大1pct。7月為銷售傳統淡季，新房成交數據走弱，但降幅較去年同期已大幅收窄，地產仍在企穩過程中。從地產投資端來看，1-7月份，全國房地產開發投資53580億元，同比下降12.0%，降幅較1-6月擴大0.8pct，我們預計后續政策仍將發力，地產收儲有望提速。

行業基本面跟蹤

（1）新房成交及庫存：上周30大中城市新房成交面積為123.11萬方，本年累計新房成交面積為5622.43萬方，累計同比-4.4%。30大中城市近四周平均成交面積為140.23萬方，同比-14.5%，環比-1.9%。其中一線城市近四周平均成交面積為39.97萬方，同比-25.6%，環比-3%，二線城市近四周平均成交面積為69.17萬方，同比-7.4%，環比-0.6%，三線城市近四周平均成交面積為31.09萬方，同比-12.6%，環比-3.3%。上周14城商品住宅可售面積為7996.78萬方，同比-9.8%，環比+0.02%，14城去化周期為17.41個月，其中一線城市去化周期為12.37個月。

（2）二手房成交及掛牌：上周20城二手房成交面積為190.41萬方，本年累計二手房成交面積為7180.37萬方，累計同比+15.7%。20城近四周平均成交面積為196.72萬方，同比-0.1%，環比-1.9%。截至2025/8/4全國城市二手房出售掛牌量指數為12.66，環比-1%，掛牌價指數為153.05，環比-0.22%。

（3）土地市場成交：上周100大中城市新增供應住宅類土地數量為69宗，成交住宅類土地數量為17宗，新增供應商服類土地數量為93宗，成交商服類土地數量為34宗。近四周100大中城市平均住宅類土地成交數量/供應數量為0.86，平均商服類土地成交數量/供應數量為0.73。近四周100大中城市成交住宅類土地樓面均價為7627.25元/平方米，溢價率為10.72%，環比+4.03pct，成交商服類土地樓面均價為1691.25元/平方米，溢價率為1.84%，環比-0.19pct。

行情回顧：

上周A股申萬一級房地產行業指上漲3.94%，滬深300指數上漲2.37%，房地產指數跑贏滬深300指數1.56pct。上周港股恆生物業服務及管理指數上漲4.22%，恆生綜合指數上漲2.28%，物業服務及管理指數跑贏恆生綜合指數1.94pct。

1.1 新房成交及庫存

上周30大中城市新房成交面積為123.11萬方，本年累計新房成交面積為5622.43萬方，累計同比-4.4%。30大中城市近四周平均成交面積為140.23萬方，同比-14.5%，環比-1.9%。其中一線城市近四周平均成交面積為39.97萬方，同比-25.6%，環比-3%，二線城市近四周平均成交面積為69.17萬方，同比-7.4%，環比-0.6%，三線城市近四周平均成交面積為31.09萬方，同比-12.6%，環比-3.3%。

上周14城商品住宅可售面積為7996.78萬方，同比-9.8%，環比+0.02%，14城去化周期為17.41個月，其中一線城市去化周期為12.37個月。

1.2 二手房成交及掛牌

上周20城二手房成交面積為190.41萬方，本年累計二手房成交面積為7180.37萬方，累計同比+15.7%。20城近四周平均成交面積為196.72萬方，同比-0.1%，環比-1.9%。

截至2025/8/4全國城市二手房出售掛牌量指數為12.66，環比-1%，掛牌價指數為153.05，環比-0.22%。

1.3 土地市場成交

上周100大中城市新增供應住宅類土地數量為69宗，成交住宅類土地數量為17宗，新增供應商服類土地數量為93宗，成交商服類土地數量為34宗。近四周100大中城市平均住宅類土地成交數量/供應數量為0.86，平均商服類土地成交數量/供應數量為0.73。

近四周100大中城市成交住宅類土地樓面均價為7627.25元/平方米，溢價率為10.72%，環比+4.03pct，成交商服類土地樓面均價為1691.25元/平方米，溢價率為1.84%，環比-0.19pct。

二

行情回顧

上周A股申萬一級房地產行業指上漲3.94%，滬深300指數上漲2.37%，房地產指數跑贏滬深300指數1.56pct。上周港股恆生物業服務及管理指數上漲4.22%，恆生綜合指數上漲2.28%，物業服務及管理指數跑贏恆生綜合指數1.94pct。

從行業排名來看，上周A股房地產在31個申萬一級行業中排名第6，港股地產分類、物業服務及管理在14個恆生綜合行業中分別排名第9、第4。

上周重點A股房地產個股漲幅居前的分別為：萬通發展（維權）（+39.45%）、衢州發展（+33.01%）、華聯控股（+14.4%），重點港股房地產個股漲幅居前的分別為：中國海外宏洋（+18.59%）、美的置業（+14.11%）、華潤置地（+11.15%），重點物業服務企業漲幅居前的分別為：恆大物業（+21.52%）、雅生活服務（+6.08%）、綠城服務（+5.59%）。

證券研究報告《中郵證券-房地產行業報告：新房成交走弱 收儲有望提速》

對外發布時間 ：2025年8月19日

報告發布機構：中郵證券有限責任公司

分析師:高丁卉  SAC編號:S1340524080001

法律聲明：

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