公募REITs周度觀察｜市場縮量回調

（來源：中金固收）

摘要：

上周REITs市場回調：受權益高漲情緒，長端利率承壓，C-REIT表現出與債市較強的相關性，全周下跌1.42%，其中蒙能REIT分紅前后價格呈現較大波動，全周收跌8.57%，招商公路（-4.59%）、廈門安居（-4.56%）、津開科工（-4.46%）跌幅居前，兩單IDC繼8月8日充分換手后封板，第二、三交易日邊際收漲，全周平均漲幅近5%，當前萬國數據、潤澤科技較發行價溢價率37.27%、35.53%。

上周REITs成交縮量：總成交金額32.66億元，成交活躍度繼續收縮，兩單IDC項目維持較高的交投活躍度，日均換手率達6.89%、4.94%，蒙能REIT（2.09%）、華電能源（2.02%）和特變電工（1.92%）換手率居前，全市場日均換手率0.62%，本月百聯消費、首創奧萊兩單消費項目解禁在即。

公募REITs項目進度更新：華夏凱德商業資產REIT、中信建投沈陽國際軟件園REIT、國泰君安東久新經濟擴募項目均答覆交易所反饋意見。中金唯品會奧萊REIT完成網下詢價，定價3.480元/份，剔除無效報價后網下投資者管理的配售對象擬認購份額數量總和為網下初始發售份額數量的254.19 倍。

行情概覽

01

 價量表現：  受利率擾動，市場縮量回調

受權益高漲情緒，長端利率承壓，C-REIT表現出與債市較強的相關性，全周下跌1.42%，總成交金額32.66億元，市場縮量回調，保障房、能源類跌幅居前，倉儲物流板塊相對呈現一定韌性，兩單IDC項目交投活躍度維持高位，上市漲幅超35%。臨港REIT周中完成擴募定價，隨着首發、擴募、解禁的不斷推進，市場供給和流通規模持續擴容。

圖表1  REITs價格漲跌幅匯總

（按相對發行價漲跌幅排序）

*周度漲跌幅=（上周五收盤價-前一周周五收盤價）/前一周周五收盤價*100%，其中收盤價均為前復權價格。

數據來源：根據Wind數據整理

圖表2  REITs每日漲跌幅

數據來源：根據Wind數據整理

1、從全周漲跌幅看，市場多數回調，其中蒙能REIT分紅前后價格呈現較大波動，全周收跌8.57%，招商公路（-4.59%）、廈門安居（-4.56%）、津開科工（-4.46%）跌幅居前，兩單IDC繼8月8日充分換手后封板，第二、三交易日邊際收漲，全周平均漲幅近5%，當前萬國數據、潤澤科技較發行價溢價率37.27%、35.53%。

2、分資產大類來看，各版塊之間跌幅不一，債性品種回調幅度居前。產權類項目：倉儲物流REITs平均下跌1.12%，產業園區REITs平均下跌1.88%，保障房REITs平均下跌2.97%，消費基礎設施REITs平均下跌1.74%。特許經營權項目：環保市政平均下跌1.98%，能源類平均下跌2.37%，高速公路REITs平均下跌1.69%。

圖表3  C-REITs加權平均總回報指數表現

*指數根據產品自由流通市值加權計算

數據來源：根據Wind數據、中金公司研究部C-REITs指數整理

3、從全市場階段性表現看，至8月15日收盤C-REITs指數、產權類、特許經營權類較前一交易周分別下跌1.42%、下跌1.55%和下跌1.28%，同期中證500上漲3.88%，10年期國債指數下跌0.29%，受制於權益市場的高漲情緒，REITs受分母端長端利率承壓擾動，C-REIT近期表現出和債市較強的相關性。

4、從成交額和市場流動性來看，上周REITs總成交金額為32.66億元，成交活躍度繼續收縮，兩單IDC項目維持較高的交投活躍度，日均換手率達6.89%、4.94%，蒙能REIT（2.09%）、華電能源（2.02%）和特變電工（1.92%）換手率居前，全市場日均換手率0.62%，本月百聯消費、首創奧萊兩單消費項目解禁在即。

圖表4  REITs成交金額匯總

（按全周換手率排序）

*周換手率=當周成交量/市場流通股本*100% 

數據來源：根據Wind數據整理

02

 發行折溢價 

截至2025年8月15日，除廣州廣河、中交、安徽交控、東吳蘇園、中關村、合肥高新、和達高科、湖北科投、廣開產園外，其余64支REITs收盤價均較發行價有溢價。

1、特許經營權類項目：4支市政環保REITs首鋼綠能、首創水務、紹興原水、濟南能源溢價率分別為28.38%、34.90%、56.71%、66.98%。高速公路REITs溢價率繼續保持分化，溢價率前三是山東高速、南京交通、寧波交投較發行價溢價率分別為35.85%、31.78%、30.75%。京能光伏、國家電投、電建水電、特變光伏、明陽智能和蒙能溢價率分別為55.42%、35.60%、66.92%、40.55%、35.93%、50.75%。

圖表5  特許經營權REITs相較於發行價漲跌幅曲線

數據來源：根據Wind數據整理

2、不動產權類項目：倉儲物流REITs溢價率前三是外高橋、深國際、九州通較發行價溢價率分別為40.18%、30.96%、44.91%。產業園REITs溢價率繼續保持分化，溢價率前三是津開產園、金隅、東久分別較發行價溢價56.84%、55.37%、40.11%；鵬華深能和華電清潔能源收盤價較發行價溢價45.00%和24.84%；保障房REITs溢價率前三是深圳安居、北京保障房、廈門安居分別較發行價溢價64.90%、81.65%、88.37%；消費基礎設施REITs溢價率前三是物美、首創奧萊、華威農貿較發行價溢價87.16%、69.05%、81.38%。數據中心REITs萬國數據和潤澤科技收盤溢價率為37.27%和35.53%。

圖表6  不動產權REITs相較於發行價漲跌幅曲線

數據來源：根據Wind數據整理

03

 分派率情況 

根據各REIT披露的2025年預測可供分配金額或2024年已經實現的可供分派金額情況，以當前最新市值（截至2025年8月15日）計算。

圖表7  REITs分派率情況

*DPU（最新市值）=招募説明書預測2025年可供分配金額（招募説明書未預測2025年的採用2024年已實現可供分配金額）/截至2025年8月15日基金最新市值規模

數據來源：根據Wind數據及招募説明書整理

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