押注社區康養服務 力高健康生活的生意經

觀點網 最近，物企們似乎又一次盯上了康養這塊大蛋糕。

近日，永升服務首個健康小屋在上海寶山區顧村鎮依雲灣小區正式啟用，旨在構建「物業+養老」創新模式，響應國家及上海市居家社區養老服務政策。

該健康小屋整合社區衞生中心資源，組建包含醫學專家、全科醫生、中醫師等十大專業人員的服務團隊，為社區長者提供全周期健康管理。

除了永升服務，力高健康生活近期也加大了在康養領域的佈局力度。

8月14日，力高健康生活公告稱，將調整上市所得款項的用途，減少用於戰略投資及收購機會的部分款項，並將之重新分配至社區康養、技術提升及營運資金等用途。

其中變化最大的部分是社區康養業務，該公司決定上調及分配50.3%的未動用所得款項淨額，以提升及擴充社區康養服務，包括完善及擴大核心區怡鄰健康中心、利用怡鄰健康中心擴充社區健康服務、發展高附加值的特色醫療服務、就社區康養項目展開戰略合作等。

很明顯，在當下物業行業步入存量市場后，康養賽道就是力高健康生活為自己尋求的破局方向。

行業前景

從整個康養領域來看，可謂是「前途無量」，十分具有發展前景。

2024年末，我國60歲及以上人口達3.1億人，佔全國人口數量的22.0%，已超過世界上其他大多數國家人口總人數，甚至已經快追平全美國的總人口數量，同一時間美國的總人口在3.4億左右。

與此同時，我國出生人口持續下降，2023年人口自然增長率接近-1.5%，十四五期間人口已呈現負增長態勢。

另一方面，受歷史計劃生育政策影響，70后至90后羣體普遍面臨「421」家庭結構帶來的「上有老下有小」的雙重照護壓力，直接導致職業人羣難以兼顧工作與養老育幼。因此，銀發經濟應運而生。

根據復旦大學老齡研究院銀發經濟課題組預測，在人均消費水平中等增速的背景下，2035年我國銀發經濟規模將達到19.1萬億元，佔總消費比重的27.8%，佔GDP的9.6%；到2050年，這一數字將分別增加到49.9萬億元、35.1%和12.5%。

在巨大的市場規模之下，不少地方都在挖掘更多銀發經濟的潛力場景，將銀發經濟與文旅、產業、康養、數字等領域進行融合，探索「銀齡＋」模式，銀發經濟已然成爲了一塊「香餑餑」。

按照分類，銀發經濟主要包括養老服務、養老金融、老年用品、養老地產、醫療保健、休閒娛樂六大板塊。在少子化和老齡化雙重作用下，護理、康養等需求在不斷地攀升。以成熟國家的經驗來看，康養產業規模一般佔GDP比例的20-30%，但我國目前僅有9.5%。

對當下物企而言，康養是少有的、與物業屬性相當適配的一個行業。然而，物企們在康養方面仍在起步階段，尚未形成規模，佈局相關業務的上市物企僅有13家左右。

粗略統計，上述圖表中，通過養老服務產生收入的上市物企只有世茂服務、綠城服務、建發物業、力高健康生活四家。其中，力高健康生活在養老方面的佈局規模是最小的，2024年的收入僅有211.1萬元。

同期，世茂服務旗下養老業務實現收入達1.87億元，佔總營收比例約2.4%；建發物業旗下養老及健康增值服務實現收入約為5882.7萬元，佔總營收比例約7.7%；綠城服務並未單獨披露養老業務的收入情況，而是將其劃歸到公司園區服務中的居家生活服務板塊中，其居家生活服務去年實現收入約為3.96億元，佔總營收比例的2.14%。

或許是重新認識到養老業務的無窮潛力，力高健康生活決定加註，準備在該賽道上踩一腳油門。

押注康養

力高健康生活會加碼康養領域並不奇怪，在三年半前，該公司就是通過一則康養故事，才得以闖入資本市場的大門。

在2021年6月遞交招股書時，力高健康生活與當時已上市的大部分物企幾無二致，都是以物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務三條線開展業務。

從盈利水平方面來看，該公司則僅僅達到了港交所主板上市的及格線。因此，力高健康生活需要另闢蹊徑才行，最后其決定效仿星悦康旅（前稱「奧園健康」），向資本市場打出了一張「康養」牌。

2020年底，力高健康生活從力高控股那里收購了康養公司偉業國際的全部已發行股本。但根據招股書顯示，公司當時僅設有兩個「怡鄰健康中心」（南昌及煙臺各一個），分別於2017年及2018年開始營運，康養業務仍處於起步階段。

上市后，力高健康生活一直堅持「生活+健康」雙管家服務體系，主要有兩部分組成「生活管家」和「健康管家」。其中，「生活管家」主要為客户提供全面的物業管理服務及增值服務；「健康管家」主要通過旗下「怡鄰健康」品牌向不同年齡羣體的住户及客户提供社區康養服務。

經過這些年的發展，力高健康生活旗下的「怡鄰健康中心」已擴至15間，此次修改上市所得款用途，也正是計劃進一步擴充社區康養服務，於核心區開設怡鄰健康中心，投資於社區康養服務及發展高附加值的特色醫療服務，並改造現有怡鄰健康中心。

不過，除了是爲了擴張業務，此次變動款項用途或許也是爲了實現儘快回血。2023年，力高健康生活康養服務的收入約為1287.3萬元，佔總營收比例2.9%；然而在2024年，該業務營收同比下降83.6%至211.1萬元（來自力高地產集團部分為169.2萬元），佔總營收比例則降至0.5%。

而且，由於高度依賴力高地產新項目的交付，去年偉業國際所提供小區康養服務的需求出現了大幅下降，並錄得了2753.3萬元的虧損。與此同時，集團也對偉業國際作出約827.2萬元的商譽減值撥備。

而這一切在當初收購偉業國際時就已經買下伏筆，因為當時的偉業國際實在稱不上是一個好標的，不僅實際資產為-827.3萬元，2020年度還錄得151萬元的虧損。

在最近的款項修改中，力高健康生活準備在提升及擴充社區康養服務方面追加4660萬元的資金投入，只是，這筆資金是否足夠其達成目的還在兩説之中。