「鑽石時代」：2025博鰲不動產投資大會圓滿閉幕

觀點網 8月14日，以「重塑的機會」為主題的2025博鰲不動產投資大會在海南藍灣綠城威斯汀度假酒店圓滿落幕。

一直以來，不動產投資以穩定現金流、抗通脹特性以及增值潛力，受到投資者尤其是機構投資者青睞。投資性不動產主要服務於實體經濟的辦公、消費等需求，需求端受到宏觀環境影響，供給端由於開發建設周期較長帶來的滯后性，使不動產市場中短期有較明顯的周期性特徵，整體上與宏觀經濟周期基本保持一致。

由此，受宏觀經濟波動、供需結構變化及行業周期性影響，目前的不動產投資面臨着諸多挑戰。如何在複雜的市場環境中制定科學合理的配置策略，成為市場關注的核心問題。

在政策創新、估值修復及全球資本再平衡的背景下，如何制定動態投資策略，把握不動產投資的結構性機會，並規避潛在風險？2025博鰲不動產投資大會現場，投行、基金、險資、投資機構等精英，就不動產投資及運營展開深入交流，共同探討中國不動產投資的發展方向和機會。

投資：鑽石時代

大會上，法國外貿銀行亞太區高級經濟學家吳卓殷從出海談企業投資。他分享了目前出海的趨勢跟影響的具體宏觀因素，認為中國企業對於海外投資仍有較大增長空間，但中間也面臨種種風險和挑戰。

他認為，中國資金主要來自貿易盈余，近年金融賬户（含直接投資、證券投資）出現流出情況，背后不僅是疫情等因素導致外資流入變化，更重要的是中國企業海外投資意願持續增強 -- 即便外資直接投資增速放緩或流入減少，中國企業對外投資仍在繼續。

房地產投資方面，房地產對外直接投資已難達2019年前水平，因國內市場資金有限；而商業服務（包括電商平臺、各類零售）、製造業等行業的對外投資持續增長，這些行業的增長可能帶動中國房企相關海外需求。

法國外貿銀行亞太區高級經濟學家 吳卓殷

更多的嘉賓從REITs展開自己的分享。近年來，伴隨政策支持，公募REITs的底層資產範圍不斷擴大，REITs產品結構（公募基金+ABS）逐漸穩定，二級市場流動性改善，吸引更多機構和個人投資者參與。

2024 年 8 月，發改委正式發文，宣佈 REITs 將在金融市場常態化發行。F.O.G. 富尚資產集團董事長、越秀 REITs 獨立董事陳曉歐強調了其重要性：「常態化發行標誌着誕生三年的REITs獲得了認可，如同給了這個'新生兒'出生證外，又賦予了註冊身份、正式名稱以及在市場中長期發展的資格證書。」

並且，「此前對項目收益率有門檻規定，如今取消了這一要求，允許市場自主調節收益波動，這表明REITs已能夠按照市場化的方向發展。」

在陳曉歐看來，未來REITs將催生破舊立新、迭代增長的全新生態體系。一項不成熟的資產，通過金融資本與開發商、運營商協同聯動孵化發展爲成熟項目，再打包注入 REITs 實現閉環退出；緊隨其后， REITs 通過提升、擴展、處置、再投資等專業操作，形成大循環，此即所謂的資產價值閉環。

他指出，當前我們不應僅看到房地產的黑鐵時代，更應看到的是不動產真實價值的 「鑽石時代」，只是鑽石稀缺，被埋在土壤岩石里，不易被察覺，需要有專業能力去挖掘、打磨；「資產為王、運營為王」 是這個時代的更深層次的內涵，房地產商業模式正面臨重塑。

F.O.G.富尚資產集團董事長、越秀REITs獨立董事 陳曉歐

作為公募REITs的重要底層資產類別，租賃住房的市場價值正獲得業界共識。華潤有巢戰略投資部負責人李伯喬強調：「構建'開發-運營-退出'的完整資產閉環，是推動租賃住房行業規模化發展的關鍵路徑」。他指出，通過公募REITs發行、私募股權融資及大宗交易等多層次資本市場工具實現資產的有效流轉，將顯著提升行業資本運作效率。

李伯喬在演講中提到，當前公募REITs二級市場持續出現流動性溢價，以險資、銀行背景為主的機構投資者正持續加大租賃住房類REITs產品的配置力度。華潤有巢圍繞公募REITs構建六大能力體系，旨在通過精細化運營管理持續提升底層資產價值，進而強化資產管理效能。

華潤有巢戰略投資部負責人 李伯喬

運營：價值所在

招商局蛇口工業區控股股份有限公司招商伊敦總經理李傑也提到，投資人目前把長租公寓作為不動產投資業態的首選，行業會有非常廣闊的發展前景。

他認為，在集中式租賃住房運營方面，機遇和挑戰並存。從供給端看，保租房的規模擴張，引發了主要市場中集中式公寓房數量的大幅增長，對市場化房源租金形成擠壓，租金開始出現下滑趨勢。

房源增多面臨的持續內卷是這兩年國內租賃市場的普遍趨勢。「不僅卷價格，還卷服務，同時卷產品，這是我們一直説的要不斷提升服務力、產品力、品牌力。」

但他也清楚地看到，內卷的本質代表着行業越來越趨向成熟化，競爭也將會從以往的「拼規模」轉向「拼價值」。面對市場變化，招商伊敦圍繞着客户需求深耕細作，發展策略從過往的「大規模、標準化」逐步向「精品質、強生態」方向迭代。

招商局蛇口工業區控股股份有限公司招商伊敦總經理 李傑

商辦是重要的不動產類別之一，但目前面臨出租率挑戰。IWG集團中國區總裁胡懋於會上分享了目前寫字樓市場面臨的壓力和挑戰，以及企業端的需求發生的變化。

IWG是全球最大的靈活辦公空間運營商，目前在120多個國家1200多個城市里，建有將近5000家靈活辦公中間。

胡懋提及，目前整體經濟不穩定、呈波動狀態，使人不再趨向於傳統的辦公環境，很多企業希望採取更靈活、更有效的辦公佈局的方式。

這種轉變在疫情之間就已經發生，企業對於辦公用房佈局的需求不再侷限於某個固定地方，而是需要根據企業、業務發展，員工需求追求一種更大的分佈性和流動性。這種佈局變化使得更多公司採取混合辦公模式，進而尋求第三辦公空間，也就是靈活的辦公地點。

目前，IWG與業主主要通過輕資產託管的合作模式，他認為靈活辦公亦能夠助力閒置資產增值。

IWG集團中國區總裁 胡懋

楷林運營副總經理黃君蘭也進行了寫字樓運營的分享。她從實際案例分享了楷林在寫字樓運營方面的實踐，楷林打破碎片化運營模式--以全生命周期管理模式，為業主、為客户兑現價值。

「從前介評估到代建管理，從交付后的資產運營再到終端客户的增值服務，始終以客户為中心，全過程風險管理，確保資產增值、保值，我們要跟業主方捆綁在一起作為利益共同體。」

楷林運營副總經理 黃君蘭

討論：投資什麼？

演講環節過后，便來到了「投資未來」主題討論會的環節，由北京大成（上海）律師事務所合夥人劉唯翔主持，針對熱議話題對嘉賓進行提問。

雖然都説「投資中國就是投資未來」，但是可以找到並投資的未來，並不會輕易就來。

長城證券首席經濟學家、中國華能集團軟科學評審專家汪毅從投資人角度分享了「啞鈴策略」。一種是每年回報率相對比較穩定，成長性不是特別理想，但是可以給每年比較穩定的回報，這種資產是高股息類資產，跟REITs有相同的地方。另一種是成長性非常好，每年沒有多少分紅，不一定給固定回報，但增長率非常高。

這兩年，因為資金屬性不同，投資人會一直在這兩類資產里挑選，這是典型的啞鈴策略。周期在往下的時候，大家紛紛在找啞鈴策略里的哪里能給予穩定收益回報，哪怕資產本身估值沒有增長，或者説走平，不要跌就可以了。

汪毅認為，從啞鈴策略的角度，只要資產本身價值不萎縮，每年能夠提供穩定的收益。不管是成長性非常好的資產，還是分紅非常穩定的資產都會獲得投資者的青睞。

對於可投資的資產，BOMA中國研究委員會主席、國際金融地產聯盟(IFFRE)常務理事張平認為，投資的資產都應該具備雙抗性的能力，一是抗經濟周期的風險，比如倉儲物流倉、保租房、數據中心等具備需求屬性、經濟韌性的資產；二是抗行業的顛覆性，也就是具備在技術端或需求端的不可替代性，具備一些技術的韌性。

雙抗性資產最核心的是具備資產價值的韌性，她覺得這是耐心資本所追逐的。「我理解耐心資本是看得遠、扎得深，不是時間被動的等待者，應該是鍛造資產價值韌性的鐵匠，是長期主義者。」

主題討論會：投資未來

主持嘉賓：北京大成（上海）律師事務所合夥人劉唯翔

對話嘉賓：麻省理工學院Global SCALE Network中國中心主任郭傑羣，F.O.G.富尚資產集團董事長、越秀REITs獨立董事陳曉歐，長城證券首席經濟學家、中國華能集團軟科學評審專家汪毅，法國外貿銀行亞太區高級經濟學家吳卓殷，畢馬威税務合夥人李晨，BOMA中國研究委員會主席、國際金融地產聯盟(IFFRE)常務理事張平

中國REITs作為一種基於股債中間的產品，目前市場步入「首發+擴募」雙輪驅動新周期，底層資產類型擴展至消費基礎設施、新能源等領域。

劉唯翔稱，REITs產品實際上區分了原來傳統房地產市場業主跟運營方是一家人這一點，從制度上把業主變成投資機構，作為資產運營方，這個結構變化會促使運營方創造價值，這樣才能產生更多現金流，讓整個項目增值，達到REITs本身的目的。

法國外貿銀行亞太區高級經濟學家吳卓殷在討論中認為，REITs在中國有非常大的發展空間，原因在於低利率環境，以及從風險角度看，REITs風險介於債券跟股票之間，可以提供固定收益。

麻省理工學院Global SCALE Network中國中心主任郭傑羣則認為需要關注到風險。在他看來，REITs是非常成熟的金融產品，但目前國內公募REITs缺乏立法以及相應的税收政策，使得未來發展空間受限，也不利於國家金融市場長期穩定的發展。

REITs確實還在不斷發展的過程中，畢馬威税務合夥人李晨認為，REITs市場的發展確實存在需要解決的問題，期待不斷通過各種項目的實踐推動政策實現落地。

但她認為，行業發展有着發行REITs的需求，行業從增量時代到存量時代，有很多優質資產需要盤活，REITs能夠幫助企業盤活資產；從財務的角度，企業發行REITs能達到報表訴求。「首先是能夠降槓桿，如果能出表還能解決利潤。咱們這個東西把重資產盤出去了，就變成輕資產，就減負了。」

陳曉歐則認為，REITs 發展需經歷一個過程，當下應秉持耐心資本投資理念，關注資產自身運營體系的建設和精細化管理，同時加強對已上市 REITs 主體的專業治理，包括市值管理、合規風控、擴募處置都將是面臨的新挑戰。

「REITs 生態體系是當下投資格局重塑的關鍵所在，它將帶來資產價值重塑，促使金融與地產的聯動走強，專業化、精細化的資產運營管理將成為市場的核心要素。

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