大悦城地產退市，中糧重新佈局地產板塊

（來源：企觀國資）

中糧集團旗下地產平臺正從「分點作戰」轉變為「抱團取暖」。

2024年，A股上市公司、中糧旗下地產公司大悦城控股淨虧損達29.77億元，而H股上市公司大悦城地產淨利潤為7.8億元。

7月31日，大悦城地產發佈公告稱，大悦城控股將以每股0.62港元的價格，回購大悦城地產47.3億股股份，此次交易總價為29.33億港元。同日，大悦城控股亦發佈公告確認該交易。

若該公告順利落地，大悦城地產將正式成為大悦城控股的全資子公司，實現「母子合一」。

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退市

2013年，中糧集團將旗下商業地產打包，以「中糧置地」之名送至港交所上市，后更名為大悦城地產。

私有化公告發布前，大悦城地產在港股的日常成交清淡到可以忽略不計：股價長期在0.3港元附近躺平，總市值僅50億港元出頭。而大悦城地產每股淨資產高達2.63港元，折價率一度接近九成，股價確實被低估。

截至2024年底，大悦城地產仍手握一副好牌：擁有32座在營或管理中的大悦城、大悦匯及其他商業項目，北京中糧廣場、香港中糧大廈等核心投資物業，以及三亞亞龍灣瑞吉、三亞美高梅、北京華爾道夫等豪華酒店。

然而，賬面資產再雄厚，也抵不過資本市場的冷遇：過去兩年，公司融資現金流淨額連續為負，2024年淨流出44億元。「上市地位已難以為境外融資提供實質助力。」公司在公告中直言。

大股東大悦城控股決定出手，以每股0.62港元的價格向小股東發出全面要約，總代價29.32億港元，回購47.3億股股份，一舉完成私有化。

公告表示，由於大悦城地產受大悦城控股的控制，目前的架構增加了公司治理的複雜性，且阻礙了決策效率的提升。

若二者合二為一，將縮短決策周期，提高營運效率，降低相關成本。交易完成后，大悦城控股將增厚對大悦城地產的權益，有利於提升歸母淨利潤。

大悦城地產稱，其業務策略、重大投資及資本營運將不再受限於董事會或股東大會批准。

02

原因

對於母公司大悦城控股而言，這無疑是一重利好。

協議安排生效后，大悦城控股對大悦城地產的持股比例將從64.18%增至96.13%。

與大悦城地產不同，大悦城控股八成營收來自於地產開發和銷售業務。因此，這些年，其業績處於低谷期。公開資料顯示：2022年，大悦城控股虧損28.82億元；2023年，虧損14.65億元；2024年，虧損29.77億元。過去三年大悦城控股累計虧損總額超過70億元。

相比之下，大悦城地產業績較為穩定。年報顯示，近5年歸母淨利潤合計達22.72億元，其中2024年淨利潤為7.8億元。尤其是其物業年租金收入超過40億元，現金流平穩，且毛利率保持在76%的高位，盈利能力相當可觀。這些購物中心主要分佈在一線和核心二線城市，運營表現強勢，如北京西單大悦城、北京朝陽大悦城、天津南開大悦城等，平均出租率均在97%以上。

私有化后，大悦城地產的收益將全額注入母公司大悦城控股。

03

擺盤

此次大悦城地產私有化佈局的操盤手是姚長林。

公開資料顯示，2024年年中，他正式接任大悦城控股董事長和大悦城地產董事長一職。此前，他已在中糧系深耕20多年。姚長林一上任，便肩負起破局重任。

他上任后勾勒的「1123」戰略體系中，首筆「1」聚焦商業板塊，將商業置於絕對核心地位，讓購物中心成為穿越經濟周期的現金流來源。年報顯示，2024年，西單大悦城租金收入達6億元，朝陽大悦城租金收入為6.7億元，天津南開大悦城租金收入為4.5億元。

更重要的是，2024年購物中心業務實現銷售額約384億元，同比增長16.4%。這組數字不僅揭示了大悦城購物中心的盈利能力，還體現了其良好的發展態勢。

對姚長林來説，下一步的重點任務就是如何理順大悦城控股與大悦城地產的業務關係。對於中糧地產板塊下一步整合舉措，本報將持續關注。

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