三任白武士 難救華南城

（來源：信報手筆）

內地房企華南城（01668）正式被高院頒令清盤，成為繼恆大（03333）后又一家「失救」的內房股，令商界中人甚感唏噓。該房企其實頗具特色，是由5名本港商人北上創辦，堪稱為第一代「大灣區概念」公司。此外，在華南城陷困過程中，多個「白武士」嘗試出手打救，包括騰訊（00700）、中洲（000042.SZ）、深圳市政府等，可惜全皆無效。講到底，華南城本身一大價值是在廣東省擁有大量工業園及倉庫，具條件改建為住宅樓盤，但隨着整體樓市低迷，最終「上帝都救唔到」。

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港廠佬五虎 千禧后創辦

事實上，華南城可説是「非一般」內房股，至少具備三大特色。首先，相較於恆大、萬科（02202）、碧桂園（02007）等房企早在九十年代創辦，華南城則於2002年才成立，在行業中可算是「后輩」。其次，華南城並非由內地梟雄「白手興家」創辦，是由本港5名事業有成的工業家（又稱為「廠佬」）聯手成立。最后，華南城不是一家住宅型發展商，而是主打展覽中心、物流倉庫、工業園等業務，住宅某程度上只是「附屬品」。

在此需要略述歷史，話説中國在2001年「入世」（加入WTO世貿組織）之后，經濟前景一片亮麗；鄭松興、梁滿林、馬介璋、孫啟烈、馬偉武等5位本港工業家乘勢北上「掘金」，於2002年在深圳聯手創辦華南城。不過，當時恆大、萬科、碧桂園等粵省「地頭蛇」房企已經非常強勢，來自香港的新晉「過江龍」不容易直攖其鋒。

與此同時，鑑於華南城5名創辦人皆具「廠佬」及外貿背景，他們遂另闢蹊徑，選擇專攻展覽中心、物流倉庫、工業園等項目發展。「華南城五虎」的如意算盤建基於中國「入世」后，「世界工廠」地位勢必更上臺階，而粵省身為工業重鎮擁有巨大發展空間，故此為工商業活動提供地產配套大有可為。再者，當時各地官員皆須大力「招商引資」，華南城在粵省發展工商業地產有助於促進此番目標，可望達致「雙贏」。此外，打造工商業地產的同時，華南城亦可向地方政府要求，以低價取得周邊地皮以興建住宅樓盤，實行「一雞兩味」。

上述方程式證實奏效，華南城自2002年成立后發展順風順水，一路高歌猛進。及至2009年，該公司在港股IPO上市，集資約32億元。及后隨着中國經濟持續增長，華南城的業績及股價亦節節上漲，其市值在高峰期接近500億元。

可是，華南城的發展也伴隨暗涌，廣東省政府自2008年起奉行「騰籠換鳥」政策，推動勞動密集的相對低端產業遷出省外，務求騰出空間孕育中高端產業。這股趨勢令粵省工業活動放緩，對華南城的物流倉庫、工業園等業務構成衝擊。該房企嘗試轉型謀出路，包括在2014年引入騰訊為第二大股東，后者斥15億元獲得9.9%股權，雙方擬攜手推動「實體 + 網絡」O2O模式變革；然而，正如那些年各大小企業之大量O2O嘗試，這趟合作最終未取得顯著成效。

隨着主營業務放緩，華南城的定位日益尷尬。該房企在2017年再次嘗試轉型，當時的聯席主席兼大股東鄭松興擬以38億元，出售華南城23.2%股權予深圳老牌地產商中洲控股，后者將成為第一大股東。此舉相當於華南城「賣身」予中洲，亦可説是「泊得好碼頭」。然而，恰逢內地當局在2017年嚴控外匯流失，大力限制「買買買」對外併購行為，這宗交易未獲得中證監批准，在最后一刻告吹。

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反映廣東廿年經濟變遷

屋漏逢夜雨，華南城的工商業地產業務走下坡之余，內地住宅市場亦自2021年起「爆煲」，導致該房企深陷困境。華南城的最后一個「白武士」是深圳市政府，前者於2021年12月以每股0.57元發行33.5億股新股，予深圳市政府旗下特區建發集團，讓后者獲得29.28%股權，成為控股股東。此舉意味着華南城由民企變成國企背景，獲得市政府「大水喉」支持，理論上有助其經營起死回生。

可惜，內房市場之下行速度超乎估計，再加上深圳市政府須力保其「親生仔」萬科，沒太多余力兼顧華南城。值得留意的是，華南城本身一大潛在價值是在粵省擁有大量工業園及倉庫，具條件採用「和黃模式」，將之改建為住宅樓盤以實現「增值」。但因為整體住宅市道蕭條，這方面的價值現在也如鏡花水月。

截至去年底，華南城總債務超過600億元，當中411億元在12個月內到期，而該房企手持現金僅約7億元，同時全年淨虧損額達90億元。華南城自去年2月開始爆發債務違約，經過連串債務重組努力后，最終宣告「冇得救」，本周三（13日）被香港高等法院勒令清盤。換言之，由騰訊、中洲到深圳市政府，三任「白武士」皆未能扭轉華南城命運。

某程度上，華南城在20多年間興起與衰落，亦反映着廣東省工商業以至整體中國經濟之變遷。江山代有才人出，現今港人若擬北上大灣區「掘金」，相信不會再染指工業及房地產，卻更可能押注於AI和FinTech等領域。