香港住宅市場出現回暖跡象

屯門位於香港新界西北，被青山和大欖的連綿山丘環繞。近年來受益於北部都會區等概念，成為部分內地人士購買住房的候選地區。圖為在青山頂峰鳥瞰屯門地區。攝/焦建

隨着地產商對后市信心增加，此次土地交易或標誌着香港樓市正迎來轉折點。而去庫存、銀行減息、股市資金盈利后置業，以及是否會有新買家入市，則是香港樓市是否真正見底回暖值得關注的變量

文｜《財經》特派香港記者 焦建

隨着中國香港特區本財政年度首次出售住宅官地傳出令市場振奮的競標結果，當地樓市氣氛逐漸回暖被市場認為又新添了例證。

此次出讓地塊位於香港新界西北部的屯門區海珠路。按照8月13日香港地政總署於收市后公佈的信息，此塊官地中標的最高競標價為10.89億港元，批租期為50年。在八家地產商入市爭奪情況下，作為香港主要地產商之一的信和置業（0083.HK）以高出市場估值上限近四成的價格中標。

此次屯門地塊競拍備受關注，因地產商實際出價超預測近四成，交通便利化提升是關鍵性因素之一。圖為港鐵屯門南延線工程實施前在屯門公園拍攝的終點站外景。攝/焦建

信和置業方面在解釋出手原因時表示，此次項目位置優越，鄰近深圳灣，也鄰近日后落成的港鐵屯門南延線第16區站及大型購物商場等，交通網絡四通八達，背靠大灣區，極具潛力。

按照規劃，此塊海珠路地皮最高可建樓面約28.21萬方呎，預計提供525套住宅。以單位面積計算，此次中標價格意味着每方呎的樓面地價為3860港元，除超出市場估值上限37.9%，亦比今年初新鴻基地產（0016.HK）以每方呎樓面地價3128港元中標大圍美田路地皮高18%。

此次超出估值出讓土地背后，有一系列值得關注的細節。整體而言，則是中國香港房地產市場上半年呈現止跌回穩態勢。

按照香港特區政府土地註冊處數據，2025年上半年（截至6月30日），當地私宅買賣登記共錄得成交26501宗，涉及金額約2218.4億港元，較2024年下半年的23112宗及2075.3億港元分別上升15%及7%。登記量和金額均呈現一定向好跡象。

6月19日，摩根士丹利發佈《香港地產—住宅歷經7年后迎來轉折》報告預測：香港房地產市場正處於上升周期開端，這個周期或持續四至五年。2025年下半年香港房價將增長2%，支撐這一判斷的基本面因素「堅實而多元」。

從2021年9月高峰期至今，中國香港樓市平均價格已下跌近30%。在樓市尚難以確定見底情況下，市場原本普遍預期此次地產商的競價會較為審慎，因此最高估值總價僅為7.9億港元，每方呎樓面地價估值上限亦僅有2800港元。

信和置業此次高價出手之所以被市場普遍關注，首先緣於其在此前樓市高峰期時是少有的不以高價拿地的香港地產商。在近年來當地樓市不振的情況下，信和置業以低價位入市的積極性則較高。包括2023年9月夥拍中標啟德第2A區2號、3號住宅官地。同年12月則夥拍中標市建局九龍城盛德街/馬頭湧道項目。以后者為例，其可建約41.4萬方呎，每呎樓面地價約4694港元，低於市場估值下限5700港元約18%。

在過去一年多時間內，信和置業的賣樓動作較多，其也是當地少有的擁有淨現金（現金多於負債）的地產商，截至2024年底淨現金高達458.8億港元，此次以高價入市成為該地產集團逾一年半以來再度補充土地儲備。

其次，以屯門區土地的整體成交情況來看，因地皮造價一度走高，2016年至2020年該區的樓面呎價動輒超過6000港元。但因近年來地價受制於房價原因下降，2022年10月區內臨近地塊的樓面呎價則降至僅3522港元。與之相比，前述海珠路地塊的樓面呎價則在近三年后反彈約9.6%。

全球房地產服務公司高力香港則在給《財經》提供的相關資料中指出，香港特區政府近年來在住宅土地供應方面展現出更具策略性的調整方向，推售項目以中小型地皮為主，並選址於配套成熟地區，務求在穩定供應的同時提升市場承接力。是次位於屯門的住宅地皮正好體現此策略，其規模適中，發展成本相對較低，因此吸引多家地產商參與競投。

整體而言，市場對信和置業此番動作的意義則進一步解讀為，隨着地產商對后市信心增加，此次交易或成為香港樓市的轉折點，短期帶動后市好轉。

「日后落成的港鐵屯門南延線，車站預計會提升此塊地皮的吸引力。海珠路地皮的地價超出市場預期，反映發展商對市場具一定信心，市場情緒有望逐步穩定。信置方面高價搶地將是樓市轉折點，為未來數月的樓市帶來正面動力及希望。」世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部主管鄭亥延對《財經》表示。但其也指出，未來香港樓市成交量能否回升，以及庫存消化情況，仍是市場關注的重點領域。

這也是香港地產界一些相關人士的基本觀點，即隨着當地一手市場去貨速度較為理想，中小型地皮仍然會受到地產商的垂青。展望后市，去庫存、銀行減息、股市資金盈利后買樓，以及是否會有新買家入市，都是香港房地產市場能否見底回暖值得關注的變量。

以庫存情況為例，按照香港房屋局的最新數據顯示，截至2025年6月底，當地未來三至四年一手私人住宅潛在供應錄得約10.1萬夥，較高峰期的11.2萬夥已顯現回落。

按照高力香港研究部及零售顧問主管李婉茵的分析，香港特區政府採取「一季一幅」的推售安排，正好迴應市場變化，有助維持穩定的住宅供應節奏，對整體房地產市場將起到正面作用。

在銀行貸款利息方面，受資金不斷流入推低拆息等因素影響，直接相對減輕市民供款壓力，被認為是今年上半年樓市向好的一個基本原因。當地市場預計，即使美國暫仍未開始減息，但下半年有兩次降息機會，可望進一步紓緩供樓負擔，刺激入市意欲。

再以香港金管局近日公佈的二季度末當地負資產住宅按揭貸款情況為例，宗數數字為3.78萬宗，對比一季度環比減少2935宗（佔比超過7%），涉及金額則由一季度末的2059億港元降至1902億港元。

負資產的減少，被業界認為代表當地樓價呈現向上趨勢。究其背后原因，則與多年來當地的股樓雙強規律有關，這其實也符合了研究香港地產價格的基本範式。即用上一季價格預測下一季價格、用實際利率價格預測樓價，以及用恆生指數作為樓市的預測性指標。

以2025年香港資本市場的表現爲例，上半年恆生指數累計上漲超20%，位居全球主要市場前列；同期IPO（首次公開募股）集資額已超千億港元，重登全球新股集資額榜首。市場因此普遍預計，當地股市的財富效應會向樓市延展。在此方面，近期的一個相關案例出現在香港馬鞍山地區，買家在香港股票市場獲利后決定買海景房收租。賣家開價500萬港元，最終雙方議價后成交總價為448.8萬港元，預期買家收租回報可達4釐。

7月30日，中國香港特區政府財政司司長陳茂波則透露稱，特區政府正與國家相關中央機構研究，能否在合適範圍內放寬內地資金調來香港買樓。

此項研究中的政策目前主要針對的對象為內地赴港人才。截至今年6月，香港實施的各項人才入境計劃共收到近50萬宗申請，其中近33萬宗獲批、近22萬人已到港，其余人才及家屬則會陸續抵港。

「這些人才攜家帶眷、收入水平相對較高，會是物業市場的購買力。此外，隨着經濟逐步發展，企業來港擴張業務，預計也會產生更多居住需求。」陳茂波據此指出。